Анализ месторасположения участка
Окружение участка
С юга и запада участок окружен жилой застройкой (9-12 этажей; застройка 70-80 годах), что положительно влияет на привлекательность жилой недвижимости на данном участке.
С юго-востока находиться автовокзал. Его влияние можно оценить как негативно-нейтральным. Прямыми сообщениями (дорогами) автовокзал с участком не связан. Но отрицательно влияние может проявиться как вид из окна.
Необходимо узнать планы города относительно участка между Спендиарова 5 и автовокзалом. В зависимости от типа и этажности будущей застройки близость к автовокзалу можно нивелировать.
Транспортная доступность
С северной стороны участок граничит с Южнобережным шоссе. С одной стороны постоянный поток автомобилей может негативно сказаться на привлекательности, но с другой стороны отличная транспортная доступность. Участок находиться практически при въезде в Ялту со стороны Симферополя. Это позволит жителям комплекса минимально передвигаться по самой Ялте, где с каждым годом усложняется ситуация с автомобильными пробками.
Местонахождение с позиции развлечения
Расстояние до набережной Ялты составляет 1,9 км. В данном случае набережную Ялту следует рассматривать как место отдыха, развлечений, а не как место купания.
Местонахождение с позиции доступа к морской воде и пляжам
Говоря объективно, в Ялте и в прибрежной территории морская вода не самая чистая для купания. Поэтому рациональному покупателю нет смысла приобретать жилье в непосредственной близости к береговой линии. Скорей всего человек, который регулярно отдыхает на ЮБК, будет ездить либо на санаторные пляжи, либо на пляжи в пригородах Большой Ялты и прочих маленьких прибрежных поселений, где вода и пляжи более чистые.
Поэтому, в целом, месторасположение участка можно оценить как положительное.
Анализ конкурентов
В Приложение №1 к Бизнес-плану прилагается паспорта 27 объектов жилой недвижимости города Ялты и прилегающей территории в 7-10 км.
Сводная таблица с ключевыми параметрами приведена ниже.
Изучив текущие проекты, следует принять во внимание следующие моменты:
· ЖК по ул.Спендиарова 5 является в настоящий момент самым высотным комплексом в Ялте. Его этажность составляет от 18-20 этажей. В то время, как среди конкурентов максимальная этажность – 17 этажей (два проекта), 16 этажей – два проекта, и один дом – 15-ти этажный.
Такая высокая этажность позитивно влияет на ценообразование.
По более чем 70% объектов удорожание кв.м. жилья с каждым этажом составляет более 100 долларов.
· С точки зрения стадийности строительства и ввода в эксплуатацию текущие проекты можно разделить следующим образом:
| Планируемый год сдачи объекта | Количество объектов | Номера объектов согласно № паспортам |
| Сдан | №3,4,8,16,24,25; | |
| №2,5,11,13,14,26,27; | ||
| №1,6,7,9,10,12,15,16,18,19; | ||
| после 2010 | №17,22; |
Продажи по проекту Спендиарова 5 планируется начать в 2010 году в объеме 10% от жилых площадей и паркинга.
Планируемая цена кв.м. в 2010 году – 3000 дол/кв.м. и 22000 дол/парко-место. Интерес покупателей на этой стадии будет отражать больше инвестиционные намеренья и в основном будет сконцентрирован на наиболее ликвидных квартирах (вид, этажность, площадь). Поэтому необходимо выработать политику продаж с ограничением продаж наиболее ликвидных квартир на первых стадиях.
Следует отметить, что на начало 2010 года на объекте будут закончены все земляные работы, а также залиты фундаменты (более половины или полностью), а степень готовности до конца 2010 года будет составлять уже 25-30%. Для такой степени готовности вполне реально продать 10% жилых площадей и паркинга.
При планируемых 645 квартирах в ЖК запроектировано всего около 250 подземных машиномест или одно машиноместо на 2,5 квартиры. Поэтому продать 10% паркинга (то есть каждому 2-3 покупателю квартиры) не должно составить проблем. Политика многих застройщиков – придержать паркинг до последнего (паркинг более ликвидный в сравнении со средней квартирой). Минимальная текущая цена на машиноместо в Ялте сегодня составляет $25000 (только в ЖК Эгоист есть м/м по цене 15000 евро, но для малолитражных машин).
· По многим объектам предоставляется скидки (как правило, за счет заниженного курса грн/доллар и грн/евро). По всем объектам компании Консоль (14 проектов из 27) проводиться акция – курс грн/дол до конца февраля 2009 года – 5,05 грн/дол., что эквивалентно 37,5% скидки.
Кроме Консоли скидки предоставляются еще по двум объектам - №5 и 25.
Важно понимать, что в условиях экономического и финансового кризиса установленные застройщиками цены на недвижимость не являются индикаторами реальных цен. По многим проектам продажи идут очень слабо, а это свидетельствует, что цена на недвижимость не является рыночной.
Но в тоже время во время кризиса рыночная цена может опускаться ниже реальной себестоимости, поэтому для выработки правильной политики ценообразования необходимо в первую очередь отталкиваться от себестоимости, а не текущей конъюнктуры рынка.
В непосредственной близости от участка планируется построить два жилых комплекса – ЖК «Royal House» и ЖК по ул.Изобильная (Застройщик Консоль).
ЖК на Спендиарова 5 находиться приблизительно по середине между комплексами “Royal House” и ЖК на ул.Изобильная.
ЖК на ул.Изобильная (паспорт №20) находиться на стадии Проект. Цена кв.м. жилья колеблется от 1500-2000 дол. (действует акция – курс 5,05 грн/дол до конца февраля). Комплекс находится выше Южнобережного шоссе и представляет из себя отдельно стоящий дом. По классности этот дом можно отнести к классу «эконом».
ЖК «Royal House» (паспорт №9) можно отнести к «бизнес-классу». По местонахождению находиться ближе к автовокзалу. С двух сторон проходят оживленные улицы – Московская и Киевская. Сейчас на объекте уже готово свайное поле. Планируемое окончание строительства – май 2010 года. Жилые апартаменты находятся начиная с 4-го этажа. Текущая цена кв.м. – от 2600 (вид на горы, 4эт.) и 2700 (вид на море, 4 эт.) и до 3400 (вид на горы, последний этаж) и 3500 (вид на море, последний этаж). С этажом стоимость кв.м. растет ровно на 100 дол. Вид на море на 100 долларов дороже, чем вид на горы. Машиноместа в настоящий момент на продаются. Застройщик / Заказчик - Девелоперская компания Техком Украина (Севастополь, www.tekh.com.ua). Никаких скидок в настоящий момент не предусмотрено.
ЖК «Royal House» следует рассматривать как ориентир по многим вопросам (ценообразование, строительство, ход продаж). Этот комплекс и все с ним связанное может выступить как маяк раннего предупреждения. Например, в паспорте объекта (№9) есть сведенья по ходу получения разрешительной документации, проведение работ по монтажу свай. Но самая главная информация – это ход продаж, ценовая политика, ключевые арендаторы по коммерческой недвижимости и ставки аренды / продажи, площади квартир, их планировка, отделка общих зон.
С точки зрения коммерческой недвижимости ЖК «Royal House» имеет явное преимущество связанное с местонахождением. Но размеры комплекса меньше, чем ЖК на Спендиарова. Этот фактор немного выравнивает преимущество по местонахождению.
| Название | Месторасположение | До моря / набережной | Этажность | Срок сдачи / Готовность | Ценообразование | Паркинг | |
| Царская Тропа | 7км от Ялты, пгт. Ливадия | 400 м. | 1-я очередь – 9 эт.(уже готова); 2-я очередь – 7-8-9 эт. (готовность 30-40%) | 1-я очередь – 9 эт.(уже готова); 2-я очередь – 7-8-9 эт. (готовность 30-40%) | от 21000 грн.; 7эт.- 28000 грн. | ||
| Inka Residence | Ялта, ул. Свердлова 37 | 700-800 метров | 7 эт. | середина 2009 (готово 3 этажа) | от $3000-6500. курс – н/д. | $40000 | |
| Эдинбург Тауэр | Ялта, Массандровский пляж | 100 метров | 9 эт. | Сдан | от $4000; 5-6 эт. – $4800-5000 | ||
| Южная Пальмира | пос. Курпаты, в 7 км от центра Ялты | 100 метров | 17 эт. | Сдан | от $3000, 5-6 эт. - $4000-4500 | $50000 | |
| Апарт-Отель | Приморский парк; от гост.Ореанда 5 минут в глубь парка | 30 минут до моря | 11 эт. | каркас готов, ведется отделка | от 7000 евро по коммерческому курсу; скидки 30-50% | 100 000 евро | |
| Солярис | ост.Пионерская (след. за Спартаком) | 16 эт. | начало 2010 | от $3000 по курсу 5,0; 4-5эт. - $4000-4500 по курсу 5,0 | |||
