Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин - собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан (ч. 2 ст. 671 ГК РФ).

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис (контору), а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан.

Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Другой стороной договора коммерческого найма выступает гражданин.

ГК РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК РФ).Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 Ст. 671 ГК РФ).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК РФ).

Практическое занятие:

Вопрос (задача) юридическая консультация.

1.Мне сказали, что после перепланировки своей квартиры я должен зарегистрировать все произведенные изменения. Надо ли мне куда-то обращаться в связи с произведенными действиями?

Согласно новому Жилищному кодексу, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Следует отметить, что, прежде чем произвести работу по переустройству или перепланировке своей квартиры, Вам необходимо было получить разрешения на подобное действия органа местного самоуправления, то есть администрации того района, в котором находиться Ваша квартира. Без подобного разрешения перепланировка Вашей квартиры является самовольной, и Вы, как лицо, самовольно перепланировавшие жилое помещение, несете предусмотренную законодательством ответственность. Но также Кодекс указывает на то, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

2.В каких случаях возможно выселение граждан из специализированных жилых помещений?

Граждане должны освободить специализирован­ные жилые помещения, которые они занимали по договорам найма специализированных жилых по­мещении, вследствие прекращения срока действия данного договора или вследствие его расторжения одной из сторон.

В случае отказа освободить такие жилые помеще­ния указанные граждане подлежат выселению в су­дебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением вышеуказанных случа­ев, предусмотренных частью 2 статьи 102 ЖК РФ.

3.Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?

Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в ре­зультате которых они могут быть признаны нуждаю­щимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий. Статья 53 Жилищного кодекса РФ, установившая данный срок, является новацией жилищного законо­дательства. По нашему мнению, новый Кодекс дол­жен был определить основания для признания пред­намеренными действий гражданина, в результате которых он мог быть признан нуждающимся в жи­лом помещении, а также орган, устанавливающий эти основания.

Что подразумевается под намеренным ухудшени­ем гражданами своих жилищных условий? Это лю­бые действия, после совершения которых у граж­дан возникает право состоять на учете. Например, продажа дачного участка, поскольку одним из усло­вий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действия­ми может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоиму­щим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имущественного положения. Вопрос в том, как оценить такие дей­ствия — как намеренные, то есть с целью постановки.

4.В каком порядке производится принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях? Какие документы должны быть представлены гражданином для принятия его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?

Ранее мы рассмотрели те категории граждан, кото­рые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Эти категории граждан и имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.

Возможны варианты, когда гражданину предо­ставлено право состоять на учете по нескольким осно­ваниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта РФ. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основа­ниям.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещени­ях, и принятие их на этот учет осуществляется орга­нами местного самоуправления.

Для того чтобы встать на учет, гражданин должен подать заявление о принятии его на учет по месту своего жительства. Законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда граждане могут пода­вать заявление о принятии на учет не по месту сво­его жительства. Однако Жилищный кодекс РФ не расшифровывает те случаи, когда гражданин подает заявление и состоит на учете не по месту своего жи­тельства.

В том случае, если граждане, которые имеют пра­во состоять на учете как малоимущие, являются не­дееспособными, то заявление о принятии их на учет подается их законными представителями. Призна­ние гражданина недееспособным осуществляется по действующему законодательству только через суд по заявлению заинтересованного лица. Впоследствии, после установления недееспособности гражданина, его законным представителем может быть только то лицо, которое назначено органом опеки и попечи­тельства его законным представителем, то есть опе­кун.

Кроме заявления о принятии на учет, гражданин, желающий состоять на учете в качестве нуждаю­щегося в жилом помещении, должен представить в орган, осуществляющий принятие на учет, пакет документов, подтверждающих право данного граж­данина состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину расписку в получении этих документов, в которой указывает­ся перечень документов и дата получения этих до­кументов.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел определен­ный срок, в течение которого принимается решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет гражданина. После подачи гражданином заявления и представления пакета документов, необходимых для постановки на учет, у муниципального органа, осуществляющего постановку на учет, существует тридцатидневный срок. Однако этот тридцатиднев­ный срок составляет тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный ор­ган. Тридцать рабочих дней — это дни за вычетом как праздничных, так и выходных дней, и в каждом слу­чае такой срок может быть разным, в зависимости от количества праздничных и выходных дней.

После принятия решения орган, осуществляющий постановку на учет, в течение трех рабочих дней со дня принятия решения выдает или направляет граж­данину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие его на учет или отказ в принятии его на учет.

На основании настоящего Кодекса будет принят нормативный акт соответствующего субъекта РФ, который установит порядок ведения органом мест­ного самоуправления учета граждан в качестве нуж­дающихся в жилых помещениях по договору соци­ального найма.

. 5.В каких случаях производится снятие граждан с уче­та в качестве нуждающихся в жилых помещениях?

Статьей 56 Жилищного кодекса РФ предусмотре­но шесть оснований, в соответствии с которыми воз­можно снятие с учета граждан:

1) по месту учета гражданин может добровольно по­дать заявление о снятии его с учета;

2) у гражданина могут быть утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, такой гражданин может перестать быть малоимущим в результате повышения своего материального бла­госостояния;

3) гражданин снимается с учета при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев смены места жительства в пределах городов федерального значения — Мо­сквы и Санкт-Петербурга;

4) гражданин получает в установленном порядке от органа государственной власти или органа мест­ного самоуправления бюджетные средства на при­обретение или строительство жилого помещения. С момента получения таких бюджетных средств гражданин уже не является нуждающимся в пре­доставлении жилого помещения;

5) гражданину предоставлен в установленном поряд­ке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельный участок для строительства жилого дома. С момента оформле­ния прав на земельный участок для строительства жилого дома гражданин снимается с учета вне за­висимости от того, будет ли им возведен жилой дом на предоставленном земельном участке;

6) при выявлении в представленных документах сведе­ний, не соответствующих действительности и кото­рые послужили основанием для принятия на учет;

7) в случае неправомерных действий должностных
лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
Этой же статьей Жилищного кодекса РФ предусмотрен следующий порядок снятия с учета граждан.
При выявлении условий, являющихся основанием для снятия с учета, в течение тридцати рабочих дней орган местного самоуправления принимает решение о снятии гражданина с учета.

В решении в обязательном порядке указывается основание для снятия с учета со ссылкой на обстоя­тельства, предусмотренные частью первой ст. 56 ЖК РФ. Такие решения о снятии с учета также выдаются или направляются гражданам с момента принятия решения не позднее чем через три рабочих дня. Ре­шение о снятии с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть обжаловано гражда­нином в судебном порядке.

6.Каков порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состо­ящим на учете в качестве нуждающихся в жилых по­мещениях?

Новый Жилищный кодекс предусмотрел предо­ставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в каче­стве нуждающихся, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Однако в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ указаны случаи внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма трем категориям граждан:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для про­живания и ремонта или не подлежащими рекон­струкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окон­чании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социаль­ного обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде ли­шения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хро­нических заболеваний, перечень которых устанав­ливается Правительством РФ.

При предоставлении жилых помещений по догово­рам социального найма орган местного самоуправле­ния выносит решение, которое является основанием для заключения договора социального найма. Это решение о предоставлении жилого помещения вы­дается или направляется гражданам, в отношении которых это решение принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, кроме требований, предусмотренных новым Кодексом, в обязательном порядке устанавливает срок заключения соответ­ствующего договора найма. Одним из условий заклю­чения договора социального найма является предо­ставление жилого помещения по месту жительства гражданина, то есть в черте соответствующего на­селенного пункта, но с условием нормы предостав­ления на одного человека, приходящейся на общую площадь жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусмотрел основания для предоставления комнат в коммунальной квар­тире по договору социального найма, эти основания будут рассмотрены нами чуть позднее.

Ранее уже указывалось, что гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий даже с учетом жилого помещения, на­ходящегося у него в собственности, но при предостав­лении жилого помещения по договору социального найма площадь жилого помещения, находящегося у гражданина на праве собственности, должна давать последнему право принадлежать к той категории граждан, которая дает ему право состоять на учете как нуждающемуся в предоставлении жилого поме­щения.

Другим необходимым условием предоставления гражданину жилого помещения является учет дей­ствий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, если в результате этого произошло уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение. При установлении факта указан­ных действий и сделок в течение пятилетнего срока после их совершения последние в обязательном по­рядке учитываются при определении общей площади предоставляемого жилого помещения по договору со­циального найма в порядке, установленном законо­дательством субъекта РФ.

7.Какие законные интересы граждан учитываются
при предоставлении жилых помещений по договорам
социального найма?

Жилищный кодекс РФ предусмотрел, что при пре­доставлении жилых помещений по договору социаль­ного найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, Закон определил возмож­ность предоставления жилого помещения по догово­ру социального найма площадью, превышающей нор­му предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Такое жилое помещение может быть предоставлено в том случае, если оно представляет собой одну комнату, однокомнатную квартиру или предназначено для вселения гражданина, страдаю­щего одной из форм хронических заболеваний, пере­чень которых установлен Правительством РФ.

8.Какие категории граждан не подлежат выселению из специализированных жилых помещений без предо­ставления другого жилья?

Не могут быть выселены из служебных жилых по­мещений и жилых помещений в общежитиях без пре­доставления других жилых помещений граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль­ного найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жи­лых помещениях. Это:

1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, ор­ганов федеральной службы безопасности, тамо­женных органов Российской Федерации, орга­нов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2)пенсионеры по старости;

3)члены семьи работника, которому было предо­ставлено служебное жилое помещение или жи­лое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инва­лидность которых наступила вследствие про­фессионального заболевания в связи с испол­нением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанно­стей военной службы либо вследствие заболе­вания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте со­ответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых поме­щений или жилых помещений в общежитиях с пре­доставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответству­ющие жилые помещения.

9.Когда прекращаются сроки действия договора най­ма специализированного жилого помещения?

Договор найма специализированного жилого по­мещения прекращается в связи с утратой (разру­шением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным Жилищным кодексом РФ осно­ваниям.

В соответствии с частью 2 статьи 102 ЖК РФ, пе­реход права собственности на служебное жилое поме­щение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юри­дическому лицу влечет за собой прекращение догово­ра найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого по­мещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудово­го договора с работником—нанимателем такого жи­лого помещения. То есть такие случаи могут иметь место, когда наниматель специализированного жи­лого помещения заключит трудовой договор с новым собственником данного помещения.

Я состою на учете вместе со своей семьей в качестве нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Я обратился в администрацию своего района с просьбой о выделении мне земельного участка для строительства жилого дома. Буду ли я снят с учета? Если да, то тогда: при предоставлении земельного участка или после постройки жилого дома?

Пункт 5 части 1 ст. 56 Жилищного кодекса предусматривает, что в случае предоставления в установленном порядке от органа местного самоуправления участка для строительства жилого дома Вы будете сняты с учета как нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Факт отсутствии жилого дома на предоставленном земельном участке не является необходимым основанием для оставления Вас на учете как нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма.