Для получения имущественного вычета по ндфл

Обратите внимание!

Приведенные далее письма контролирующих органов были изданы в период действия предыдущих положений ст. 220 НК РФ. Однако внесенные в указанную статью изменения не затронули рассмотренный в разделе вопрос. Полагаем, что все представленные ниже официальные разъяснения актуальны и для применения действующей ст. 220 НК РФ.

Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика начинает исчисляться:

- для приобретаемого по договору имущества - с даты регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (ст. ст. 131, 223 ГК РФ);

- для вновь создаваемого имущества - с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ).

Дата подписания акта приема-передачи или дата приобретения строящегося недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет (Письмо Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103).

Например, А.С. Верещагин приобрел квартиру в строящемся доме в 2009 г. После окончания строительства в 2010 г. он принял ее от продавца-застройщика по акту приема-передачи. Свидетельство о регистрации права собственности А.С. Верещагин получил в 2013 г. Срок нахождения квартиры в его собственности для целей налогообложения доходов от продажи начнет отсчитываться только с 2013 г.

Однако из этого общего правила есть исключение. Период нахождения в собственности жилья, приобретенного участником жилищно-строительного кооператива (ЖСК), определяется с момента уплаты им паевого взноса в полном объеме при условии передачи налогоплательщику имущества по акту приема-передачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Подробнее см. Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727.

Срок нахождения имущества в собственности определяется как период его непрерывного нахождения в собственности налогоплательщика до реализации (Письма Минфина России от 20.11.2012 N 03-04-05/9-1324, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-811, от 06.02.2012 N 03-04-05/5-120, от 18.01.2012 N 03-04-05/5-31).

В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Однако из данного правила есть исключения для следующих случаев:

1) один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В такой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письмо Минфина России от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

Например, супруги в феврале 2011 г. купили квартиру, зарегистрировав право собственности на мужа. Поскольку имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью согласно ст. 256 ГК РФ, доли супругов признаются равными (ст. 253, п. 2 ст. 254 ГК РФ). В 2013 г. после смерти мужа его долю наследовала жена, став единственной собственницей жилья. В марте 2014 г. она решила продать квартиру.

Период нахождения в собственности жилья для целей НДФЛ исчисляется с февраля 2011 г. Поскольку в марте 2014 г. квартира находится в собственности жены больше трех лет, налог ей уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет она также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

2) собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ).

Например, в результате приватизации, проведенной в марте 2011 г., квартира была оформлена в собственность членов семьи в равных долях: по 1/4 доли на бабушку и трое ее внуков. Бабушка умерла в 2012 г. Согласно завещанию на основании ст. 1118 ГК РФ долю бабушки в праве собственности на квартиру полностью наследовал один из ее внуков, в результате чего ему стала принадлежать 1/2 часть в праве собственности на жилье. В июне 2014 г. наследник решил ее продать.

Период нахождения в собственности указанной доли для целей НДФЛ исчисляется с марта 2011 г. Поскольку в июне 2014 г. 1/2 часть в праве собственности на квартиру принадлежит внуку более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);

3) один супруг наследует после смерти другого супруга жилье, приобретенное ими посредством участия в ЖСК. В этом случае период нахождения в собственности имущества исчисляется с момента внесения супругами паевого взноса в ЖСК в полном объеме (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

Как для целей применения имущественного вычета по НДФЛ исчисляется период нахождения в собственности налогоплательщика долей в имуществе, которые приобретены в разное время и оформлены отдельными свидетельствами о регистрации прав собственности

По общему правилу доход от продажи имущества (долей в нем), которое принадлежало физическому лицу на праве собственности три года и более, освобождается от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же имущество (доли в нем) принадлежало налогоплательщику менее указанного срока, то доход от его реализации облагается НДФЛ. В этом случае можно применить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Встречаются ситуации, когда физическое лицо реализует доли в праве собственности на имущество, одной из которых он владел более трех лет, а другой - менее данного срока.

