Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта
Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта призванаопределить результаты проекта. При этом, в качестве результатов проекта принято рассматривать:
результаты за любой год,
прирост объема продукции проекта,
цена единицы продукции проекта,
затраты за любой год,
прирост объема ресурсов на производства,
стоимость единицы продукции.
Оценка результатов реализации строительного проекта проводится с помощью разновидностей проектного анализа:
- технический анализ строительного проекта, в рамках которого рассматриваются технико-технологические альтернативы; варианты местоположения; размер проекта; сроки реализации проекта в целом и его фаз; доступность и достаточность источников сырья, рабочей силы и других потребных ресурсов; емкость рынка для продукции проекта; затраты на проект с учетом непредвиденных факторов; график проекта;
- финансовый анализ строительного проекта: возможные источники финансирования, определяется необходимая сумма инвестиций;
- коммерческий анализ строительного проекта: оценка с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом;
- экологический анализ строительного проекта: устанавливает взаимоотношения между проектом и окружающей средой и оценивает последствия проектных решений;
- организационный (институциональный) анализ строительного проекта: оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализовываться и эксплуатироваться, а также выработка необходимых рекомендаций в части менеджмента; организационной структуры; планирования; комплектования и обучения персонала; финансовой деятельности; координации деятельности; обшей политики;
- социальный анализ строительного проекта: определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей (результаты социального анализа должны обеспечить возможность стратегии взаимодействия между проектом и его пользователями, которая располагала бы поддержкой населения и способствовала достижению целей проекта);
- экономический.
Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет держаться стабильный спрос, достаточный для назначения такой цены, которая обеспечивала бы покрытие расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов проекта, выплату задолженностей и удовлетворительную окупаемость капиталовложений. Эта задача решается в рамках обоснования инвестиций и выполняется группой заказчика или независимой консультационной фирмой.
Работа по оценке жизнеспособности проекта проводится в два этапа:
из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный;
для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие максимальную жизнеспособность проекта.
Результатом оценки жизнеспособности и финансовой реализуемости строительного проекта становится подготовка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО). Технико-экономическое обоснование строительства является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.
В ТЭО определяются основные решения: технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно - эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.
В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут рассматриваться:
ассигнования из государственного бюджета, местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов;
собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;
заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;
денежные средства, централизуемые объединениями предприятий;
иностранные инвестиции.
ТЭО состоит из следующих разделов:
общая пояснительная записка;
генеральный план и транспорт; технологические решения;
управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих;
архитектурно-строительные решения;
инженерное оборудование, сети и системы;
организация строительства;
охрана окружающей среды;
инженерно-технические мероприятия гражданской обороны, мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуации;
сметная документация;
эффективность инвестиций.
ТЭО строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений и основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета и внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.
Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком). Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ и на основании договора с заказчиком. Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор подряда на выполнение ТЭО.
Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении ТЭО инвестиций:
мощность предприятия, пропускная способность в натуральном выражении;
стоимость товарной продукции;
общая численность работающих;
количество рабочих мест;
общая стоимость строительства;
стоимость строительства объектов жилищно-гражданского назначения;
стоимость основных производственных фондов;
продолжительность строительства;
удельные капитальные вложения;
себестоимость основных видов продукции;
чистая прибыль;
срок окупаемости капитальных вложений;
внутренняя норма рентабельности.
Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:
общая пояснительная записка;
архитектурно - строительные решения;
технологические решения;
решения по инженерному оборудованию;
охрана окружающей среды;
инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
сметная документация;
эффективность инвестиций.
Основным назначением ТЭО является обоснование инвестиций для получения финансирования. Финансирование проекта должно осуществляться при соблюдении следующих условий:
динамика инвестиций должна обеспечивать реализацию проекта в соответствии с временными и финансовыми ограничениями;
снижение затрат финансовых средств и рисков проекта должно обеспечиваться за счет соответствующей структуры и источников финансирования и определенных организационных мер, в том числе: налоговых льгот, гарантий, разнообразных форм участия.
Финансирование проекта включает следующие основные стадии:
предварительное изучение жизнеспособности проекта;
разработку плана реализации проекта;
организацию финансирования, в том числе: оценку возможных форм финансирования и выбор конкретной формы;
определение финансирующих организаций;
определение структуры источников финансирования;
контроль выполнения плана и условий финансирования.
Финансирование проектов может осуществляется следующими способами:
самофинансирование, т. е. использование в качестве источника финансирования собственных средств инвестора;
использование заемных и привлекаемых средств.
Таким образом, центральным моментом работы над предынвестиционной фазой проекта является разработка технико-экономического обоснования, по результатам которого принимается инвестиционное решение.