Выбор аналогов и корректировка их стоимости

4.3.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [1]).

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 13.

№ п/п	Фрагмент определения	Комментарий
	… сходный объекту оценки …	Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. В общем виде: где: ∆ЦОП – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально– зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
	… по основным … характеристикам…	Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости ® критерий существенности. Критерий существенности зависит от [24, 25]: · объектного аспекта – параметров объекта оценки; · рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры; · оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
	… и другим характеристикам …	К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие сервитутов и обременений.

4.3.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

Таблица 14.

№ п/п	Критерий	Комментарий
	Обеспечение максимальной точности расчетов	При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
	Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенныефакторы стоимости.	См. п. 2 табл. 13.
	Значения существенных факторов стоимости должны быть близкик объекту оценки.	См. п. 1 табл. 13.
	Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.	Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
	Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.
	Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости.	Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
	Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах.	Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

4.3.3. Применительно к затратному подходу к оценке недвижимости критериями выбора объектов-аналогов обычно являются: функциональное назначение, конструктивная схема, класс качества, масштаб.

4.3.4. Цель внесения корректировок – устранение различий между объектом оценки и объектом-аналогом в значениях ценообразующих факторов.

4.3.5. Направление внесения корректировок:

· повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки стоит больше аналога);

· понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки стоит меньше аналога).

4.3.6. Основные корректировки, применяемые в затратном подходе к оценке недвижимости:

Таблица 15.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Корректировки, учитывающие параметры самого объекта строительства
	На масштаб	Строительство большего по масштабу объекта недвижимости, как правило, в пересчете на единицу площади обходится дешевле.
	На различие в конструктивных решениях	Например: на различия в конструктивных решениях кровли, наружных стен и каркаса, отделки, инженерных систем.
	На учет дополнительных работ и оборудование	Например, наличие у объекта оценки автономной системы горячего водоснабжения или высококлассных лифтов, отсутствующих у объекта-аналога.
Корректировки, учитывающие месторасположение и условия строительства объекта
	На месторасположение	Например: различия в климате, сейсмичности, региональное и зональное различие в уровне цен.
	На дату оценки	Учитывает разницу в дате оценки и дате, на которую получена информация о величине затрат на создание объекта-аналога.
	Прочие различия	Например: на величину прочих и непредвиденных затрат, на величину прибыли застройщика, НДС (не все организации, выполняющие строительные работы являются плательщиками НДС по ставке 18%)

4.3.7. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

· денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:

o к цене объекта аналога в целом;

o к единице сравнения (например, к цене кв.м).

· процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Коэффициент торможения

4.4.1. Коэффициент торможения – показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра (фактора стоимости) на стоимость объекта.

Примеры главного параметра – масштаб объекта (площадь, объем), удаление от границ населенного пункта и т.д.

где:	b –	коэффициент торможения, доли ед.;
	С1,2 –	цена (стоимость) 1 и 2 аналога, ден.ед.;
	Х1,2 –	Значение главного параметра 1 и 2 аналога, ед.

4.4.2. Пример решения задачи: цена аналога 1 площадью 115 кв.м составляет 200 ден.ед., цена аналога 2 площадью 50 кв.м – 100 ден.ед. Определить стоимость объекта оценки площадью 130 кв.м.

Решение:

4.4.3. На что обратить внимание в практической деятельности:

· описанный выше коэффициент торможения относится только к зависимостям степенного вида ;

· перед проведением расчетов с использованием коэффициента торможения следует удостовериться, что в соответствующем сегменте рынка зависимость имеет степенной вид. Для недвижимости зависимости указанного вида встречаются редко;

· график изменения стоимости может иметь различную форму на различных интервалах значений фактора стоимости – например, несколько изгибов, каждому из которых соответствует свой коэффициент торможения.

Расчет износа и устареваний

4.5.1. Износ и устаревания – потеря объектом его стоимости вследствие снижения полезности. В зависимости от причин потери полезности выделяют.

