Nájem bytu: § 2235 a násl.

N á j e m

a obdobné právní režimy v rámci závazků „Přenechání věci k užití jinému“, § 2189 a n. Sem náleží:

Výprosa

Výpůjčka

Nájem (a další s tím spojené jeho podtypy jako: podnájem, nájem bytu, nájem domu, nájem služebního bytu, n. bytu zvláštního určení, nájem prostoru sloužícího k podnikání; ubytování, nájem dopravního prostředku)

Podnikatelský nájem věcí movitých

Nájem dopravního prostředku

Ubytování

Pacht(podtyp: zemědělský pacht a pacht závodu)

Licence (podtyp licence k předmětům chráněným autorským zákonem)

Zápůjčka

Uacute;věr

Podstata nájmu: právo užívat cizí věci na úplatu (nejde však o absolutní právo k věci cizí, nýbrž o relativní = závazkový vztah)

Nájem je závazkový vztah, v němž se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání za úplatu, za nájemné.

Obecně o nájmu:

Pojmové znaky:

dočasnost

úplatnost

účelovost

Subjekty: nájemce, pronajímatel

Předmět nájmu: je kodifikován relativně neurčitě, může jít o jakoukoli věc nemovitou a nezuživatelnou věc movitou (nelze pronajmou tedy např. jídlo, nápoj, prací prostředek…), v konkrétních smluvních typech je konkretizován : byt, dům, prostor sloužící k podnikání, podnikatelský nájem věcí movitých … aj.

Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu (katastr nemovitostí, obchodní rejstřík aj.), lze fakultativně zapsat tam i toto nájemné užívací právo. Nájem se sjednává na dobu určitou či neurčitou, který však je možné vypovědět. Zásadně se nevypovídá nájem na dobu určitou, ale v případě dlouhodobého nájmu na dobu určitou více než 50letou lze i tento nájem vypovědět , pokud tak bylo ve smlouvě ujednáno.

Smlouva o nájmu : § 2205 a n., nemá předepsanou formu; pronajímatel přenechává předmět nájmu nájemci, aby ji mohl k sjednanému účelu užívat. Běžnou údržbu věci po dobu nájmu provádí nájemce (úklid domu, bytu, výměnu oleje v autě, očistu stavebního stroje po použití aj.)

Obligatorní náležitosti:

předmět nájmu

účel nájmu

výše nájemného

Povinnosti pronajímatele:

Problémy s vadami pronajaté věci: § 2207 odst. 2), § 2208; vada, která zásadně ztěžuje užívání věci může vést např. k prominutí nájemného nebo k výpovědi bez běhu výpovědní doby (v příp. nájmu bytu např. zřízení hlučného staveniště nebo jiného provozu vedle pronajatého bytu, kdy nájemci ani nemohou otevřít okno a spát pro světlo a hlučnost v noci apod. Nebo vyřazení výtahu z provozu dlouhodobě, kdy byt je např. v 11. poschodí)

Práva z vad je třeba uplatnit do 6 měsíců od jejich zjištění , v podstatě se promlčí : § 2208 odst. 3

(soud odmítne jím dovolávanou vadu po této lhůtě proti námitce pronajímatele)

Právo na slevu z nájemného :§ 2210 je možno uplatňovat např. při odstraňování nebagatelních vad užívané věci, kdy oprava trvá nepřiměřeně dlouho a ztěžuje užívání věci nad obvyklou (neučitý pojem) míru (např. právě nefunkčnost výtahu ve velmi vysokém domě). Případně aby pronajímatel poskytl nájemci jinou věc (byt v nižším patře, jiné auto, jiný stroj s týmiž vlastnostmi apod.) Dále lze slevu poskytnout při rušení práva nájmu třetí osobou, neposkytl-li pronajímatel nájemci ochranu, § 2212

Před uzavřením smlouvy o pronájmu si nájemce může v předstihu vymínit právo si předmět nájmu řádně prohlédnout, § 2219; změna pronajaté věci nájemcem může nastat jen po písemném souhlasu pronajímatele, § 2220 (např. výměna oken, dveří bytu, stavby)

Povinnosti nájemce: užívat věc k účelu sjednanému a s péčí řádného hospodáře. Změnu věci smí provést jen se souhlasem pronajímatele.a na svůj náklad (např. výměna oken, dveří, ve stavbě). Souhlas musí mít stejnou formu, jak smlouva sama.

