Тема 5. Договор найма жилого помещения. Специализированный жилищный фонд.

Необходимо обратить внимание на то, нормы Гражданского кодекса РФ регулируют отношения по договору найма жилого помещения. В гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы о договоре социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения является одной из разновидностей договора найма жилого помещения, он относится к числу гражданско-правовых договоров. Однако необходимо иметь в виду, что в процессе регулирования отношений по договору социального найма жилого помещения нормы жилищного кодекса являются приоритетными по отношению к нормам гражданского кодекса РФ. Для регулирования отношений по договору социального найма применяется как федеральное законодательство, так и законодательство субъектов РФ.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ст.49 ЖК РФ). Жилое помещение по договору социального найма наймодатель обязуется передать гражданину (нанимателю) во владение и пользование для проживания на условиях, установленных ЖК РФ.

Из муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются жилые помещения малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в установленном законом порядке. Малоимущими граждане признаются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Постановке на учет на получение жилого помещения по договору социального найма подлежат признанные малоимущими и являющиеся при этом нуждающимися граждане. Необходимо обратить внимание на то, что кроме малоимущих граждан правом на получение жилого помещения по договору социального найма имеют определенные категории граждан, которые обладают таким правом по специальному федеральному закону при установлении факта нуждаемости. Например, такое право имеют военнослужащие, ветераны соответственно по ФЗ «О ветеранах», ФЗ «О статусе военнослужащих» и другие категории граждан.

Необходимо обратить внимание на существенные особенности договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма:

· нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане РФ, если иное не предусмотрено международным договором РФ;

· наймодателем выступает орган государственной власти РФ, ее субъекта или орган местного самоуправления; объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (в государственном или муниципальном);

· объектом договора является только изолированное жилое помещение;

· договор носит бессрочный характер;

· плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя определяется в соответствии с едиными тарифами.

При постановке граждан на учет на получение жилых помещений по договору социального найма и при предоставлении жилых помещений принимаются во внимание такие понятия как «учетная норма» и «норма предоставления площади жилого помещения». Учетной нормой площади жилого помещения является, размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется, в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления и не может превышать нормы предоставления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади, предоставляемой по договору социального найма. Данная норма также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности.

Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются:

- граждане, не являющиеся нанимателями помещений по договору социального найма или членов семьи нанимателя, либо собственники жилых помещений и члены их семей;

- наниматели жилых помещений по договорам социального найма или члены семьи нанимателя, либо собственники или члены семьи собственника, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи, менее учетной нормы;

- наниматели, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- наниматели по договорам социального найма, члены их семей, собственники и члены их семей, проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевании,. при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание утвержден постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 года. Решение о приеме на учет или об отказе в принятии принимается органом местного самоуправления не позднее чем через 30 рабочих дней. Гражданин должен быть извещен о результате не позднее трех рабочих дней. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме без указания срока. Основой для заключения договора является Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный постановлением Правительства РФ 21.05.2005 года. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены ст.ст.65-66 ЖК РФ.

Договор социального найма может быть прекращен по истечению срока, если он был заключен на определенный срок, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Расторгнут договор социального найма жилого помещения может быть в любое время по соглашению сторон. Расторжение договора по требованию наймодателя в судебном порядке возможно:

- при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- при разрушении или повреждении жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

Выселение граждан из жилых помещений в судебном порядке возможно:

- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

- без предоставления другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в случае, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

-жилое помещение признано непригодным для проживания;

- в результате проведенного капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или общая площадь уменьшается.

Необходимо обратить внимание на некоторые особенности договора найма специализированного жилого помещения.

Определенными особенностями обладает договор найма специализированного жилого помещения. Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений по договорам найма или безвозмездного пользования является решение собственников таких помещений. По договорам найма специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, кроме жилых помещений, предоставляемых для социальной защиты отдельных категорий граждан, которым жилые помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

По договору специализированного жилого помещения собственник специализированного жилого помещения (орган государственной власти или местного самоуправления) обязуется передать гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме жилой площади. Для предоставления жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена норма предоставления не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. Для служебных жилых помещений – это всегда отдельная комната. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлены ограничения прав нанимателей: наниматель не вправе производить обмен, сдавать жилье в поднаем и в аренду.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут:

- по соглашению сторон;

- по инициативе нанимателя;

- в судебном порядке по инициативе наймодателя.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений возможно с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. С предоставлением другого жилого помещения в черте данного населенного пункта из служебных жилых помещений и общежитий могут быть выселены:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов ФСБ, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотиков, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды первой и второй групп от трудового увечья, профессионального заболевания; инвалиды первой и второй групп из числа военнослужащих, ставших таковыми вследствие исполнения военных обязанностей.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на срок прохождения военной службы, либо нахождения на выборной должности на период действия трудового договора. Права и обязанности сторон договора служебного жилого помещения совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения.

Жилищные правоотношения с участием вынужденных переселенцев и беженцев регулируются Постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 года, которым было утверждено Положение о жилищном благоустройстве вынужденных переселенцев в РФ. Кроме того жилищные отношения с участием беженцев регулируются Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 года «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании».