Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;
- наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- выбор основных факторов стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости - аналогов объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости;
- определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятную долю стоимости земельных участков в рыночной стоимости недвижимости.
Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.
ПРИМЕР
Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57,43 млн. руб. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.
Решение
Стоимость аналогичных объектов оценки представлена в табл. 3.
Таблица 3 – Стоимость аналогичных объектов недвижимости
| Стоимость земельного участка, млн. руб. | Стоимость единого объекта оценки, млн. руб. | Доля стоимости земельного участка |
| 13,6 | 63,2 | 0,21 |
| 12,1 | 54,8 | 0,22 |
| 13,4 | 59,3 | 0,23 |
Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.
Стоимость земельного участка составит:
57,43 ∙ 0.22 = 12,63 млн. руб.
Доходный подход
Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.
Подход основывается на принципе ожидания, разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
В рамках доходного подхода для оценки используются . метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.
Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.
ПРИМЕР
Участок земли был сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ:
Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составит:
Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации = 30 000 / 12% = 250 000 рублей.
Метод остатка для земли
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
- расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;
- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
- расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли.
Различают два вида эксплуатационных расходов:постоянные – не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные – зависящие от заполняемости. Уровень эксплуатационных расходов определяется, исходя из рыночных условий аренды.
ПРИМЕР
Рыночная стоимость здания составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.
РЕШЕНИЕ:
1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет:
Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:
Кзд - коэффициент капитализации для здания;
r - ставка дохода;
Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;
n - срок эксплуатации здания.
1/n=1/80 =0,0125=1,25%.
Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.
2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД зд = Сзд * Кзд, где
ЧОД зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;
Сзд - стоимость здания;
Кзд - коэффициент капитализации для здания.
ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.
3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где
ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.
ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.
4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = ЧОДзем/Кзем, где
Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;
- прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка
- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка
- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет рыночной стоимости продажи объекта недвижимости в конце горизонта расчета арендных платежей.
ПРИМЕР
Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5 000 $. При этом будут иметь место следующие издержки:
Таблица 5
| № | Наименование издержек $ | USD | Период расходов | |
| Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование | 8 300 | Первый год | ||
| Управление, охрана, контроль | Ежегодно | |||
| Накладные расходы и прибыль подрядчика | 1 000 | Первый год | ||
| Маркетинг | Ежегодно | |||
| Текущие расходы (налоги, страхование) | Ежегодно | |||
| Прибыль предпринимателя | 2 000 | Ежегодно | ||
Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков, в течение 2 года – 3 участка, в течение 3 года – 2 участка.
Cтавка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.
Определим текущую стоимость денежного потока доходов:
Таблица 6
| Кол-во проданных земельных участков, шт. | |||
| Годовой доход, $ | 25 000 | 15 000 | 10 000 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 23 623 | 12 655 | 7 533 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 43 811 |
Определим текущую стоимость денежного потока расходов
Таблица 7
| Расходы, $ | 13 200 | 3 900 | 3 900 |
| Фактор дисконтирования на середину года | 0,944911 | 0,843671 | 0,753277 |
| Текущая стоимость потока доходов, $ | 12 473 | 3 290 | 2 938 |
| Суммарная стоимость доходов, $ | 18 701 |
Текущая стоимость земельного участка:
Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 – 18 701 = 25 110 $
ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;
ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.
Затратный подход
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.