Расскажите об основных методах расчета физического износа зданий и особенностях их применения.

В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

• Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
• Метод хронологического возраста;
• Метод эффективного возраста;
• Экспертный метод;
• Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Расчет основан всего на двух показателях: хронологический возраст объекта и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) – данный показатель берется из нормативных документов по эксплуатации зданий. Таким образом, с точки зрения доказательности исходных данных для расчета оценщик полностью застрахован.

Недостатки метода:

1. Метод не учитывает того, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться. С такой ситуацией приходится часто встречаться, когда в здании, построенном несколько десятилетий назад, недавно выполнен ремонт с заменой большинства короткоживущих элементов.

2. Считается, что метод не применим для зданий со сроком эксплуатации близким к сроку экономической жизни или больше срока экономической жизни, т.е. когда математически можно получить величину износа и более 100%, чего, рассуждая логически, просто не может быть.

Метод эффективного возраста.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;

2. Показатель Всс берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостаток метода:

1. Оценщику практически невозможно достаточно веско обосновать величину Вост.

Экспертный метод. Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

8. Которые существуют способы определения восстановительной стоимости?

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Перечислите методы расчета расходов.

Законодательство предусматривает два метода учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли: метод начисления и кассовый метод.

Что такое экономический износ и износ внешнего действия.

Экономический (внешний) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.