Какие виды строительной экспертизы проводятся?

Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза – это комплекс действий, проводимых для выявления дефектов и нарушений, возникших в результате ремонтно-отделочных, строительно-монтажных и проектно-сметных работ.

Строительный рынок в России очень разнороден. Его составляют и дореволюционные здания, чей возраст иногда достигает не одного столетия, некоторые из них пришли в упадок, другие продолжают радовать глаз. Значительный сегмент составляет жилищное строительство периода советской власти. Современные реалии явили на свет понятие элитного жилья и офисов класса A. В крупных городах строятся торговые и развлекательные центры. Однако все это отнюдь не означает, что только в результате строительства крупных объектов необходимо прибегать к строительной экспертизе. Даже если вы являетесь обладателем «хрущевки» на окраине города или прабабушкиной квартиры в старинном доме, вы никак не застрахованы от случаев, при которых вам могут пригодиться услуги эксперта в области строительной экспертизы, а случаи могут быть самыми разнообразными. Например, вы решили не делать ремонт самостоятельно, а воспользовались услугами, как вы посчитали, специалистов. Или же в результате сильного дождя, ветра и прочих стихийных бедствий или просто нерадивых соседей был причинен ущерб вашему имуществу. Это только малая часть вопросов, по которым необходимо прибегнуть к строительной экспертизе.

Строительная экспертиза проводится различными методами. Это и визуальный осмотр объекта. Однако эксперт обязательно должен сделать фотоотчет, чтобы документально зафиксировать исследуемый объект. Даже если виновником происшествия оказались вы (забыли закрыть кран), то строительная экспертиза также может помочь урегулировать конфликт с соседями, которые могут при случае пожелать получить большую сумму за испорченные потолки, обои и ковры.

Когда проводятся строительные экспертизы?

Строительные экспертизы проводятся в случае возникновения споров на этапах подготовки и возведения объекта. В таком случае экспертиза является досудебной, и чаще всего ее именуют строительным аудитом. Также строительные экспертизы могут проводиться и на этапе судебного разбирательства. Судебная строительная экспертиза будет именоваться в том случае, если проводится процесс по арбитражному, административному, гражданскому и уголовному процессу. При этом в рамках уголовного дела строительные экспертизы назначаются следователем или прокурором. В случае гражданского или арбитражного дела строительные экспертизы назначает суд.

Строительные экспертизы проводятся в следующих случаях:

1. Соответствие качества фактически проведенных работ государственным нормативам, проектным требованиям, договорам.

2. Определение объемов и стоимости проведенных работ.

3. Проверка обоснованности проектно-сметной документации.

4. Установление причин возникновения неполадок и повреждений, а также стоимости их устранения.

5. Оценка износа сетей, сооружений.

6. Определение в спорном домовладении порядка пользования, выделения доли.

7. Оценка качества отделочных работ, капитального ремонта, реставрации.

Какие виды строительной экспертизы проводятся?

В настоящее время существуют следующие виды строительной экспертизы:

· Экспертиза организации проведения строительных работ производится для проверки обоснованности сопровождающей документации, соответствия документации строительным нормам и правилам, а также соответствия нормативно-правовым актам. Данный вид анализа устанавливает законность и наличие документов, разрешающих строительство, наличие утвержденной проектной документации на начало работ, осуществление авторского и технадзора, законность отчетности по использованию стройматериалов, определяет объем реально выполненных работ, а также решает многие другие вопросы, связанные с организацией строительного процесса.

· Экспертиза объемов и стоимости строительно-монтажных работ проводится, если возникли разногласия между заказчиком и исполнителем в части фактически выполненных работ и документально зафиксированных подрядчиками. Зачастую недобросовестные подрядчики по актам выполняют гораздо больше работ, чем это есть на самом деле. Происходит это потому, что заказчик самостоятельно не может оценить проделанные работы. Иногда строители уверяют, что крайне необходимо выполнить другие работы, не предусмотренные проектно-сметной документацией. В результате могут быть затянуты сроки, превышен бюджет, качество тоже может пострадать.

