Обзор рынка торговой недвижимости г. Владимира

В данный момент в рамках Российского совета торговых центров принята классификация, согласно которой объекты торговли подразделяются на:

1. Торговый центр «У дома», в котором основным арендатором является крупный супермаркет. Задача такого центра – обеспечить жителей близлежащих микрорайонов товарами повседневного спроса.

2 .Районный торговый центр имеет больший территориальный охват, в котором шире, чем в первом случае, представлены одежда и другие промышленные товары.

3. Региональные и межрегиональные торговые центры характеризуются более широким ассортиментом товаров, по сравнению с районным ТЦ, и рассчитаны на обслуживание людей, живущих в радиусе 8-40 км.

4. Ритейл-парки или Powercenters («многоякорные» торговые центры) комплектуются большим числом крупных арендаторов и минимумом мелких. Как правило, среди арендаторов можно найти универмаги, торгующие товаром по сниженным ценам, оптовые клубы и магазины, предлагающие наибольший выбор товаров в определенной категории по ценам ниже, чем у других компаний.

5. Центр моды предоставляет покупателю максимальный выбор одежды и аксессуаров высокого качества по соответствующим ценам.

6. Тематические, или специализированные, торговые центры, как правило, расположены в центрах городов, в исторических зданиях и ориентированы в большей мере на туристов.

7. Стоковые центры объединяют ряд монобрэндовых компаний. Товар в них обычно предлагается с большой скидкой.

В отличие от офисной и тем более жилой недвижимости, торговая недвижимость является непосредственным средством производства (ритейлингового бизнеса). Стоимость помещений, уровень арендных ставок в значительной степени зависят от доходности размещенных в них видов бизнеса.

Можно выделить несколько основных квалификационных признаков, влияющих на уровень арендных ставок в объектах торговли: конструктивный тип объекта, масштаб (размеры) объекта и его товарная номенклатура. Чем капитальнее сооружение, больше размеры и разнообразнее товар, тем

(при прочих равных условиях) выше удельная цена (цена 1 кв. м) и арендные ставки в данном объекте. С точки зрения привлекательности для потребителей (и следовательно, для арендаторов) свою роль играют также состояние объекта - возраст здания, качество ремонта, отделки.

В таблице номер 3 рассмотрена краткая классификация торговой недвижимости.

Таблица № 3 Краткая классификация торговой недвижимости

Торговые помещения
№ п/п	Характеристика	Классы
А	В	С	D
	Местоположение, транспортная доступность	на главных площадях и магистралях, вблизи ост.общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на транспортных артериях, вблизи ост.общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом		на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом		внутри микрорайона, двора
	Расположение в здании	1 этаж, несколько отдельных входов		В нескольких уровнях не ниже 1-ого этажа с отдельными входами с эскалаторами и лифтами		В нескольких уровнях не ниже цокольного этажа с отдельными входами без эскалаторов и лифтов		Подвал
	Состояние	в отличном состоянии		в отличном или хорошем состоянии		в хорошем или удовлетворительном состоянии		требует ремонта
	Парковка	подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание		организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки		недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке		стесненность, неудобный подъезд

	Наличие концепции здания	единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке		несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»		несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества		отсутствие концепции здания
	Интервал класса	20-25		16-19		12-15		8-12

В последние полгода все больше приходится говорить о ценах оферт, чем о реальных сделках. В данный момент на рынке коммерческой недвижимости в основном проходят сделки купли-продажи средней стоимостью 5-15 млн. рублей. Основными покупателями выступают так называемые частные инвесторы, которые стремятся разместить накопленные наличные средства в реальные активы.

В г. Владимире стоимость 1 кв. м. подвальных помещений, аналогичных по площади и местоположению оцениваемому составляет 20000 – 35000 руб./кв. м. в зависимости от площади, состояния отделки, наличия отдельного входа и т.д. Цены продаж торговых площадей сильно рознятся от местоположения и условий продажи. Небольшие помещения (до 500 кв. м) в торговых центрах продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии концепции. Скидки при продаже помещений в торговых центрах могут составить до 8-23%.

Средний уровень затрат на отделку торговых помещений в составляет $150-200/кв. м. По помещениям, с так называемым «евроремонтом» (по меркам местного потребителя) до $200-300/кв. м.

В среднем уровень заполняемости торговых центров г. Владимира по итогам 1 половины 2016 г. составляет 75-85%, в зависимости от площади, операционные расходы для арендодателя при условии чистой аренды составляют порядка 16-20% от ДВД. Успешные проекты торговых центров, а также компактные магазины расположенные в центрах деловой и коммерческой активности в местах с большой проходимостью вблизи

остановок общественного транспорта, как до кризиса, так и в период кризиса, были заполнены на 98-100%. А те проекты, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками, ощутили отток арендаторов и до сих пор испытывают трудности с заполняемостью.