С 1 января 2017 года вступает в силу ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно данному закону:

Государственная кадастровая оценка – это совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости, и включающая в себя:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки (по новому закону):

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.

- ФЗ закрепляет полномочия и обязанности данного бюджетного учреждения, а также устанавливает основные требования к работникам бюджетного учреждения (ст. 7, 8, 10).

За проведением государственной кадастровой оценки, в том числе за периодичностью ее проведения, осуществляется федеральный государственный надзор,

- по итогам проверок органом регистрации прав составляются акты проверки.

- в случае выявления нарушений орган регистрации прав выдает предписание об устранении выявленных нарушений.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Оценка рыночной стоимости земельных участков(согласно Методическим рекомендациям):

А) Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Б) Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Нормативная цена земли.

Нормативная цена земли – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ст. 25 Закона).

Согласно Порядку определения нормативной цены земли:

А) Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения.

Б) Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

В) Нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

45. Государственный кадастровый учет земельных участков.

Государственный кадастровый учет - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Ведение государственного кадастрового учета регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре».

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из:

1. номера кадастрового округа;

2. номера кадастрового района;

3. номера кадастрового квартала;

4. номера земельного участка в кадастровом квартале.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения государственного земельного кадастра, указанное Агентство также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т. п.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Кадастровая карта должна содержать следующую информацию:

1. кадастровый номер земельного участка;

2. местоположение участка (адрес);

3. площадь участка;

4. категория земель и разрешенное использование земельного участка;

5. описание границ участка и их отдельных частей;

6. экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;

7. качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

8. наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

9. зарегистрированные вещные права на земельный участок;

10. ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке(при их наличии).

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления в силу названного Закона, является юридически действительным. Правообладатель земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра сведения в форме кадастрового плана утвержденного образца.

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который введет не мало новшеств, наиболее существенные из них:

1) Создание Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), который объединит существующие сейчас Единый госреестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и госкадастр недвижимости (ГКН) (цель – исключение ошибок, связанных с размером и площадью недвижимости, а также создание Единого реестра недвижимости позволит обеспечить одновременную подачу заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными.

2) Вступление в силу нового закона упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление и одновременно в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет – не более 5 дней.

3) С января 2017 года можно будет сдавать документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости в любом офисе приема-выдачи документов, и неважно, где ваш объект расположен.

46. Государственная регистрация прав на земельные участки. Правоустанавливающие, кадастровые и правоудостоверяющие документы.

Правовая основа: ГК, Зем Код, ФЗ «О гос регистрации прав на недвижимое имущество», приказы Госрегистрации (методические рекомендации о различных видах регистраций (им-во организаций атомного комплекса, права на основе суд актов)

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - Единый государственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе.