Имелась ли хозяйственная необходимость в производстве тех улучшений, которые были сделаны арендатором? 1 страница

Этот вопрос является вопросом факта, устанавливается судом, и ответ на него зависит от того, в какой мере произведенные улучшения диктовались назначением имущества, охватывались хозяйственными нуждами арендодателя, отвечали направлениям его деятельности. Например, если у собственника имеется собственный узел связи, то устройство второго узла связи не является для него необходимым. Либо, скажем, устройство перегородок не нужно собственнику, если он не имеет персонала, который должен размещаться на разгороженной на небольшие помещения площади, и т.д.

Скорее всего, часть улучшений, вероятно, меньшая их часть, может быть признана необходимой для собственника, а часть - нет. Но, повторяю, этот вопрос является предметом судебного спора.

В заключение можно сформулировать следующие выводы:

1) предварительный договор является в данном случае действительным. Отсутствие у будущего арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения предварительного договора никак не влияет на действительность договора. Вообще, все предположения, исходящие так или иначе из невозможности исполнения как основания ничтожности договора, ошибочны уже потому, что фактически договор был заключен и исполнен <1>;

--------------------------------

<1> Не могу вновь не вернуться к проблеме продажи чужого и не заметить, что и в случае продажи чужого никогда невозможно говорить о невозможности исполнения, потому что в хозяйственной жизни эти договоры в момент спора всегда фактически исполнены.

2) из предварительного договора не возникли (и не возникают) обязательства по устройству улучшений. Соответствующие работы осуществлялись арендатором на свой риск и не являлись предметом взаимных обязательств или условием какого-либо договора. Следовательно, невозможно говорить об исполнении (предоставлении кредитору) договора в части устройства улучшений. А это значит, что даже при признании договора недействительным все работы по производству улучшений не охватываются последствиями недействительности договора;

3) судьба неотделимых улучшений, произведенных арендатором, охватывается исключительно и всецело действительным договором аренды в части тех его условий, которые регулируют прекращение этого договора. Именно в этом пункте и сосредоточена суть спора;

4) вопрос о компенсации улучшений мог бы встать лишь при недействительности договора аренды. Но и в этом случае суду необходимо было бы установить, являются ли улучшения необходимыми для арендодателя, т.е. сберег ли он имущество (деньги) за счет арендатора. Получение вещи с улучшениями не может рассматриваться как приобретение улучшений. В этом случае речь может идти только о сбережении имущества.

О защите приобретателя заложенного имущества

Выше говорилось о защите приобретателя (владельца).

Одна из частных проблем состоит в защите приобретателя заложенного имущества. Здесь сплелись не только отношения собственности и владения, сами по себе очень непростые, но и отношения, связанные с залогом, а также с оборотом недвижимости, поскольку речь идет прежде всего именно о таком имуществе. Впрочем, и залог движимостей вызывает все больше проблем как раз с точки зрения доброй совести приобретателя.

Главное качество залога, как и других вещных прав, - право следования за вещью, в силу которого залогодержатель (кредитор) вправе обратить взыскание на имущество независимо от того, у кого оно находится.

Очень часто это понимают в том смысле, что владелец залога не вправе выдвинуть никаких возражений против изъятия у него заложенного имущества и безусловно его теряет в любом случае. При этом, как многие полагают, совсем неважно, знал приобретатель заложенного имущества о том, что он приобретает вещь с залоговыми обременениями, или не знал и не мог знать, т.е. был добросовестным <1>.

--------------------------------

<1> Именно так, кажется, понимает эту ситуацию и В. Белов, когда пишет о том, что залоговое право является более сильным, чем право собственности, поскольку право собственности в силу ст. 302 ГК может потеряться, а с залоговым правом это не происходит (см.: Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. 2001. N 11. С. 10).

Такова и сложившаяся судебная практика, в том числе и позиция КС РФ, который полагает, что для защиты добросовестного приобретателя заложенного имущества необходимо дополнительное регулирование, видимо считая ст. 347 ГК и ст. 33 Закона об ипотеке, в которых говорится о применимости к защите залогового права ограничений, вытекающих из ст. 302 ГК, недостаточными <1>.

--------------------------------

<1> Определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2007 г. N 588-О.

Такой подход, вполне обеспечивая права кредитора, в то же время игнорирует права иных участников оборота, создавая для них неоправданные и неустранимые риски. Есть также серьезные сомнения в том, что взгляды, согласно которым заложенное имущество может быть отобрано от всякого приобретателя, имеют достаточные основания в законе.