Je-li souhlas odepřen, . dojde ke změně věci bez souhlasu pronajímatele, bude nově nájemce povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán (podle současného stavu je k tomuto povinen až po skončení nájmu), a pokud nájemce neuvede věc do původního stavu na žádost pronajímatele, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby. Výslovně se již také upravuje právo pronajímatele kontrolovat pronajatou věc.

Se souhlasem pronajímatele lze právo užívání zřídit další osobě, neboli lze zřídit podnájem. Souhlas s podnájmem musí mít stejnou formu jako n. smlouva.

Nájemné: hradí se obvykle v penězích, není vyloučeno i sjednání jiného plnění či kombinovaného (práce, služby, např. úklid sněhu před domem v zimě ); ze zákona se platí měsíčně pozadu (v živ. realitě je to ale obráceně)

Změnou vlastníka pronajaté věci se nájem neruší, § 2221, výjimka je možná: odst. 2) a 3) a pak strana vypovídající poskytne druhé odstupné.

Skončení nájmu: explicit. upraveno: uplynutím sjednané doby (událostí) nebo výpovědí (právním jednáním)

Výpovědní doba: vlastně není samostatně upravena, ale s přihlédnutím k § 2222 odst. 3) lze mít za to, že u movité věci je tato doba jednoměsíční a u nemovitosti (domu, pozemku…) tříměsíční.

nájem bytu: § 2235 a násl.

účel nájmu: zajištění bytových potřeb nájemce event. členů jeho domácnosti. Účel nemůže být krátkodobý (např. rekreace). Nájem bytu se považuje zásadně za dlouhodobý vztah.

pojem bytu: § 2236, místnosti určené k účelu bydlení (jsou tak zkolaudovány); případná absence účelu bydlení nejde k tíži nájemce. Nejsou řešeny tzv. bytové kategorie, praxe po nich dost „volá“.

Byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání,§ 2243; je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.). Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné. Pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní.

nájemní smlouva: předepsána písemná forma, fikce smlouvy § 2238 (právně jde vlastně o vydržení práva nájmu)

zakázaná ujednání § 2239: nepřiměřené povinnosti nájemce a smluvní pokuta nájemci. Jde o ochranu slabší strany vztahu

nájemné: pevná peněžitá částka, obvykle za měsíc. Platí se v době ujednané; není-li ujednáno, tak měsíčně pozadu § 2218; je možno jednat i jistotu, § 2254 (kauci)je to až 6násobek měsíčního nájemného (může být i menší, slouží k úhradě event. nezaplaceného nájmu a jiných povinných plateb nájemce, ale jinak je nedotknutelná)

práva a povinnosti stran : § 2255 a násl.

Úpravy a jiné změny bytu nebo domu: § 2260

Společný nájem : smlouva uzavřená s více nájemci, §2270; POZOR, neexistuje již společný nájem bytu manželi a řešení bydlení po zániku manželství rozvodem je upraveno §§ 768-770, musí se buď řešit dohodou nebo soudem. Zjednodušeně řečeno, manžel, který nemá právo nájmu nebo obecně slabší právo k bydlení a měl by byt opustit, má právo bydlet dál v rodinné domácnosti (někdy do obstarání náhr. bydlení, někdy 1 rok), zásadně však jej má právo manžel se silnějším právem bydlení (výhradní nájem, vlastnictví nebo jiné věcné právo) vystěhovat.

Podnájem: § 2274, rozdíl od obecné úpravy podnájmu: část bytu lze poskytnout třetí osobě do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele , pokud nájemce zde žije trvale a sám; za jiných podmínek, § 2275 ovšem opět jen se souhlasem pronajímatele. Žádost i souhlas musejí být písemné – stejně jako správná smlouva o nájmu. Podnájem skončí nejpozději společně s nájmem.

Zvíře v bytě, domě: § 2258, nelze to zakázat, nesmí však chov působit ostatním obyvateslům nepřiměřené obtíže. Event. zvýšené náklady na údržbu spol. částí domu hradí nájemce –chovatel pronajímateli.

Následky smrti nájemce : § 2279 , přechod práva nájmu na vyjmenované osoby, trvá 2 roky. Chráněný nájem, ochrana slabší strany vztahu. Není-li osob, které bydlely v společné domácnosti v den smrti nájemce a nemají vlastní byt, přechází právo nájmu na nájemcovy dědice, § 2282.

Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel, určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu bytu.“[1] Přechod nájmu bytu znamená, že pronajímatel je povinen strpět jako nového nájemce bytu, jehož dosavadní nájemce zemřel, určitou osobu, která splňuje zákonem stanovené podmínky pro přechod nájmu bytu.

Skončení nájmu: výpověď, § 2288, výpovění doba 3 měsíce, vázána pouze na výpovědní důvody (zákonné, ale event i smluvní, pokud neodporují ust. § 2239). Nájemce může vypovědět smlouvu i bez zdůvodnění. V. je písemná a musí být druhé straně (prokazatelně) doručena. Výpovědní doba (nikoli lhůta) má počátek prvního dne kalendářního měsíce po té, co byla vypovídané straně doručena. Oprávněnost výpovědi je přezkoumatelná soudem. (pozor na situace, kdy může dojít ke skončení nájmu i bez výpovědní doby).

To není jediný možný způsob zániku nájmu bytu.

Způsoby zániku nájmu bytu jsou dále:

Dohodou (pronajímatele a nájemce)

Uplynutím doby (na dobu určitou)

Ukončením výkonu práce, § 2297

Nemožností plnění (zvl. ze strany pronajímatele, např. v případě zániku bytu, domu)

Smrtí nájemce (nikoli pronajímatele, dědické nástupnictví)

Odstoupením od smlouvy (v podstatě „výpověď“ bez výpovědní doby)

Splynutím (splyne-li právo s povinností v jedné osobě, přichází v úvahu snad jen při koupi bytu, domu nájemcem)

Narovnáním

Zánikem členství v bytovém družstvu (dohodou, vystoupením, vyloučením člena, převodem družstevního podílu…)

Vyklizením bytu (nájemce zemřel a nájem nepřechází na členy nájemcovy domácnosti a nájemcův dědic není znám do 6 měsíců od nájemcovy smrti. Pronajímatel byt vyklidí sám, věci uloží např. ve veřejném skladu, pokud dědic si je nepřevezme,je pronajímatel oprávněn věci prodat. Náklady na úschovu a prodej jdou k tíži dědice. Není-li ho, přecházejí věci na stát, pak už je prodat není možné.)

Výpovědí

výpovědní důvody jsou zákonné § 2288, nebo smluvní (zákon je nezakazuje, ale :§2238, zákaz ujednání - judikatura)

zákonné důvody pronajímatele: (doba smlouvy neurčitá i určitá)

-hrubé porušení povinností

-úmyslný trestný čin proti pronajímateli nebo osobám mu blízkým

-má-li být byt vyklizen ve veřejném zájmu a nebude možno ho dále užívat

-jiný obdobně závažný důvod

- při porušení povinností zvláště závažným způsobem lze vypovědět i bez výpovědní doby a požadovat vystěhování bez zbytečného odkladu

výpovědní důvody jen u nájmu na dobu neurčitou:

- užívání bytu samotným pronajímatelem nebo jeho rozvádějícím se manželem

- potřeba bytu pro svého manžela nebo příbuzného v řadě přímé i pobočné

Odpadá povinnost opatřovat bytovou náhradu.

Výpovědní důvody nájemce: § 2287

-v případě smlouvy na dobu určitou je důvod změna okolností , za nichž došlo k uzavření smlouvy

- případě porušení povinností pronajímatele (např. neodstranění vad, které brání užívání bytu )

Bytmusí být při opouštění odevzdán ve stavu, v jakém byl převzat, nepřihlíží se k běžnému opotřebení (např. není nově vymalováno, )a den, kdy nájem končí. Lze to udělat i konkludentněVpřípadě nepovolených změn má pronajímatel právo žádat, aby byt byl uveden do původního stavu (ledaže by s nimi vlastně souhlasil… může jít např. o výměnu plechové vany za plastovou, výměnu kamen apod.)

Pokud v den skončení nájmu nájemce byt neopustí a setrvává v něm nadále, a k opuštění a odevzdání bytu dojde později, za předmětnou tam strávenou dobu má pronajímatel právo na náhradu odpovídající dříve sjednanému nájemnému.

Přechodná ustanovení u nájmu bytu a nájmu domu: § 3074 NOZ stanoví, že nájem se po účinnosti nového občanského zákoníku bude řídit právě jeho úpravou, byť by ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Samotný vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se však budou posuzovat podle staré úpravy. Neplatí to však pro nájem věci movité a pro pacht.

