Семинар 4. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

1. Стоимость земли – 100 000 ед., чистый операционный годовой доход, приносимый объектом, – 45 000 ед. Ожидаемая ставка капитализации на землю 14 %. Ставка капитализации на улучшения 17 %. Определить стоимость объекта.

2. Определить ставку капитализации для собственного капитала, если известно: потенциальный валовый доход объекта 200 000 ед., потери от недоиспользования 20 000 ед., эксплутационные расходы 70 000 ед., расходы по обслуживанию долга 80 000 ед., собственный капитал составляет 110 000 ед.

3. На земельном участке построено здание стоимостью 2 000 000 ед. Срок его службы 25 лет. Для аналогичных проектов принята ставка дохода на инвестиции в 15 %. Возврат инвестиций должен производится равными выплатами. Чистый операционный доход объекта оценивается в 400 000 ед. Используя метод остатка оценить стоимость земельного участка.

4. Участок под зданием оценивается в 100 000 ед. Ставка дохода на инвестиции для аналогичных объектов составляет 15 %. Срок службы здания 10 лет. Возврат инвестиций должен производится равными выплатами. Чистый операционный доход объекта составляет 85 000 ед. в год. Необходимо оценить стоимость здания, используя метод остатка.

5. Сумма кредита 300 000 ед., Ставка капитализации для земного капитала 17,5 %. Ожидаемый чистый операционный доход объекта 65 000 ед. Ставка капитализации на собственный капитал 19 %. Определить стоимость объекта

6. Объект куплен на 60 % за счет привлеченных кредитных средств. Процентная ставка по кредиту 12 %. Срок погашения кредита 8 лет. Требования инвесторов к ставке доходов на собственный капитал 13 %. Определить значение коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

7. Требуется рассчитать ставку капитализации: норма дохода на инвестиции = 15%; срок полезной жизни объекта = 10 лет.

-при равномерном прямолинейном возмещении инвестиций (Ринг)

-при равномерно – аннуитетном возмещении (Инвуд)

8. Инвесторы предполагают построить предприятия, им необходимы складское здание площадью 2 000 кв.м.. Стоимость складирования 0,4 ед. с кв.м. в сутки. Суммарные операционные расходы 0,1 ед. в сутки с кв.м. (365 дней в году) В проекте: норма прибыли 20 % годовых, продолжительность программы 20 лет, проект предусматривает равномерное уменьшение выручки по мере реализации этой программы. По какой цене купить здание.

9. Автостоянка на 100 м/мест, плата 10 ед. в сутки. Средняя годовая заполняемость 70 %. Суммарные операционные расходы - 3 ед. в сутки за 1 м/место. На земельный участок имеется аренда 3 года. Норма дохода 25 %. Определить стоимость автостоянки, считая ее стабильным объектом.

10. Имеется гараж на 100 машино-мест с двумя ремонтными боксами и мойкой. Аренда одного машино-места оценивается в 1000 ед. в год, ремонтного бокса в 5000 ед., мойки в 10 000 ед. Для аналогичных объектов средняя загрузка составляет 70 %, ремонтные боксы используются на 50 %, а мойка на 20 %. Определить уровни доходов, если операционные расходы составляют 70000 ед.

11. Определить коэффициент капитализации для собственного капитала по следующим данным: цена приобретения объекта недвижимости 100 000 ед.; чистый операционный доход объекта – 10 000 ед. в год; ипотечная постоянная – 12,75 %; коэффициент ипотечной задолженности – 0,5.

12. Рассчитать общий коэффициент капитализации по следующим данным: ипотечная постоянная 0,1275; коэффициент ипотечной задолженности 0,6; ожидаемая ставка дохода на собственный капитал 15 %.

13. Чистый операционный доход объекта недвижимости - 48 000 ед. Месячная сумма выплат по ипотечному кредиту составляет 1000 ед. Определить коэффициент покрытия долга.

14. Под земельным участком построен подземный многоярусный гараж на 400 автомобилей. Доходность таких гаражей составляет 16 %. Срок службы – 30 лет. Средняя заполняемость 75 %. Годовая арендная плата за 1 м/место – 1000 ед. Стоимость строительства здания – 1 235 440 ед. Определить стоимость земельного участка, используя метод остатка при условии равномерного поступления чистого операционного дохода.

15. Определить общий коэффициент капитализации по следующим данным: цена приобретения объекта – 100 000 ед.; размер заемных средств – 40 000 ед., 10 лет, 12 % годовых; потенциальный валовый доход объекта – 30 000 ед.; коэффициент недоиспользования – 5 %; Доля операционных расходов – 10 % от действительного валового дохода объекта.