Известно старое правило: "Без заклада нет залога" <1>. Практический смысл его состоит прежде всего в том, чтобы избежать попадания залога во владение третьего лица, от которого залог невозможно будет истребовать.

--------------------------------

<1> Во время одной дискуссии по практическому поводу, в центре которой находился вопрос: вправе ли судебный пристав обратить взыскание на предмет залога, указанный в исполнительном листе, в том случае, когда в момент исполнения обнаруживается, что заложенная вещь находится во владении третьего лица, авторы доклада прямо указали, что "наиболее безопасным" является именно заклад. Но если учесть, что речь шла о залоге автомобилей в обеспечение банковского кредита, придется рекомендовать банкам искать средства для хранения автомобилей. Очевидно, что эта мера может привести к таким изменениям в работе банка, что собственно банковская деятельность может уйти на второй план, уступив место совсем иной, более приличной автодилерам.

По экономическим причинам появился залог с оставлением недвижимости у залогодателя - ипотека. На почве ипотеки возникает возможность приобретения имущества третьим лицом, никак не обязанным перед залогодержателем <1>. Впрочем, при достаточно надежной системе регистрации недвижимости третьи лица, как правило, лишены возможности приобрести законным образом заложенную недвижимость, не зная о ее обременениях, ведь в реестрах, поземельных книгах отражены все имеющиеся залоги. Собственно говоря, вся система регистрации недвижимости возникала главным образом из нужд кредита прежде всего с целью придания устойчивости залогу. (Кредитные нужды, кроме собственно обеспечения выданного кредита, требуют также возможности свободной проверки кредитоспособности лица посредством выяснения наличия у него недвижимого имущества. Значительность такого имущества и отсутствие обременений в пользу третьих лиц - достаточное доказательство финансовой надежности.) Если при этом все же совершалось отчуждение заложенного имущества таким образом, что приобретатель не принимал на себя обязательств по залогу, т.е. вещь переходила без залога, то залог утрачивался. Совершенно очевидно, что вся система регистрации ипотек направлена на практическое исключение такого варианта.

--------------------------------

<1> Отсюда становится понятным помещение на поля ипотечных камней (которые запрещалось убирать). Это античное правило предотвращало добросовестное приобретение заложенной недвижимости.

Надежная система регистрации залоговых прав ведет к тому, что невозможно приобрести имущество, не зная о его обременениях. Поэтому, "приобретая обремененное ипотекой имущество, лицо должно отдавать себе отчет в том, что на это имущество может быть обращено взыскание кредитором отчуждателя имущества" <1>. Отсюда возникает фактически неограниченное право кредитора обратить взыскание на залог против любого владельца. В то же время в принципе возможность доброй совести на стороне приобретателя не может ставиться под сомнение, иначе просто не имело бы смысла создавать сложнейшую и дорогостоящую систему регистрации прав на недвижимость.

--------------------------------

<1> Основные институты гражданского права зарубежных стран / Под ред. В.В. Залесского. М.: Норма, 1999. С. 629.

Но если система регистрации прав на недвижимость ненадежна, практически неизбежны ситуации добросовестного приобретения заложенного имущества, т.е. приобретения без условия о залоге <1>. Тем более это возможно в отношении заложенных движимых вещей, оставленных у залогодателей. К сожалению, такие ситуации нередко возникают именно в российском обороте.

--------------------------------

<1> Такой пример можно найти и в судебной практике; см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 8. С. 29 - 30. Решение, насколько можно судить, клонится не в пользу залогодателя.

Если полагать, что несмотря на добрую совесть залогодержатель в любом случае вправе обратить взыскание на залог, мы наносим серьезный удар по обороту. Такой подход следует признать совершенно недопустимым.

Между тем защита добросовестного приобретателя и тем самым оборота не чужда российскому законодательству. Так, в п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) указано, что, если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. ст. 301 - 303 ГК <1>, а это значит, что ответчик, т.е. незаконный приобретатель, вправе ссылаться на свою добросовестность при приобретении имущества (ст. 302 ГК). Статья 302 упоминается и в п. 1 ст. 347 ГК. Конечно, эти нормы можно упрекнуть в недостаточной ясности. Скажем, в п. 1 ст. 347 ГК говорится о нарушенном владении залогодержателя. А это часто толкуют в том смысле, что здесь просто воспроизводится норма ст. 305 ГК специально для залогодержателя. Но даже если так (а это не очевидно), то срабатывает известное правило: любая тождественная норма приобретает иное, собственное, содержание, так как в законе не может быть тождественных норм.

--------------------------------

<1> Уже говорилось, что преследование вещи залогодержателем, осуществляемое по нормам ст. ст. 301 - 302 ГК, не является собственно виндикацией. Этот иск залогодержателя, восходящий к actio Serviana (не совпадавшей и в классическом праве с иском виндикационным), имеет некоторые отличия от виндикации. Поэтому точнее говорить не о виндицировании вещи залогодержателем, а об истребовании (преследовании) вещи по правилам, установленным для виндикации. Поскольку удивительным образом норма ст. 33 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 347 ГК выпала из практики, можно лишь в общих чертах говорить, как должны применяться правила ст. 302 ГК для истребования залога. Но во всяком случае возражение о доброй совести не вызывает сомнений. Ведь суть ст. 302 ГК - в ограничении требования истца оговоркой о доброй совести владельца (ответчика).

Статья 33 Закона об ипотеке, не увязывая иск залогодержателя с нарушенным владением, оговаривает, однако, возврат вещи залогодателю. В этом нет никакого ущерба для нашей цели: возврат вещи залогодателю сам по себе создает ситуацию взыскания из залога. В этом смысле норма ст. 33 Закона об ипотеке обрисовывает иск, повторяющий виндикационный с особенностями для залога, т.е. отсылает нас к actio Serviana. После этого едва ли есть причины ограничивать и смысл п. 1 ст. 347 ГК только защитой владения третьего лица для случаев заклада. Не вижу причин, исключающих добросовестность приобретателя залога при всех его видах.

Во всяком случае отсутствие специальных норм, описывающих истребование заложенного имущества от третьих лиц с целью обращения взыскания на залог, заставляет рассматривать в этом качестве именно нормы ст. 33 Закона об ипотеке и ст. 347 ГК. В настоящее время такое истребование осуществляется вне рамок материального закона, что само по себе является крайне сомнительным.

Может показаться, что эта норма противоречит норме ст. 39 Закона об ипотеке (залоге недвижимости): если заложенное имущество отчуждено вопреки воле залогодержателя, то взыскание тем не менее обращается на это имущество независимо от того, кому оно принадлежит. При этом приобретатель, который знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается вопреки воле залогодержателя, несет солидарную ответственность с должником (в пределах стоимости залога).

На самом деле здесь противоречия нет. Право следования (ст. 353 ГК) сохраняется в любом случае, независимо от обстоятельств отчуждения залога. Это означает, что кредитор вправе обратить взыскание на имущество, у кого бы оно ни оказалось <1>. Но для осуществления процедуры взыскания нужно фактически изъять залог у того лица, которое им владеет. Именно это обстоятельство упускается из виду <2>, вследствие чего и возникает впечатление, что залоговое право сильнее права собственности. Если такой владелец знал или должен был знать, что он приобрел имущество с обременением в виде залога, то он становится обязанным перед кредитором (в пределах стоимости залога). Эта его обязанность и является основанием для изъятия имущества в порядке реализации залога. Если же приобретатель не мог знать о том, что приобретенное имущество находится в залоге, то оснований для изъятия, конечно, нет. В этом и состоит действие иска о защите права залога, предусмотренного п. 1 ст. 347 ГК, достаточно близко стоящего к хорошо известной юристам actio Serviana.

--------------------------------

<1> Об автоматическом прекращении права залога можно говорить лишь при первоначальном приобретении права собственности на вещь, которое, очевидно, свойственно приобретению по давности (ст. 234 ГК), в том числе моментальной (п. 2 ст. 223 ГК).

<2> Например, М.В. Кратенко, излагая известную (и весьма упрощенную) позицию Верховного и Конституционного Судов РФ по этому вопросу, насколько можно судить, не ставит под сомнение тот факт, что если право залога сохраняется (а оно, конечно, сохраняется) при продаже заложенной вещи третьему лицу, то это само по себе дает возможность лишить владельца залога заложенной вещи независимо от его доброй совести и независимо от норм ст. 347 ГК, ст. 33 Закона об ипотеке (которые автор даже не посчитал нужным упомянуть) (Кратенко М.В. Продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя: проблемы правопреемства // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. трудов в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 233 - 236).