Возникает вопрос: как в таких случаях определить для целей НДФЛ период, в течение которого реализуемые доли находились в собственности налогоплательщика?

В ситуации, когда налогоплательщик продал свои оформленные отдельными свидетельствами доли в праве собственности на жилье, Минфин России посчитал, что для целей применения п. 17.1 ст. 217, ст. 220 НК РФ срок нахождения в собственности налогоплательщика каждой из указанных долей исчисляется отдельно на основании свидетельств о праве собственности на них (Письмо от 20.05.2014 N 03-04-05/23772 <1>).

--------------------------------

<1> Эти разъяснения были даны применительно к положениям ст. 220 НК РФ, действовавшим до 2014 г. Однако они актуальны и с 1 января 2014 г. (в условиях действия ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), поскольку внесенные указанным Законом изменения не повлияли на порядок определения срока нахождения имущества в собственности физического лица для целей применения соответствующих положений ст. 220 НК РФ в контексте рассматриваемого в разделе вопроса.

Отметим, что приведенные разъяснения были даны в отношении реализации долей в квартире, однако полагаем, что они могут быть распространены и на случаи реализации долей в праве собственности на иное аналогичное имущество.

Например, А.В. Сидорову с июля 2010 г. принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

В феврале 2014 г. он приобрел еще 1/4 доли в праве собственности на этот дом, получив на нее отдельное свидетельство. В августе этого же года А.В. Сидоров продал обе доли третьему лицу.

Учитывая, что 1/2 доли в доме принадлежала налогоплательщику на праве собственности более трех лет, с дохода от ее продажи НДФЛ платить не надо.

С дохода от реализации 1/4 доли налог уплатить придется, так как она находилась в собственности А.В. Сидорова менее трех лет. При этом он вправе при определении налоговой базы по НДФЛ применить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как для целей применения имущественного вычета по НДФЛ при продаже находящейся в долевой собственности квартиры (жилого дома) сособственниками исчисляется период нахождения в собственности налогоплательщика долей в имуществе, которые приобретались им в разное время

Возможны случаи, когда физические лица, в разное время приобретавшие доли в праве собственности на квартиру (жилой дом), реализуют совместно с сособственниками сам объект недвижимости.

Как в таких случаях определить период нахождения долей в собственности?

В настоящее время разъяснения по данному вопросы даны применительно к следующей ситуации. Налогоплательщик продает совместно с другими сособственниками квартиру (дом), находящуюся (находящийся) в долевой собственности. При этом его доля, на которую имеется свидетельство, была образована в результате объединения других долей, приобретенных им в разное время. По мнению чиновников, в таких случаях период нахождения в собственности определяется не отдельно по каждой из приобретенных и впоследствии объединенных долей, а по образовавшейся в результате такого объединения доле. Срок ее нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с момента, когда он получил право собственности на долю в проданном имуществе впервые (Письма Минфина России от 25.05.2015 N 03-04-05/29773, от 04.03.2013 N 03-04-05/7-166 <1>, ФНС России от 22.10.2012 N ЕД-4-3/17824@ <1>).

--------------------------------

<1> Эти разъяснения были даны применительно к положениям ст. 220 НК РФ, действовавшим до 2014 г. Однако они актуальны и с 1 января 2014 г. (в условиях действия ст. 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), поскольку внесенные указанным Законом изменения не повлияли на порядок определения срока нахождения имущества в собственности физического лица для целей применения соответствующих положений ст. 220 НК РФ в контексте рассматриваемого в разделе вопроса.

Воспользуемся условиями предыдущего примера и предположим, что после приобретения в 2014 г. А.В. Сидоровым 1/4 доли в праве собственности на жилой дом ему было выдано свидетельство о праве собственности на 3/4 доли в доме (результат объединения 1/2 и 1/4 доли). В 2014 г. дом был продан третьим лицам.

Учитывая, что первоначальная доля в доме (1/2) находилась в собственности А.В. Сидорова более трех лет, с дохода от продажи 3/4 доли в праве собственности на дом НДФЛ платить не надо.