4.5.2. Виды износа и устареваний:

4.5.2.1. Физический износ – уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

4.5.2.2. Функциональное устаревание – уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

4.5.2.3. Внешнее (экономическое) устаревание – уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

4.5.2.4. Совокупный износ (общий износ, накопленный износ) – уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников.

4.5.3. В зависимости от экономической целесообразности устранения износ и устаревания подразделяются на:

· устранимые – износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам;

· неустранимые – износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

4.5.4. Основные методы определения величины износа и устареваний:

Таблица 16.

№ п/п	Наименование	Комментарий
Общие методы для различных видов износа и устареваний
	Метод срока жизни	где: ИФИЗ – физический износ, доли ед.;   ТФАКТ – фактический срок службы, лет.;   ТНОРМ – нормативный срок службы, лет.; Если вместо фактического возраста в формулу подставляется эффективный, результатом будет величина накопленного износа.
	Метод компенсационных издержек	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   Издi – i-ые издержки на устранение соответствующего износа, ден. ед.
	Метод капитализации потерь	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   ПотериЧОД – потери чистого операционного дохода от эксплуатации объекта, связанные с влиянием соответствующего износа (устаревания), ден. ед./год;   R – ставка капитализации, доли ед. Модель применяется для устранимого износа (устаревания).
	Метод парного сравнения продаж	где: И – износ (устаревание), ден. ед.;   С1,2 – цена объектов, отличающихся только наличием/отсутствием признаков соответствующего износа (устаревания), ден.ед. Модель применяется для неустранимого износа (устаревания).
	Группа экспертных методов	Например: · прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; · использование шкал экспертных оценок и пр.
Некоторые специфические методы определения величины внешнего (экономического) устаревания
	По уровню загрузки	где: ИВ – внешнее (экономическое) устаревание, доли ед.;   ЗагрФАКТ – фактическая загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   ЗагрРЫН – среднерыночная загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   ЗагрНОРМ – нормативная загрузка имущественного комплекса, осуществляемого на основе объекта, %;   a – коэффициент торможения, %. Комментарии: · метод может применять только для узкоспециализированной недвижимости, использование которой за пределами отрасли не представляется возможным; · на практике ЗагрНОРМ и ЗагрРЫН < 100%; · коэффициент торможения характеризует нелинейную зависимость уровня загрузки и потери полезности, при отсутствии соответствующей информации обычно принимается равным 1.
	По разнице в стоимости сопоставимой недвижимости	где: СМОО – стоимость аналогичной недвижимости в месте расположения объекта оценки, характеризующимся наличием внешнего износа, ден ед.;   СМБВ – стоимость аналогичной недвижимости в ближайшем месте, характеризующимся отсутствием внешнего износа, ден ед.

Методы расчета совокупного износа – см. п. 4.6.

4.5.5. На что обратить внимание в практической деятельности:

4.5.5.1. Начисление износа и устареваний должно основываться на анализе их признаков:

· для физического – имеются следы разрушения / старения, приводящие к потере полезности;

· для функционального – на рынке имеются аналоги, затраты на создание которых сопоставимы, а полезность больше по причине использования новых решений;

· для внешнего (экономического) – объект расположен на депрессивном рынке либо бизнес, осуществляемый на базе объекта, характеризуется законодательным регулированием тарифов, уровень которых не обеспечивает приемлемой доходности.

4.5.5.2. Для повышения точности расчетов может применяться разбивка объекта на отдельные компоненты – например, отдельное начисление физического износа на внутреннюю отделку и прочие конструктивные элементы.

4.5.5.3. При начислении износов и устареваний следует проверять, чтобы они не начислялись на те элементы, которые:

· не изнашиваются в принципе (например, земельный участок в составе объекта оценки),

· не изношены у конкретного объекта оценки (например, внутренняя отделка после проведения косметического ремонта);

· отсутствуют у конкретного объекта (например, отсутствует внутренняя отделка).