К сожалению, этого не видит, вслед за иными юристами, и С.П. Жученко, полагающий, что "добросовестный приобретатель остается один на один со ст. 353 ГК РФ (о сохранении права залога. - К.С.), хотя de lege ferenda похожая на ст. 302 ГК РФ норма здесь, безусловно, напрашивается" <1>.

--------------------------------

<1> Жученко С.П. Мобиллиарный кредит в зеркале доброй совести // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2010. С. 60.

Если иметь в виду, что для отыскания залога (не права залога, а самой вещи) действуют те же правила, что и для виндикации, то будет проще решать практические вопросы, например, и учет, и регистрация залогов движимых вещей создают условия для сокращения случаев добросовестного приобретения заложенного имущества (и тем самым укрепления залогов), хотя регистрация, конечно, способна свести такие случая к минимуму. В то же время прямое игнорирование добросовестности (что означает продолжение практики игнорирования нормы п. 1 ст. 347 ГК) будет влечь путаницу в обороте, временами переходящую в хаос. Это тем более печально, что закон в том вовсе не повинен.

Трудно усомниться, что п. 1 ст. 347 ГК, прямо называющий ст. 302 ГК, во всяком случае, заслуживает того, чтобы считаться похожей на норму ст. 302 ГК. Почему автор не захотел хотя бы обсудить эту похожесть в помощь добросовестному приобретателю и почему, несмотря на знакомство с литературой, не стал обсуждать вопрос об actio Serviana, ограничившись очевидным (и ничего не объясняющим) заявлением, что иск залогодержателя не является иском виндикационным (в данном случае автор, впрочем, приводит слова С.В. Сарбаша) <1>, так и осталось непонятным. Ясно, что если в иске об истребовании заложенной вещи отказано в виду добросовестности приобретателя, то право залога "зависает", оказывается, как говорят юристы, "голым". Это означает, что право существует, но не может быть реализовано, потому что нельзя легально получить саму вещь для ее реализации. С практической точки зрения такое право, конечно, не имеет большой ценности. Но ведь то же самое происходит, как уже говорилось, и с правом собственности после отказа в виндикационном иске. Продолжая аналогии дальше, можно ожидать, что это право будет прекращаться подобно тому, как утрачивает право собственности бывший собственник в случае добросовестного приобретения недвижимости (п. 2 ст. 223 ГК), а в перспективе, видимо, и движимости.

--------------------------------

<1> Там же. С. 58.

Собственно, такой механизм и в отсутствие нормы, аналогичной п. 2 ст. 223 ГК, считается уже существующим (точно так же, как приобретение собственности добросовестным незаконным владельцем считалось существующим еще до учреждения п. 2 ст. 223 ГК РФ). Я бы не стал возражать против таких аналогий. Но при этом нужно понимать, что в их основании лежит добросовестное приобретение залога.

Если упустить из виду действие добросовестности при залоге, то возникнут противоречия и парадоксы, о которых уже говорилось: окажется, что право залога будет сильнее права собственности, на что обращает внимание не только В. Белов, но и С. Сарбаш, впрочем оставляя этот парадокс без дальнейших комментариев <1> и, видимо, считая его естественным.

--------------------------------

<1> Сарбаш С.В. Удержание правового титула кредитором. М., 2007. С. 33.

Понятно, что и в судебной практике эта проблема далека от последовательного решения. Например, в Постановлении ФАС МО от 3 апреля 2003 г. N КГ-А40/1592-03 сделан вывод о том, что добросовестное приобретение имущества без указания на наличие залога прекращает само право залога <1>. Комментируя это решение, Л. Наумова видит здесь недопустимое расширение понятия добросовестности, которое неприменимо к праву залога <2>. Конечно, добросовестность права залога не прекращает, как не прекращает никакого другого права. Для прекращения права залога нужен специальный механизм, аналогичный, как уже говорилось, п. 2 ст. 223 ГК, необходимость в котором нуждается в обсуждении.

--------------------------------

<1> Имеется и прямо противоположная тенденция: в п. 9 Обзора практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21 июня 2004 г. N 77 (Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 83), содержится указание, что продажа предмета залога третьим лицам не прекращает права залога. О добросовестности приобретателя при этом, впрочем, ничего не говорится.

<2> Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. М.: Викор-Медиа, 2006. С. 137 - 138.

Вообще говоря, противоречий не будет и в том случае, если будет признаваться право залога сохранившимся без фактической возможности истребования вещи от добросовестного приобретателя.

Поскольку залогодержатель лишается возможности получить вещь во владение посредством иска, имеющего те же ограничения, что и иск виндикационный, в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 347 ГК; ст. 33 Закона об ипотеке), добросовестность, не способная сама по себе уничтожить право залога, способна противостоять иску об истребовании предмета залога из владения приобретателя, как об этом уже говорилось.

Понятно, что иск залогодержателя не является в буквальном смысле виндикационным (и никогда в истории права таковым и ни был), поэтому отрицание его, состоящее только в том, что он отличен от виндикации, как это делает Л. Наумова <1>, лишено смысла.

--------------------------------

<1> Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации. С. 79 - 80. Об отличиях виндикационного иска от иска залогодержателя говорит и М.В. Кратенко, точно так же не вспоминая при этом об actio Serviana (Указ. соч. С. 233).

Л. Наумова, возражая против доводов суда, изложенных в упомянутом выше деле, задает такой вопрос: "Почему принимается во внимание добросовестность приобретателя, но не принимается во внимание добросовестность залогодержателя?" <1>. Если только не считать этот вопрос риторическим (а нужды красноречия часто вызывают на сцену слова о доброй совести), то придется признать его также лишенным смысла. Автор совершенно правильно поддерживает запрет на расширительное применение доброй совести, на употребление этого понятия всуе. Но если так, то нельзя не заметить, что поведение залогодержателя нигде в законе не упоминается в связи с (не) добросовестностью. Значит, у суда нет никаких причин обсуждать это его качество и ответ на вопрос автора очевиден: суд потому не обсуждает доброй совести залогодержателя, что ее не обсуждает закон. Это, впрочем, не означает, что суд правильно применил это понятие к поведению приобретателя: пока не имеется иска об истребовании предмета залога, нет и почвы для обсуждения доброй совести приобретателя.

--------------------------------

<1> Наумова Л.Н. Указ. соч. С. 138.

Понятно, что чем надежнее система регистрации, тем менее оснований полагать, что приобретатель не мог знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге. Соответственно, центр проблемы переносится в сферу устройства системы регистрации. Если исходить из того, что регистрация исчерпывающим образом и абсолютно точно указывает на все имеющиеся права и обременения недвижимости, то вполне допустимо перейти к неограниченному праву залогодержателя изымать имущество от любого фактического владельца залогом. В этом случае, кстати, и право собственника отыскивать свою недвижимость можно не ограничивать возражением о добросовестности приобретателя, как это сделано, например, в германском праве с его неограниченной виндикацией недвижимости.

Но можем ли мы настолько уверенно опереться на российскую систему регистрации? Думаю, пока эта система такой нагрузки не выдержит. Об этом уже говорилось.

В отечественной дореволюционной правовой системе с ее достаточно солидной традицией регистрации поземельных прав тем не менее допускались и добросовестность, и утрата возможности реализации залога из-за причин, связанных с регистрацией. В этом случае (отметим это) ответственность переносилась на должностных лиц, виновных в допущении сделки по отчуждению заложенного имущества без переноса залога: "...отчуждение имения, совершенное вопреки запрещению, установленному по определенному долгу, будет все-таки считаться действительным, но зато залогодержатель лишается вещного обеспечения и имеет только личный иск к продавцу и к должностным лицам, виновным в упущении. Залоговое право вместо того, чтобы распространить свое действие на преемника, совсем прекращается... и на Западе при книжной системе залоговое право, о котором не было отметки в реестре, считается несуществующим для добросовестного приобретателя" <1>.

--------------------------------

<1> Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 253 - 254.

ГК РСФСР 1922 г. прямо указывал на добросовестность приобретателя как на условие, исключающее сохранение права залогодержателя на заложенную вещь: "Залогодержатель, который потерял или у которого похищен переданный ему предмет залога, имеет право истребовать его у всякого владельца, в том числе у собственника <1>. В случае когда заложенное имущество оставлено у должника (ст. 92), залогодержатель вправе истребовать его от всякого недобросовестного приобретателя" (ст. 98).

--------------------------------

<1> Понятно, что заклад не может быть передан третьему лицу по сделке без нарушения условий о залоге; поэтому эта ситуация не обсуждается, и любая утрата (в том числе, конечно, передача) заклада, кроме потери или хищения, не дает залогодержателю права преследовать заложенную вещь.

Следует отметить, что М.М. Агарков, которого ни в коем случае нельзя заподозрить в недостаточности внимания к сравнительно-правовым аспектам, комментируя норму ст. 98 ГК РСФСР 1922 г., прямо сопоставляет ее с виндикацией (ст. 60 ГК 1922 г.), в том числе и в том, что как иск собственника, так и иск залогодержателя "терпит исключение в отношении добросовестного приобретателя" <1>. Таким образом, М. Агарков не считает правило о защите добросовестного приобретателя залога чем-то экзотическим или исключительным. Поэтому и сегодня полностью исключить возможность добросовестного приобретения заложенной вещи и перейти к неограниченному обращению взыскания залога, у кого бы он ни был обнаружен, невозможно. Такое решение, как любая крайняя мера, в конечном счете повредит обороту в целом. Ведь обеспеченность кредита без гарантий приобретателю имеет мало ценности, особенно если учесть, что кредитор сегодня выступает завтра как покупатель, а постоянная смена этих ролей и есть живой оборот.

--------------------------------

<1> Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. Т. 1. М., 2002. С. 204.

Продажа доли в целой вещи

и последующий залог того же объекта

Выше обсуждались ситуация продажи заложенного имущества и влияние этой продажи на судьбу залога. Но возможна и иная ситуация - залог проданного имущества, которая также вызывает трудности у судов.

Рассматривалось такое дело.

Собственник автостоянки (подземного помещения в жилом доме) заложил этот объект банку. В договоре об ипотеке говорилось, что объект никому не продан и третьи лица на него права не имеют.

Но когда банк обратил взыскание на залог, были предъявлены договоры купли-продажи долей (1/65 в праве общей собственности на стоянку), заключенные с физическими лицами. Договоры были датированы ранее договора ипотеки. Суд признал договор залога недействительным по тому основанию, что он был заключен позже договоров купли-продажи долей. Банк потребовал, в свою очередь, признать недействительными договоры продажи долей как незаконные. На время спора регистрация прав собственности на доли в общей собственности за покупателями была приостановлена.

Дело затрагивает ряд довольно типичных ситуаций, которые имеет смысл проанализировать.

Прежде всего, подлежит обсуждению вопрос о законности договора о купле-продаже доли в праве общей собственности в том случае, когда продавец таким правом не обладает.

В силу ст. 244 ГК РФ общая собственность, в частности, возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи. Основаниями возникновения общей собственности являются, например, совместное создание вещи при первоначальном приобретении вещи, приобретение вещи по договору при множественности лиц на стороне приобретателя (покупка вещи двумя или более покупателями по одному договору), совместное наследование вещи и т.д.

Если по договору о приобретении неделимой вещи приобретателем является одно лицо, то общая собственность, как это следует из п. 4 ст. 244 ГК РФ, возникнуть не может.

Договор может быть основанием для создания общей собственности лишь на делимые вещи. Например, два хозяйства решили объединить стада принадлежащего им скота и договорились, что общее стадо будет принадлежать им на праве общей собственности в равных (или иных) долях. Именно такого рода договоры имеются в виду в ч. 2 п. 4 ст. 244 ГК РФ, в которой говорится о возможности возникновения общей собственности на делимые вещи.

Невозможность создания общей собственности на неделимую вещь волей собственника вытекает из закона и признается в литературе <1>.

--------------------------------

<1> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М.: Статут, 2010. С. 571 - 572. Имеется и судебная практика, подтверждающая этот вывод (Определение Свердловского областного суда от 3 апреля 2008 г. по делу N 33-2476/2008).

Этот вопрос подробно обсуждался в гл. 11 книги.

Поскольку автостоянка является неделимой вещью, приходится признать, что сделка по отчуждению этой доли является ничтожной, как не соответствующая закону.

Но суть спора не сводится к одному этому вопросу.

Здесь есть, как представляется, более интересный аспект.

Уже говорилось, что имеется решение суда о том, что договор ипотеки ничтожен потому, что он заключен после договоров купли-продажи долей. Такой подход известен, но он является совершенно незаконным. Напротив, пока собственник сохраняет право собственности, он вправе совершить любые договоры о своей вещи и все эти договоры будут действительны.