Оборотоспособность земельных участков

Правовое регулирование – статья 27 ЗК (ограничения оборотоспособности ЗУ)

Выделяются ЗУ, ограниченные в обороте (не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами) и изъятые из оборота (не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством).

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК, федеральными законами:

[ФЗ «Об охране окр.среды», п. 4 ст. 58: запрет изъятия земель природно-заповедного фонда;

ФЗ «Об особо охраняемых прир. террит-ях», ст. 6: природные ресурсы и недвижимое имущество, расположенные в границах государственных природных заповедников, являются федеральной собственностью и изымаются из гражданского оборота, если иное не предусмотрено федеральными законами]

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами.

Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи (изъятые);

2) из состава земель лесного фонда;

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сельскохозяйственного назначения;

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.

В-третьих, установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Оборот земель с/х назначения регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (оборот земельных долей –ссылка на ст. 12 ФЗ). Образование земельных участков из земель с/х назначения регулируется ЗК и ФЗ «Об обороте….».
Данное правило не распространяется на:

· ЗУ, предоставленные из земель с/х назначения гражданам для ИЖС, гаражного строительства, ведения ЛПХ и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества,

· ЗУ, занятые зданиями, сооружениями.

Запрещается приватизация:

· ЗУ в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ,

· ЗУ, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

23. Ограничения прав на земельные участки.

Под ограничениями прав на землю и земельные участки понимается установление законом или договором дополнительных ограничений осуществления прав на земельные участки по отношению к основному правовому режиму земельного участка, определяемого категорией земель и разрешенным использованием земельного участка.

Виды ограничений прав на земельные участки:

· На территории, которые попадают под особый режим использования или находятся в границах санитарно-защитных зон.

· Земельные участки, попадающие под действие закона о охране окружающей среды, культурных объектов.

· Одним из видов ограничений является обязательность согласования с государственными и муниципальными органами начала и завершения строительства на участке, который находится в пользовании.

По субъектуправа собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной, государственной (Российской Федерации и субъектов РФ) и муниципальной собственности.

Ограничения права муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряженияземельным участком.

Взависимости от вида и цели установления ограничения прав на землю могут устанавлвается бессрочно или на определенный срок.

В зависимости от предмета правового регулированияразличают четыре вида ограничений нрав на земельные участки:

1. Конституционно-правовые ограничения.Ограничения прав устанавливаются только в целях, предусмотренных п. 3 ст. 55 Конституции, п. 2 ст. 1 ГК, в силу которых права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты

· основ конституционного строя,

· нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц,

· обеспечения обороны страны и безопасности государства.

2. Градостроительные ограничения.Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль (надзор) за соблюдением этих прав.

Не менее значимы и ограничения права распоряжения земельным участком, вытекающие из документов градостроительного зонирования - правил землепользования и застройки. Содержащиеся в них градостроительные регламенты определяют параметры и виды возможного использования территории для различных видов хозяйственного и иного использования.

3. Земельно-правовые ограничения.К их числу следует отнести, во-первых, ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автомобильных дорог. Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд

4. Эколого-правовые ограничения.Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущерба окружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством установления территориальных экологических ограничений, в результате которых определенным территориям придается особый эколого-правовой статус (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия).

В-третьих, экологические ограничения могут устанавливаться в целях охраны не человека, а объектов животного и растительного мира, водных объектов (водоохраной зоны), сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

Ст. 56 ЗК РФ допускает установление следующих ограничений прав на землю:

1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. Сколково – нельзя отчуждать и обременять земли на территории Центра

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок:

· актами исполнительных органов государственной власти,

· актами органов местного самоуправления,

· решением суда или

· в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Ограничения прав на землю подлежит государственной регистрации и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Основной цельюограничения является сохранение качества земель, достижение рационального и эффективного их использования.

