Метод дисконтирования денежных потоков
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации.
При сдаче оцениваемого объекта в аренду, кроме объектов недвижимости (зданий), в аренду должны сдаваться коммуникации и резервуары, связанные с объектом недвижимости особенностью бизнеса. Поэтому в данной работе доход от сдачи в аренду рассматривается от эксплуатации объекта как единого комплекса зданий и сооружений, т.е. получение дохода от продажи топлива.
Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:
1.Длительность прогнозного периода;
2. Прогнозирование величины денежных потоков при эксплуатации объекта;
3. Пересчет дохода в текущую стоимость;
4.Определение стоимости реверсии;
5.Определение текущей стоимости реверсии;
6.Определение рыночной стоимости объекта.
Прогнозирование обычно проводится на период 3-5 лет. В данной работе, учитывая цель оценки- оценка рыночной стоимости объекта для продажи, прогнозный период выбран длительностью три года. Если рассматривать недвижимость как способ размещения капитала и получения от этого потенциального дохода, то при сдаче в аренду объекта АЗС, сдается комплекс объектов недвижимости и сооружений, обеспечивающий весь технологический процесс. Доходом от сдачи в аренду может выступать доход от продажи топлива. Для этого проводится анализ доходов и расходов по объекту.
Анализ доходов произведен на основе данных о выручке от продаж топлива.
Анализ поступления доходов от продажи нефтепродуктов в 2005 году:
Реализация топлива в 2005 г. (тыс.руб.)
Период | номаль-80 | регуляр-92 | Премиум-95 | Д/топЗ | Д/топЛ | масла | керосин | итого |
Январь | ||||||||
Февраль | ||||||||
Март | ||||||||
Апрель | ||||||||
Май | ||||||||
Июнь | ||||||||
Июль | ||||||||
Август | ||||||||
Сентябрь | ||||||||
Октябрь | ||||||||
Ноябрь | ||||||||
Декабрь | ||||||||
Итого за год |
Всего за год выручка составила 82022тыс.руб. Объем выручки зависит от сезонности и плотности топлива.
В общем объеме выручки реализация видов топлива составила:
Всего объем реализации с учетом НДС и акцизов, тыс.руб. | Нормаль-80 | Регуляр-92 | премиум-95 | д/топливо | Прочее |
100% | 21,4 | 24,9 | 28,8 | 22,8 | 2,1 |
Выручка без учета НДС и акцизов – 57868тыс.руб.
Покупная стоимость топлива – 36161тыс.руб.
Расходы по содержанию и эксплуатации:
№ п/п | Наименование статей | Тыс.руб. |
| Оплата труда | |
| Соц.налог и обязательное страхование | |
| Амортизация основных средств | |
| Транспортные расходы | |
| Электроэнергия | |
| Вода | |
| Ремонт основных средств | |
| Расходы на экспертизу и лабораторный анализ нефтепродуктов | |
| Расходы по обслуживанию и ремонту ККМ | |
| Поверка ТРК, мерников, метрштоков | |
| Коммунальные услуги | |
| Налог на имущество | |
| Связь | |
| Вневедомственная охрана | |
| Инкассация | |
| Естественная убыль | |
| Спецодежда и спецобувь | |
| Моющие средства | |
| Канцтовары, чековые ленты, хоз. Принадлежности | |
Итого | ||
Коммерческие расходы | ||
Всего расходов | ||
Прибыль от продаж |
При прогнозировании учтены сложившиеся темпы роста стоимости нефтепродуктов в течение года, а также расходы по АЗС: условно-постоянные и условно-переменные.
Динамика изменения стоимости нефтепродуктов в 2005 году.
Наименов. Нефтепрод. | На 01.01.2005 | С28.03. | Темп роста | С18.04. | Темп роста | С07.07. | Темп роста | С29.08. | Темп роста | С26.09. | Темп роста | |||||
Базисн. | цепной | Базисн. | цепной | Базисн. | цепной | Базисн. | цепной | Базисн. | цепной | |||||||
Супер-98 | 16,25 | 16,25 | 100,0% | 100,0% | 16,25 | 100,0% | 100,0% | 17,10 | 105,2% | 105,2% | 18,0 | 110,8% | 105,3% | 18,5 | 113,8% | 102,8% |
АИ-95 | 15,0 | 15,0 | 100,0% | 100,0% | 15,10 | 100,7% | 100,7% | 15,7 | 104,7% | 104,0% | 16,5 | 110,0% | 105,1% | 17,7 | 118,0% | 107,3% |
Аи-92 | 14,15 | 14,15 | 100,0% | 100,0% | 14,3 | 101,1% | 101,1% | 15,0 | 106,0% | 104,9% | 15,5 | 109,5 | 103,3% | 16,5 | 116,6% | 106,5% |
А-76 | 12,0 | 12,0 | 100,0% | 100,0% | 12,2 | 101,7% | 101,7% | 12,5 | 104,2% | 102,5% | 13,0 | 108,3% | 104,0% | 14,5 | 120,8% | 111,5% |
Диз.топл. | 11,1 | 12,3 | 110,8% | 110,8% | 12,8 | 115,3% | 104,1% | 13,1 | 118,0% | 102,3% | 14,0 | 126,1% | 106,9% | 15,8 | 142,3% | 112,9% |
Ср.темп роста Базисн. | 100,0% | 104% | 106% | 109% | 115% | 126% | ||||||||||
Ср.темп роста цепной | - | 104% | 104% | 106% | 105% | 109% |
Расходы.
К условно постоянным относятся расходы независящие от роста объема услуг. К ним можно отнести:
Содержание обслуживающего персонала;
Налог на имущество;
Амортизационные отчисления;
Заработная плата административно управленческого персонала;
Расходы по охране объекта
К условно-переменным можно отнести расходы:
Коммунальные;
Транспортные услуги.
Условно постоянные:
№ п/п | Наименование статей | Тыс.руб. |
Оплата труда | ||
Соц.налог и обязательное страхование | ||
Амортизация основных средств | ||
Ремонт основных средств | ||
Расходы на экспертизу и лабораторный анализ нефтепродуктов | ||
Расходы по обслуживанию и ремонту ККМ | ||
Поверка ТРК, мерников, метрштоков | ||
Налог на имущество | ||
Связь | ||
Вневедомственная охрана | ||
Инкассация | ||
Естественная убыль | ||
Спецодежда и спецобувь | ||
Моющие средства | ||
Канцтовары, чековые ленты, хоз. Принадлежности | ||
Коммерческие расходы | ||
Итого |
Условно – переменные:
№ п/п | Наименование статей | Тыс.руб. |
Покупное топливо | ||
Транспортные расходы | ||
Электроэнергия | ||
Вода | ||
Коммунальные услуги | ||
Итого |