· Экспертиза качества строительных и ремонтных работ, как правило, проводится в случае возникновения разногласий между заказчиком и исполнителем. Например, вам кажется, что ремонт или строительство ведутся неправильно. Эксперт сравнит проведенные работы на соответствие строительным нормам, правилам, проектно-сметной документации. Экспертиза качества строительных и ремонтных работ также применяется к оценке технического обслуживания различных строительных объектов.

· Экспертиза инженерных систем и коммуникаций применяется в случаях, когда необходимо исследовать надежность вентиляционных и канализационных систем, электрических сетей, связи, сигнализации или кондиционирования зданий и строений. Кроме того, к экспертизе инженерных сетей и коммуникаций прибегают при анализе обустройства и функционирования котельных и личных теплопунктов. Этот вид экспертизы крайне важен перед приобретением недвижимости, так как затраты на реконструкцию инженерных систем подчас сопоставимы со стоимостью всего объекта, будь то коттедж или крупное промышленное здание.

· Оценка стоимости незавершенного производства при консервации строительных объектов или возобновлении их строительства применяется в случае остановки работ в ходе строительства того или иного объекта. Экономика – живой организм, в котором постоянно происходят множественные изменения. С течением времени, инфляции, с изменением других экономических показателей стоимость замороженных строящихся зданий может меняться, в какую сторону и насколько – закономерный вопрос, встающий при продаже объекта, обращении владельца в банк с целью получения кредита, залоге объекта и банкротстве организации.

· Экспертиза проектно-сметной документации – один из важнейших видов экспертного исследования в рамках строительной экспертизы. Хотя данный вид исследования требует познаний и в области экономики. Дело в том, что оформление проектно-сметной документации является неотъемлемой частью любого вида строительных работ. От того, насколько грамотно составлена проектно-сметная документация, подчас зависит судьба проекта. Очень часто эксперты сталкиваются со значительным завышением стоимости работ, трудозатрат, сроков выполнения работ, транспортных расходов. В рамках строительной экспертизы проектно-сметной документации можно снизить стоимость проекта путем детального анализа расчетов. Экспертиза проектно-сметной документации позволит выбрать оптимальные технологии и строительные материалы в соответствии с современными требованиями к конструктивной и экологической безопасности.

· Анализ факторов фактического удорожания стоимости строительства служит для поиска реальных, обоснованных причин повышения затрат на строительство, вызванного инфляцией, изменением цен на строительные работы, переходом земли, на которой идет строительство, в другую зону использования, увеличением сроков строительства, задержкой получения разрешений на определенный вид работ и так далее. Данный вид экспертизы применяется, когда надо доказать обоснованность увеличения стоимости строительства, а также то, что удорожание вызвано объективными причинами, а не умыслом одного из участников строительства.

· Экспертиза затрат по видам ремонта и капитального строительства в основном применяется в случае возникновения недопонимания юридического и налоговых органов по вопросам отнесения расходов на ремонт или реконструкцию. Понятия ремонта и реконструкции разнятся степенью переобустройства объекта. При реконструкции переделке подлежат основные технико-экономические показатели объекта. Ремонт же, в том числе и капитальный, их не затрагивает. Истину в подобных спорах определяет экспертиза затрат по видам ремонта.

· Определение размеров ущерба недвижимому имуществу необходимо, когда помещение (здание, сооружение) пострадало в результате воздействия на него человека или стихии. Например, по причине взрыва, наводнения, проникновения воды из других помещений, пожара (поджога), поломок инженерных систем, целенаправленной вандальной деятельности и так далее. Данный вид экспертизы нужен для установления степени виновности лиц или для обращения в страховую организацию.

· Оценка экспертизы, проведенной третьими лицами, используется для повторной экспертизы, когда первая экспертная организация затрудняется с выводами или зарекомендовала себя не лучшим образом. Также анализ экспертного заключения третьей организации используется для усиления доказательного эффекта результатов экспертизы.