Исключаются рыночные механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве

ТПП РФ рассмотрен законопроект № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект).

Законопроектом вносятся изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», существенно изменяя способы обеспечения исполнения обязательств застройщика. Предусматривается создание фонда для защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, учредителем которого выступит Российская Федерация (далее – Фонд). Фонд наделяется рядом функций: формирование компенсационного фонда долевого строительства за счёт обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства для строительства жилых многоквартирных домов; контроль за поступлением обязательных взносов застройщиков; выплата за счёт средств компенсационного фонда возмещения участникам по договорам участия в долевом строительстве, в случае если застройщик не исполнил свои обязательства по такому договору и признан арбитражным судом банкротом; ведение единого реестра застройщиков и др.

Законопроектом на застройщиков возлагается обязанность уплачивать взносы в указанный Фонд, но одновременно исключается обязанность страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве или получать поручительство банка.

Сама концепция законопроекта, исключающая рыночные механизмы обеспечения исполнения обязательств застройщика в виде поручительства банка и страхования гражданской ответственности застройщика, Палатой не поддерживается. Данная инициатива снизит оборот финансового рынка.

Вместе с тем, если все же будет принято решение о создании Фонда, то по существу законопроекта у ТПП РФ имеются замечания, касающиеся, главным образом, методики расчёта отчислений застройщиков в компенсационный фонд.

1. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд предлагается рассчитывать на основе согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве и в соответствии с методикой, предусматривающей величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Учитывая большое количество застройщиков, первичный анализ (и последующий мониторинг) надежности застройщиков потребует колоссального объема трудозатрат, что в свою очередь может повлечь задержки при обработке заявки на регистрацию договоров.

Считаем, что порядок расчета отчислений застройщиков необходимо уточнить и установить более простой способ подтверждения статуса застройщиков. Например, рассмотреть вариант с привлечением независимых экспертных (аналитических) организаций на основе договорных отношений.

Кроме того, законопроектом не предусмотрен предельный срок оценки застройщика по соответствующей методике.

2. Законопроектом предусмотрена возможность увеличения базовой ставки в связи с прогнозируемой недостаточностью имущества компенсационного фонда. В таком случае, при банкротстве крупного застройщика планируется докапитализация компенсационного фонда за счет других застройщиков, что негативно скажется на состоянии всего рынка. Однако законопроектом не предусмотрена ситуация массовой невозможности застройщиков исполнить свои обязательства. Для разрешения подобной ситуации предлагается рассмотреть возможность докапитализации фонда за счет средств ЦБ РФ (по аналогии докапитализации Агентства по страхованию вкладов).

3. Расчёт отчисления застройщиков как процент от цены договора участия в долевом строительстве может повлечь снижение застройщиком отчислений в Фонд путем занижения цены договора и последующей переуступкой права требования по нему по рыночной цене.

Имеются и иные замечания, отраженные в заключении Палаты на законопроект. Заключение направлено в Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям и размещено на сайте Палаты.