Государственное регулирование рынка недвижимости

Формулировка темы имеет общий характер, к ней может быть отнесена совокупность большого количества нормативных правовых актов, как имеющих непосредственное отношение к рынку недвижимости (например, [8, 16 – 18]), так и опосредованное (например, регулирующие банковскую деятельность, оказывающую влияние на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости).

В целом, рекомендуется повторить темы 1.2, 2.1 – 2.4, 2.6 – 2.8.

Классификация объектов недвижимости

Общепринятая, законодательно закрепленная классификация объектов недвижимости отсутствует.

Наиболее распространенными вариантами классификации являются:

Таблица 6.

№ п/п	Принцип классификации	Комментарий
	По функциональному назначению	1. Жилые: · индивидуальное жилищное строительство; · многоэтажное жилищное строительство. 2. Нежилые: · административные (офисные) · торговые · производственные · складские · прочие (объекты социального, бытового, развлекательного, образовательного назначения и т.д.).
	По классу качества[6]	А, В, С и т.д. Возможны промежуточные значения B+, B2.
	По группе капитальности	I – наивысшая группа с самым долгим нормативным сроком службы, II, III и т.д.
	Виды согласно кадастру недвижимости [18]	· земельный участок; · здание; · сооружение; · помещение; · машино-место; · объект незавершенного строительства; · единый недвижимый комплекс; · предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон

2.7.1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира (ст. 65 [11]).

2.7.2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

2.7.3. За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

2.7.4. Ширина водоохранной зоны:

Таблица 7.

№ п/п	Объект	Ширина водоохранной зоны
	Реки, ручьи	Для рек или ручьев протяженностью менее 10 км – 50 м. Для рек или ручьев протяженностью от 10 до 50 км – 50м. Для рек или ручьев протяженностью от 50 км – 100 м. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.
	Озеро, водохранилище, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 кв.км.	50 м.
	Водохранилище, расположенное на водотоке	Равна ширине водоохранной зоны этого водотока.
	Озеро Байкал	В соответствии с Федеральным законом от 01.05.1999 г. № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал».
	Море	500 м.
	Магистральные или межхозяйственные каналы	Водоохранные зоны совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов.
	Реки, их части, помещенные в закрытые коллекторы	Водоохранные зоны не устанавливаются.

2.7.5. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.

2.7.6. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере пятидесяти метров.

2.7.7. Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона прилегающих земель.

2.7.8. На территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).

2.7.9. В границах водоохранных зон запрещаются:

· использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

· размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

· осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

· движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

· размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

· размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;

· сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

· разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 [19]).

2.7.10. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

· централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

· сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

· локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

· сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

2.7.11. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными п. 2.7.9 запрещаются:

· распашка земель;

· размещение отвалов размываемых грунтов;

· выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

2.7.12. Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

2.8. Общие вопросы регулирования ипотеки (залога) недвижимости

Формулировка темы имеет общий характер. Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [17]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.

2.8.1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1 [17]).

2.8.2. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете (ст. 2 [17]).

2.8.3.Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [17] и [18].

2.8.4. Отчуждение заложенного имущества(ст. 37, 38 [17]).

2.8.4.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2.8.4.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

2.8.4.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

2.8.4.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

2.8.5. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся (ст. 69 [17]).

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Функции сложного процента

2.9.1. Сложный процент– модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

2.9.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8.

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: где: FV – будущая стоимость, ден. ед.;   PV – текущая стоимость, ден. ед.;   i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени;   t – интервал времени, периодов времени. Пример задачи. Размещен вклад в размере 1 000 000 руб. сроком на 2 года под 15% годовых; начисление процентов происходит ежегодно. Определить сумму на вкладе на конец второго года. Решение:
	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: Пример задачи. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:
	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей. Пример задачи. Определить будущую стоимость аннуитетных ежемесячных платежей величиной по 10 000 руб. в течение 4 лет при ежемесячном накоплении по ставке 1%/месяц. Решение:
	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: Пример задачи. Определить, какую сумму ежемесячно нужно вносить на счет под 1% ежемесячных, чтобы к концу 3 года на счете было 3 000 000 руб. Решение:
	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: Пример задачи. Определить величину кредита, если известно, что в его погашение ежегодно выплачивается по 300 000 руб. в течение 5 лет при ставке 15% годовых. Решение:
	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: Пример задачи. Какими должны быть годовые выплаты по кредиту в 3 000 000 руб., предоставленному на 10 лет при ставке 12% годовых? Решение:

2.9.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени имеет следующий вид:

базовый вариант	упрощенный вариант
где: T – бóльший по продолжительности период времени;   t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9.

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления (tгод)
Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная
Квартальная
Полугодовая

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

Перед решением задач у экзаменаторов следует уточнить требуемый вариант расчета.

2.9.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

2.9.5. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

Дисконтирование

2.10.1.Дисконтирование – это определение стоимости денежной суммы на предыдущий период (движение влево по оси времени).

Как правило, дисконтирование рассматривается как процесс, обратный индексации (см. тему 2.11).

2.10.2. Общая формула дисконтирования на конец периода имеет следующий вид:

где:	FV –	будущая стоимость, ден. ед.;
	PV –	текущая стоимость, ден. ед.;
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./период времени;
	t –	интервал времени с даты оценки до даты возникновения FV, периодов времени.

Дробь в квадратных скобках – дисконтный множитель – показывает соотношение текущей и будущей стоимостей денежного потока.

Пример задачи. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%?

Решение:

2.10.3. При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

Пример задачи. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых.

Решение:

2.10.4. При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид:

где: i_m – ставка дисконтирования в интервал времени с t_m доли ед./период.

Пример задачи – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t₁ = t₂ = 1 год, i₁ = 15%/год, i₂ = 20%/год.

Решение.

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t₁; приведение FV₁ к моменту времени 0:

Индексация

2.11.1.Индексация (применительно к оценочной деятельности) – это определение стоимости денежной суммы на последующий период (движение вправо по оси времени). Как правило, индексация рассматривается как процесс, обратный дисконтированию (см. тему 2.10).

Общая формула индексации имеет следующий вид:

где:	PV –	текущая стоимость, ден. ед.;
	PPV –	денежная сумма в предыдущий период, ден. ед.;
	i –	индекс приведения к предыдущему периоду, доли ед./период времени;
	t –	интервал времени, периодов времени.

2.11.2. Индекс изменения цен – отношение цены товара (услуги) в конце периода к его цене в начале периода.

2.11.3. Цепной индекс – показывает изменение стоимости относительно базисного уровня цен:

где:	IЦ –	цепной индекс за интервал времени (0; n), ед.;
	in –	индекс приведения к предыдущему периоду за период n, ед.;

Общая формула индексации при применении цепного индекса:

где:

IЦ –

индекс приведения стоимости с даты возникновения PPV до текущей даты, раз.

Пример использования:

Таблица 10.

Показатель	Значение
I кв.	II кв.	III кв.	IV кв.	V кв.	VI кв.
Затраты (в текущем уровне цен), ден. ед.
Темп роста цен за период, %
Цепной индекс роста цен	1,000	1,030	1,061	1,103	1,147	1,205[7]
Затраты с учетом роста цен, ден.ед.	100,0	123,6	191,0	231,7	160,6	72,3

Пример задачи. Стоимость строительно-монтажных работ на 30.06.2016 г. составила 1 000 000 руб. Определить стоимость данных строительно-монтажных работ по состоянию на 30.06.2017 г., если индекс приведения стоимости строительно-монтажных работ за указанный период составил 1,1.

Решение: