И использоваться для торговли

Итак, место, которое вы сдаете в аренду, должно быть предназначено для торговли.

Торговое назначение сдаваемого в аренду места, наш взгляд, можно определить двумя способами.

Прежде всего, по факту. Так, передаваемое в аренду место может быть специально оборудовано для торговли (например, иметь витрины, контрольно-кассовый узел, прилавок). Либо оно может быть оборудовано непосредственно арендатором и фактически использоваться им для торговли.

Кроме того, можно обратиться к правоустанавливающим и инвентаризационным документам, из которых следует торговое назначение передаваемого в аренду места (площади). Ими могут быть договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) или его часть (части) и другие документы.

По нашему мнению, каждый из этих способов является самостоятельным и позволяет установить торговое назначение сдаваемой в аренду площади объекта торговли.

Так, если вы сдаете в аренду площадь, на которой нет специального оборудования, но по документам она предназначена для организации на ней торгового места, то ваша деятельность переводится на ЕНВД. Даже если торговое место будет оборудовано арендатором. На это указал Минфин России в Письмах от 28.12.2009 N 03-11-06/3/304, от 03.02.2009 N 03-11-06/3/14, от 30.06.2008 N 03-11-04/3/302, от 20.06.2008 N 03-11-04/3/289, от 06.03.2008 N 03-11-04/3/108, от 27.11.2007 N 03-11-04/3/466, от 22.11.2007 N 03-11-04/3/452.

Точно так же, если передаваемая в аренду площадь, которая по документам не обозначена как торговое место, фактически используется арендатором для ведения розничной торговли. И в этом случае, с нашей точки зрения, есть все основания, чтобы перевести сдачу в аренду такой площади на ЕНВД. Аналогичную позицию занял Минфин России в Письме от 11.06.2009 N 03-11-06/3/162.

Следует отметить, что в других письмах Минфин России высказывал противоположное мнение. Чиновники разъясняли, что доходы арендодателя не подпадают под ЕНВД, если по договору аренды помещение должно использоваться под склад. Даже в том случае, когда арендатор использует помещение для ведения розничной торговли (Письма Минфина России от 16.12.2008 N 03-11-04/3/560, от 09.12.2008 N 03-11-04/3/555).

Учитывая указанную позицию Минфина России, наилучший вариант, чтобы налицо были оба показателя:

- в договоре аренды должно быть обозначено торговое назначение передаваемой в аренду площади,

- на площади фактически должна вестись торговля.

В противном случае у вас могут возникнуть проблемы с налоговыми органами по поводу уплаты ЕНВД. И тогда свою правоту вам, скорее всего, придется отстаивать в суде.

Необходимо добавить, что в целях применения гл. 26.3 НК РФ торговое место должно не только изначально предназначаться для торговли, но и непосредственно использоваться для осуществления торговой деятельности.

Однако, по мнению финансового ведомства, применять ЕНВД на основании пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ арендодатель может и тогда, когда арендатор торгового места сдает его в субаренду для осуществления субарендатором розничной торговли (Письмо Минфина России от 18.02.2008 N 03-11-04/3/78).

В случае если передаваемое в аренду место будет использоваться арендатором не для торговли, а для иных видов деятельности (будь то бытовые услуги или иное назначение), арендодатель уплачивать ЕНВД в отношении такой деятельности не вправе.

МЕСТО НЕ ДОЛЖНО ИМЕТЬ

ПРИЗНАКОВ МАГАЗИНА (ПАВИЛЬОНА)

Согласно определению торговое место в отличие от магазина (павильона) не имеет обособленного и специально оснащенного для ведения торговли помещения (торгового зала) (абз. 15, 30 ст. 346.27 НК РФ).

Поэтому, если на переданной вами в аренду площади имеется торговый зал либо его организовал сам арендатор, ваша деятельность будет облагаться по ОСН или УСН (Письма Минфина России от 05.08.2010 N 03-11-06/3/117, от 03.08.2010 N 03-11-06/3/115, от 29.07.2010 N 03-11-06/3/113, от 28.06.2010 N 03-11-06/3/91, от 26.08.2009 N 03-11-06/3/219, от 03.06.2009 N 03-11-09/190, от 20.05.2009 N 03-11-09/177).

На практике очень часто площади крытых рынков, торговых комплексов (центров) и других подобных объектов стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, сдаются как под торговые места, так и для создания магазинов или павильонов.

Например, в здании крытого рынка, принадлежащего организации "Альфа", установлены прилавки, предназначенные для торговли овощами, фруктами и другой сельскохозяйственной продукцией. Торговые места за прилавками сдаются в аренду.

В то же время по периметру здания рынка оборудованы отдельные обособленные секции (каждая с отдельным входом). В указанных секциях организована розничная торговля товарами бытовой химии, косметикой и парфюмерией, текстильными изделиями и т.п.

Каждая секция имеет подсобное помещение, помещение для хранения товаров и торговый зал, где осуществляется выкладка товара и обслуживание покупателей. Секции соответствуют признакам магазина (абз. 26 ст. 346.27 НК РФ).

Указанные секции организация "Альфа" также сдает в аренду.

Примечание

Подробно о том, что понимается под магазином (павильоном), вы можете узнать в разд. 12.2.1.2 "Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы".

Можно ли признать торговым местом магазин или павильон, организованный на территории рынка, торгового комплекса (центра) и других подобных объектов, т.е. на территории тех объектов, которые по правилам гл. 26.3 НК РФ относятся к объектам стационарной торговой сети, не имеющим торговых залов?

Нет, нельзя. Дело в том, что согласно перечню видов торговых мест, приведенному в абз. 30 ст. 346.27 НК РФ, торговыми местами признаются только те объекты торговли, которые не имеют торговых залов. Магазин и павильон, напротив, имеют торговые залы (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ), а значит, не могут признаваться торговыми местами.

Такого же мнения придерживается и Минфин России (Письма от 11.06.2010 N 03-11-11/167, от 20.01.2010 N 03-11-11/08, от 25.12.2009 N 03-11-09/415, от 15.05.2009 N 03-11-06/3/133, от 18.02.2009 N 03-11-11/21, от 03.02.2009 N 03-11-06/3/14, от 22.08.2008 N 03-11-05/202, от 30.06.2008 N 03-11-04/3/302, от 24.06.2008 N 03-11-04/3/295, от 14.05.2008 N 03-11-04/3/244, от 19.03.2008 N 03-11-04/3/135, от 28.01.2008 N 03-11-04/3/31). Эту позицию разделяют и суды (Постановления ФАС Уральского округа от 31.10.2007 N Ф09-8802/07-С3, от 02.05.2007 N Ф09-2958/07-С3).

Аналогичные выводы финансовое ведомство делает и в отношении передачи в аренду частей магазинов и павильонов (см., например, Письма Минфина России от 14.04.2010 N 03-11-06/3/58, от 20.05.2009 N 03-11-09/177).

Таким образом, если вы сдаете в аренду объекты торговли либо их части, имеющие торговые залы, или площади сдаются для организации объектов торговли, имеющих торговые залы, то данная деятельность на систему налогообложения в виде ЕНВД не переводится.

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения в зданиях торговых комплексов и крытых рынков обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ).

Если вы передаете в аренду такие помещения (их части) и они фактически признаков магазина или павильона не имеют, то ваша деятельность в этой части подлежит переводу на ЕНВД. К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка, разделенных на отдельные боксы. В частности, чиновники обосновали свой вывод тем, что крытые рынки не относятся к объектам стационарной торговой сети, имеющим торговые залы (Письмо Минфина России от 27.10.2009 N 03-11-06/3/252).