| Бригантина | Центр Ялты | 50 метров | около 13 эт. | 3 квартал 2010 г. (5 этажей выгнано) | от $3500 по коммерч.курсу; 4-5эт. - $4000-4500 | 300 000 грн | |
| Дарсан-Палас | около 12 эт. | 3 квартал 2008 года | от $2450 по курсу 5,0; выше 5 эт. - $3500-4000 | $39500 | |||
| Royal House | при въезде в город, между центральными ул.Московская и Киевская; в непосредственной близости – автовокзал. | 800 метров | 14-10 эт. | май 2010 (сейчас свайное поле) | Вид на горы на 100 дешевле чем вид на море; 4эт - 2600 (на море) и затем +100 дол за каждый этаж вверх. 13эт-3500 (вид на море). По курсу НБУ | ||
| Ялта, Блюхера ул. | Ялта, Блюхера ул. | 5 эт. | 1-я очередь - 2-й квартал 2007 года; 2-я очередь - конец 2010 | $1500/кв.м. до конца февраля по курсу 5,05 | $25000 | ||
| Адмиралтейский | Руданского 8 (возле вещевого рынка) | 9-11-13эт. | Полностью выстроен, идет внутренняя отделка | средний этаж 2500 дол по курсу НБУ; | $50000 м/м | ||
| Ялта, Грибоедова ул. | Ялта, Грибоедова ул. | 9-9 эт. | конец 2010 | $1600/кв.м. до конца февраля по курсу 5,05 | |||
| Океан | Ялта, Киевская ул | 14 эт. | конец 2009 | от 3500 до 4000 дол/кв.м. | |||
| Ливадия, Ялта; возле сан.Россия | Ливадия, Ялта; возле сан.Россия | 200 метров | 11 эт. | 1-я очер - конец 2009г. | $4000/кв.м. | $30000 | |
| Восход | Ялта, Пансионат "Прибрежный" | 9 -14 и 10 эт + 5эт. х 9 зданий | конец 2010 | $2000-3500 дол/кв.м. + акция по курсу 5,05 | $25000 | ||
| Ялта, Таврическая ул. | Ялта, Таврическая ул.; Набережная, Приморский парк, гостиница "Ореанда" | 200 метров до набережной | 1-я очередь – 17эт.; 2-я очередь -7 эт. | в 1-й очереди осталось 3 квартиры (от 120 кв.м.) - $4500; вторая очередь - $2500. + акция по курсу 5,05 | |||
| Спартак | ул.Ломоносова, р-н кинотеатра Спартак | в 10-ти мин. ходьбы от набережной | 14эт. + пентхауз | 4 кв. 2011 года | от 3000 до 3500 дол/кв.м. курс 5,05 до конца февраля | $25000 | |
| Ай-Даниль | АЙ-ДАНИЛЬ | 300 метров | 7 эт. | конец 2010 | от 4000 до 5000 дол/кв.м. + курс 5,05 до марта | ||
| Ялта, ул.Массандровский спуск | 5км до набережной (между Массандрой и самой Ялтой) | 14 эт. | конец 2010 | от 2000 до 3000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта | $30000 | ||
| Ялта, ул.Изобильная | Ялта, ул.Изобильная (р-н автовокзала) | 10 эт. | Стадия Проект | от 1500 до 2000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта | |||
| Ялта, ул.Красных партизан | Ялта, ул.Красных партизан | 12-14-10 эт | конец 2010, стадия Проект | от 2000 до 3000 дол/кв.м.; курс 5,05 до марта | $30000 | ||
| Ялта, возле сан.Россия | Ялта, возле сан.Россия; ул.Коммунаров | 16-11 эт. | от $4000; курс 5,05 до марта | ||||
| Поляна сказок | Ялта, Поляна сказок; до центра Ялты всего 10 мин. езды | 6-9-8 эт. | от $2200; курс 5,05 до марта | ||||
| Дворянское гнездо | Ялта, ул. Володарского, 2; на границе Приморс-кого парка рядом с гостиницей «Ореанда» | 7 эт. | июнь 2008г. | от $2500 (вид на горы; нижние этажи) до $5000 (на море, верхние) | |||
| Вершина успеха | Ялта, ул.Щорса 20 | 15 эт. | Сдан | от $2000-3000 (начиная с 6-го этажа, видовые квартиры уже по $3000) по курсу 6,0. | $35000 | ||
| Эгоист | ул.Свердлова 48а; р-н Массандры; 50 м до парка Министерства Обороны | 400 метров до набережной | 10 эт. | 1 квартал 2009 | от 1200 евро/кв.м. по курсу 7,6; 3-й эт. – 1460 евро (от 70-120 кв.м. с видом на море); 4-й эт. – 1650 евро с видом на море и 1345 евро с видом на горы | от 15000 до 30000 евро в завис.от ширины | |
| Дом композитора | Прямо на набережной | 50 метров до набережной | 6 эт. + пентхауз | Декабрь 2009 (сейчас 3 эт.) | От $2700 до $12000 | Около $80000 |