СИТУАЦИЯ: Можно ли уменьшить доходы от реализации жилья по договору мены на расходы на его приобретение?

Доход, полученный от реализации жилья по договору мены, для целей НДФЛ может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение указанного имущества. Запрета на это ст. 220 НК РФ не содержит.

Такое право налогоплательщика подтверждено в Письмах Минфина России от 03.06.2014 N 03-04-05/26663, от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, ФНС России от 30.04.2014 N БС-3-11/1613@ (п. 2).

Например, В.Г. Ерофеева по договору мены обменяла свою комнату, приобретенную менее трех лет назад по договору купли-продажи за 1 500 000 руб., на квартиру. Согласно условиям договора мены стоимость комнаты составила 1 700 000 руб.

В.Г. Ерофеева вправе уменьшить полученный от реализации комнаты доход (1 700 000 руб.) на документально подтвержденные расходы на ее приобретение (1 500 000 руб.).

Отметим, что в разъяснениях, которые были даны по рассматриваемому вопросу, возникающему при реализации имущества применительно к положениям ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., контролирующие органы придерживались аналогичного мнения (Письма Минфина России от 21.06.2013 N 03-04-05/23428, от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310 (направлено Письмом ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@)).

СИТУАЦИЯ: Можно ли при продаже имущества одновременно заявить вычет и уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на расходы по приобретению данного имущества?

Законодатель предоставляет налогоплательщикам право уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества, только в качестве альтернативы имущественному вычету по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Это означает, что вы можете либо получить имущественный налоговый вычет, предоставляемый при продаже имущества, либо уменьшить полученный доход на расходы по приобретению продаваемого имущества в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Применить одновременно имущественный вычет и уменьшить доходы на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя.

К такому выводу, в частности, пришла ФНС России в Письме от 05.08.2009 N 3-5-04/1174@ (п. 1) в отношении прежних положений ст. 220 НК РФ.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при продаже разных объектов недвижимости в налоговом периоде воспользоваться в отношении одного из них правом на имущественный вычет по НДФЛ, а в отношении другого - правом на уменьшение полученных доходов на расходы по его приобретению?

На практике может возникнуть ситуация, когда в течение одного налогового периода (календарного года) налогоплательщик продает несколько объектов недвижимого имущества (квартир, комнат и др.).

То, что в такой ситуации налогоплательщик вместо применения вычета по всем реализованным объектам вправе уменьшить доходы на расходы по их приобретению, воспользовавшись положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, ни у кого сомнений вызывать не должно. По нашему мнению, это следует из положений пп. 1 п. 1, пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В некоторых случаях это может быть для налогоплательщика экономически целесообразнее, чем заявлять вычет.

Например, М.П. Степанов в 2014 г. продал долю в праве собственности на однокомнатную квартиру за 400 000 руб., а также двухкомнатную квартиру за 1 200 000 руб. У него имеются документы, подтверждающие, что долю в праве собственности он приобрел в 2013 г. за 350 000 руб., а двухкомнатную квартиру за 1 100 000 руб.

Вместо получения вычета в сумме 1 000 000 руб. налогоплательщик решил уменьшить свои облагаемые НДФЛ доходы на указанные расходы.

Сумма НДФЛ, которую он должен уплатить, составила 19 500 руб. (13% x (400 000 руб. - 350 000 руб. + 1 200 000 руб. - 1 100 000 руб.)).

Если бы М.П. Степанов воспользовался вычетом, ему пришлось бы уплатить налог в сумме 78 000 руб. (13% x (400 000 руб. + 1 200 000 руб. - 1 000 000 руб.)).

Сложнее ситуация с другим вопросом: можно ли по одним из проданных объектов заявить имущественный вычет, а по другим уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы, связанные с их приобретением?

С одной стороны, из положений ст. 220 НК РФ следует, что одновременно применить в налоговом периоде вычет и право уменьшить облагаемые доходы на расходы, связанные с приобретением имущества, нельзя. Положения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяют вместо использования вычета уменьшить доходы на расходы.

А с другой стороны, по нашему мнению, право на замену вычета уменьшением доходов на расходы связано с конкретным проданным объектом (т.е. это право можно использовать в отношении каждого проданного объекта), а не с вычетом за налоговый период в целом. При такой трактовке ст. 220 НК РФ можно прийти к выводу о том, что по одним из проданных в налоговом периоде объектов налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет, а по другим - уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы, связанные с их приобретением.

Например, С.А. Кузнецов в 2014 г. продал две квартиры, которые находились у него в собственности менее трех лет:

- однокомнатную за 1 100 000 руб. Она была приобретена им на этапе строительства за 500 000 руб.;

- трехкомнатную за 3 000 000 руб. Ее С.А. Кузнецов купил за 2 800 000 руб.

По однокомнатной квартире налогоплательщик заявил вычет в размере 1 млн руб., а по трехкомнатной квартире уменьшил полученные доходы на расходы по ее приобретению. Сумма уплаченного им НДФЛ составила 39 000 руб. (13% x (1 100 000 руб. - 1 000 000 руб.) + 13% x (3 000 000 руб. - 2 800 000 руб.).

