Статья 607. Объекты аренды

Комментарий к статье 607

1. Объекты аренды - вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия (см. ст. 656 ГК).

Объекты аренды во всех случаях - вещи индивидуально-определенные и непотребляемые (неуничтожаемые и неизменяющиеся, не считая нормального износа, своих свойств в процессе пользования, потребления). Эти качества объекта связаны с временным характером владения и пользования и обязанностью арендатора вернуть арендодателю именно ту вещь, которая ему предоставлена, и в том состоянии, в каком он ее получил (ст. 622 ГК).

2. Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи законом могут быть установлены виды имущества, нахождение которого в аренде не допускается или ограничивается. Из этого следует, что если принят не закон, а иной правовой акт, то его требования на договор аренды не распространяются. Указанное предписание применимо, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или ограниченным в оборотоспособности. Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК). Путем запрета на субаренду ограничена аренда участков лесного фонда (ст. 31 ЛК).

Установление ограничений возможно и в отношении вещей, свободных в обороте, например, в зависимости от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии (п. 2 и 3 ст. 7 Закона о естественных монополиях).

3. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает правило о допустимости принятия закона, устанавливающего специальные правила сдачи в аренду таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты. Специальные правила об аренде земельных участков содержатся в ст. 22, 27 ЗК. В частности, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22 ЗК).

Специальные правила об аренде водных объектов, лесов, участков недр установлены Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, Федеральным законом от 3 марта 1995 г. "О недрах" (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823). Так, участки недр и водные объекты предоставляются во временное пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (ст. 11 Закона "О недрах", ст. 46 - 53 Водного кодекса).

4. В п. 3 комментируемой статьи раскрываются требования к объекту аренды (предмету договора). Если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, то условие о предмете договора аренды считается согласованным. С этой целью в договоре должны указываться данные, характеризующие объект как индивидуально-определенный: наименование имущества (когда оно существует); инвентарный номер (если он существует), назначение, качественные характеристики; если это здание или сооружение, то адрес, местоположение и др. При аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Если в договоре не дана индивидуально-определенная характеристика объекта, это свидетельствует об отсутствии соглашения по предмету договора как существенному условию. Последнее, в свою очередь, означает, что договор является незаключенным.

Статья 608. Арендодатель

Комментарий к статье 608

1. Прежде всего, правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения - один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Последнее возможно, например, если в аренду предоставляется имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти. Участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества осуществляется через органы местного самоуправления (см. ст. 14, 34 - 37, п. 1 ст. 51 Закона об общих принципах организации местного самоуправления в РФ 2003 г.).

Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК).

К лицам, не являющимся собственниками, но управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия как субъекты права оперативного управления (ст. 297 ГК); учреждения в отношении имущества, приобретенного ими на доходы, полученные в результате разрешенной предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК). Особенности сдачи имущества в аренду названными субъектами, кроме ГК, определяются ст. 18, 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746), другими федеральными законами и иными правовыми актами.

2. Если по общему правилу арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул собственника имущества или лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, то для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК). В договоре проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной деятельности (п. 1 ст. 626 ГК).