Наиболее распространенной правовой формой ограничений прав на землю и земельные участки являются зоны с особыми условиями использования территорий:

· охранные,

· санитарно-защитные зоны,

· зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ,

· водоохранные зоны,

· зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения,

· зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации

Также есть категория «обременение».

Обременения, как правило, устанавливаются по соглашению сторон. Обременения — это мера возможного поведения субъектов гражданских правоотношений, которые субъекты устанавливают между собой самостоятельно с учетом норм действующего законодательства. Примером установления обременения соглашением сторон могут служить следующие виды сделок: аренда земельного участка, частный сервитут, рента, залог и др. Обременения обоюдовыгодны для сторон и носят возмездный характер. Обременения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации, однако не во всех случаях»

24. Общая характеристика оснований возникновения прав на земельные участки.

Права на земельные участки возникают в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, иными федеральными закона и подлежит государственной регистрации.

В ЗК глава V регулирует основания возникновения прав на земельные участки.

Гражданское законодательство (ст. 8 ГК) предусматривает следующие основания возникновения прав на земельные участки:

1. договоры и иные сделки, предусмотренные законом;

2. акты государственных органов власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом;

3. судебные решения;

4. приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом;

5. наступление событий, с которыми закон связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Если выделять по субъектам, то основания прибретения прав можно выделить следующие:

1) в частную собственность(по Гражданскому кодексу РФ):

1. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);

2. в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218);

3. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности. (для земельного участка, как недвижимого имущества – 15 лет)

2) в государственную собственность(ст. 17, 18 ЗК РФ):

1. по федеральным законам;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

1. по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Указанные основания являются правоустанавливающими юридическими фактами, документальное подтверждение которых является правоустанавливающими документами на земельные участки.

Раздел– делимый участок перестаёт существовать, образуются два новых участка. По общему правилу участок делимый, случаи неделимости прописаны в абзаце выше.

Объединение – два и более старых участка прекращаются, создаётся один новый. Не должны выходить за пределы максимального размера.

Выдел –земельный участок не перестаёт существовать, из него образуется новый. Образование земельного участка в счёт долей из состава земель с/х назначения. Однако была проблема с тем, что земли выделялись не самого лучшего качества. Сейчас по закону области (Об обороте земель с/х назначения в ВО) существует система баллов бонитета – это показатель состояния и свойств почвы. Они должны быть примерно равны.

Перераспределение – обратиться к главе ОМС, они решат цену, главное не больше максимальной площади, стоимость составит 15% от кадастровой.

Образование искусственного участка – это будет земельный участок на землях водного фонда, как правило федеральная собственность, с момента внесения записи в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним это обычный земельный участок.

иные основания приобретения права собственности на земельные участки гражданами: безвозмездное оформление земли в собственность гражданами, использовавшими земельные участки до вступления в силу ЗК (на основании права пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования): право собственности может быть оформлено гражданами РФ, имеющими в факт. пользовании зем. участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона «О собственности в СССР»;

Классификации оснований:

· административно-правовые (в основе решение ОВ: предоставление ЗУ из гос/мун собственности; приватизация) и гражданско-правовые (сделки с ЗУ, наследование, суд. решение, приобретательная давность)

· вещные (П собственности, П пожизненного наследуемого владения, П постоянного бессрочного пользования, сервитут) и обязательственные (П аренды, П безвозмездного пользования)

· по гражданскому з-ву (ст. 8 ГК РФ) и по иным ФЗ (ФЗ «О садоводческих, огороднических, и дачных некоммерческих объединениях граждан», ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ФЗ «Об оборонном заказе»…)

· разделение по целям (для строительства, для целей, не связанных со строительством, для ведения ЛПХ…)

· первоначальные (не зависящие от первоначального собственника) и производные (возникновение П напрямую зависит от П предыдущего обладателя)

· добровольные (сделки с ЗУ, наследование, приватизация…) и принудительные (суд.решение, предписание закона)

25. Общая характеристика и классификация оснований прекращения прав на земельные участки.