В настоящее время мы не располагаем официальными разъяснениями по данному вопросу, относящимися к редакции ст. 220 НК РФ, действующей с 1 января 2014 г. Однако ранее в разъяснениях, которые касались ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., контролирующие органы указывали на правомерность одновременного использования права на вычет и права на уменьшение доходов на расходы в подобной ситуации (Письма Минфина России от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, от 25.09.2013 N 03-04-05/39795, от 27.04.2012 N 03-04-05/7-563, от 13.01.2011 N 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@).

Поскольку внесенные в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ изменения, вступившие в силу с 2014 г., не затронули положений, на которых базируются сделанные Минфином России и ФНС России выводы, полагаем, что высказанное контролирующими органами мнение по рассматриваемому вопросу актуально и для положений обновленной ст. 220 НК РФ.

По нашему мнению, в защиту права налогоплательщика на одновременное использование в рассматриваемой ситуации прав на вычет и на уменьшение доходов на расходы говорит и принцип равенства налогообложения (п. 1 ст. 3 НК РФ). Если налогоплательщик, реализовавший в одном налоговом периоде несколько объектов недвижимости, будет лишен права заявить одновременно вычет по одному объекту и уменьшить доходы на расходы по другому объекту, он будет поставлен в неравное положение по сравнению с тем налогоплательщиком, у которого продажи объектов имущества осуществлены в разные налоговые периоды и который сможет использовать оба права (на вычет и на уменьшение дохода на расходы).

Учитывая неоднозначность вопроса и отсутствие разъяснений контролирующих органов в отношении редакции ст. 220 НК РФ с 2014 г., рекомендуем вам при возникновении подобных ситуаций обратиться за разъяснениями в налоговую инспекцию по месту учета.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при продаже разных объектов движимого имущества в налоговом периоде воспользоваться в отношении одного из них правом на имущественный вычет по НДФЛ, а в отношении другого - правом на уменьшение полученных доходов на расходы по его приобретению?

На практике может возникнуть ситуация, когда в течение одного налогового периода (календарного года) налогоплательщик продает несколько объектов движимого имущества (автомобилей, мебели и др.). То, что в такой ситуации налогоплательщик вправе вместо использования вычета по всем реализованным объектам уменьшить доходы на расходы по их приобретению, воспользовавшись положениями пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, ни у кого сомнений вызывать не должно. По нашему мнению, это следует из положений пп. 1 п. 1, пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Сложнее ситуация с другим вопросом: можно ли по одним из проданных объектов заявить имущественный вычет, а по другим уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы, связанные с их приобретением?

С одной стороны, из положений ст. 220 НК РФ следует, что одновременно применить в налоговом периоде вычет и право уменьшить облагаемые доходы на расходы, связанные с приобретением имущества, нельзя. Положения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяют вместо использования вычета уменьшить доходы на расходы.

А с другой стороны, на наш взгляд, право на замену вычета уменьшением доходов на расходы связано с конкретным проданным объектом (т.е. это право можно использовать в отношении каждого проданного объекта), а не с вычетом за налоговый период в целом. При такой трактовке ст. 220 НК РФ можно прийти к выводу о том, что по одним из проданных в налоговом периоде объектов налогоплательщик вправе заявить имущественный вычет, а по другим - уменьшить налогооблагаемые доходы на расходы, связанные с их приобретением.

В настоящее время мы не располагаем официальными разъяснениями по данному вопросу, относящимися к редакции ст. 220 НК РФ, действующей с 1 января 2014 г. Однако ранее, комментируя ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., контролирующие органы указывали на правомерность одновременного использования права на вычет и права на уменьшение доходов на расходы в подобной ситуации (Письма Минфина России от 15.03.2011 N 03-04-05/9-133, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737).

Поскольку внесенные в ст. 220 НК РФ Законом N 212-ФЗ изменения, вступившие в силу с 2014 г., не затронули положений, на которых базируются сделанные Минфином России и ФНС России выводы, полагаем, что высказанное контролирующими органами мнение по рассматриваемому вопросу актуально и для положений обновленной ст. 220 НК РФ.

По нашему мнению, в защиту права налогоплательщика на одновременное использование в рассматриваемой ситуации прав на вычет и на уменьшение доходов на расходы говорит и принцип равенства налогообложения (п. 1 ст. 3 НК РФ). Если налогоплательщик, реализовавший в одном налоговом периоде несколько объектов движимого имущества, будет лишен права заявить одновременно вычет по одному объекту и уменьшить доходы на расходы по другому объекту, он будет поставлен в неравное положение по сравнению с тем налогоплательщиком, у которого продажи осуществлены в разные налоговые периоды и который может использовать оба права (на вычет и на уменьшение дохода на расходы).

Учитывая неоднозначность вопроса и отсутствие разъяснений контролирующих органов в отношении редакции ст. 220 НК РФ с 2014 г., рекомендуем вам при возникновении подобных ситуаций обратиться за разъяснениями в налоговую инспекцию по месту учета.