Podtypy nájmu bytu:

Nájem služebního bytu § 2297 : je ujednán v souvislosti s výkonem zaměstnání a doba nájmu je vázána na dobu tohoto výkonu, po smrti nájemce smí v bytě zůstat osoba, která s ním byt sdílela, může být však vyzvána, aby byt opustila do tří měsíců od jejího obdržení.

Nájem bytu zvláštního určení § 2299: zvl. byty pro zdravotně postižené osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou. Osoby žijící s nájemcem v takovém bytě po jeho smrti nemají právo na přechod nájmu a musí byt do 3 měsíců vyklidit, případě to provést dědici nájemce.

Pacht: na rozdíl od nájmu poskytuje hodnoty pachtýři výnos z propachtované věci

podtypy: Pacht závodu, zemědělský pacht

pojmové znaky:

úplatnost (pachtovné, případně poskytnutí části výnosu z (přírůstku, plodů) předmětu pachtu)

vedle užívání také požívání propachtované věci

dočasnost

zvláštní povaha předmětu pachtu – věc „plodonosná“ přinášející plody, přírůstky, užitky , obecně výnosy

Výprosa: § 2189 Přenechání věci (nijak nespecifikované) k bezplatnému užívání jinému, aniž by byla dohodnuta délka doby užívání a účel. Podobá se výpůjčce , ale liší se neurčitostí doby výprosy. Proto může půjčitel , nevázáný žádnou lhůtou , po výprosníkovi žádat okamžité vrácení věci.

Výprosník odpovídá za škody na věci, z té se však může liberovat, když prokáže že nakládal s věcí řádně dle její povahy.

Druh věci je určen absolutně neurčitě, může jít tedy i o pozemek, byt, nebytový prostor…

Jedná se o starobylý, již římský institut, tzv. prekarium.

Výpůjčkaje právní vztah vzniklý na základě smlouvy o V., podle níž přenechává půjčitel vypůjčiteli nezuživatelná věc věc do bezplatného a dočasného užívání (§ 2193 a n. ObčZ).

Pojmové znaky smlouvy o V. tvoří:

přenechání užívání věci,

bezplatnost (tím se liší od nájmu) a

dočasnost.

Předmětem V. jsou jen věci určené individuálně a jsou nezuživatelné (nenapř. pytel brambor, ne peníze) a tato věc musí být bez porušení podstaty vrácena půjčiteli.

Dočasností se liší od výprosy, a bezplatností od nájmu.

Půjčitel je povinen věc odevzdat a ponechat odevzdanou věc vypůjčiteli (vypůjčitel ji má v detenci – ve faktickém držení). Jiné než užívací právo mu ale k věci nenáleží, nemůže být tedy např. v dobré víře, že by mu z držby (detence) věci vzniklo vlastnictví.

Vypůjčitel má právo vrátit věc předčasně, ale půjčitel se nemůže domáhat předčasného vrácení věci. (výjimka: protiprávní užívání a nevyhnutelné důvody).

Půjčitel je povinen poučit vypůjčitele , jak věc užívat § 2195 (např dodržení zvláštních pravidel, zejména řídí-li se užívání návodem nebo je-li upraveno technickou normou, je půjčitel povinen vypůjčitele s nimi seznámit, ledaže by šlo o pravidla obecně známá) nesplní-li tuto povinnost, odpovídá za škodu, v opačném případě – při nedodržení pravidel vypůjčitele – hradí škodu ten.

Vypůjčitel je oprávněn a zároveň povinen věc užívat řádně a v souladu s účelem, který byl ve smlouvě dohodnut nebo kterému věc obvykle slouží.

Případný zánik vypůjčené věci způsobuje vznik povinnosti náhrady škody v režimu obecné objektivní („smluvní“) odpovědnosti.

Zápůjčka: § 2390, zapůjčitel přenechá jinému (vydlužiteli) zastupitelnou věc (tedy i zuživatelnou) aby ji libovolně užil a po čase vrátil věc stejného druhu

Předmět zápůjčky : peníze a jiné zastupitelné věci ( např.stavební hmoty, plodiny, různé materiály apod.) . U peněžitých plnění lze dohodnout úroky, je to však dispozitivní. Vrácení může být dohodnuto i ve splátkách.