Нотаріальне посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Згідно п. 35 Інструкції вiд 03.03.2004 № 20/5 «Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» Нотаріуси посвідчують правочини, нотаріальне посвідчення яких передбачено законом, зокрема: договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд), спадковий договір) нерухомого майна (статті 657, 715, 719, 729, 732, 745, 1304
Цивільного кодексу України). Згідно ст. 191 ЦКУ, підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю. В Цивільному кодексі в ст. 657 зазначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Нерухому річ дарують за договором, який є письмовим і нотаріально посвідченим (ст. 719 ЦКУ). Основні положення посвідчення угод про відчуження представлені в ЗУ «Про нотаріат», зокрема в ст. 55.

Одразу слід зазначити, що договори, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, в зв'язку з чим необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються. В такому разі, договори щодо придбання на біржових торгах
об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню (Лист Міністерства юстиції України від 16.01.2004 N 19-32/64).

Згідно Інструкції, правочини про відчуження нерухомого майна, посвідчуються за наступних умов:
- наявності документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. Згідно п. 61 Інструкції, документів що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно. Перелік документів, що підтверджує право власності можна умовно поділити на документи, що підтверджують право власності на будівлі і споруди та документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, частку (пай), в тому числі осіб в результаті евакуації, відселення, самостійного переселення з територій що зазнали радіоактивного забруднення. Перелік таких документів встановлений п. 62 Інструкції;
- відсутності заборони відчуження або арешту майна за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна;
- відсутності податкової застави за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна;
- посвідчення провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину;
- нотаріусу надається, згідно п. 63 Інструкції, витяг з реєстру прав на нерухоме майно, якщо воно підлягає державній реєстрації та в передбачених законом випадках надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди;
- подання нотаріусу відповідного рішення органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, при посвідченні договору викупу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, для суспільних потреб, згідно п. 66 Інструкції;
- нотаріусу подаються заява власника земельної ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання права власності на таку земельну ділянку, для посвідчення угоди про передачу права власності на земельну ділянку, згідно п. 67 Інструкції;
- рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки державної та комунальної власності громадянам і юридичним особам, згідно п. 68 Інструкції;
- нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного
земельного кадастру, при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки
як самостійного об'єкта цивільних правовідносин, згідно з п. 71 Інструкції;
- нотаріус роз'яснює сторонам зміст статті 377 Цивільного кодексу України щодо
переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, при посвідченні правочинів про перехід права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, згідно п.72 Інструкції.

Нотаріус зобов’язаний залишити необхідні копії (фотокопії) документів, які надавалися сторонами для посвідчення правочину щодо відчуження нерухомого майна та необхідним чином зберігати їх у встановленому законом порядку. Детально про це розкаже документ«Правила ведення нотаріального діловодства» вiд 22.12.2010 № 3253/5.

Без надання перелічених вище документів та невиконання вищезазначених умов, нотаріус має право відмовити в посвідченні договору відчуження нерухомого майна, в тому числі якщо нерухоме майно збудоване на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети.

Інструкція також передбачає спеціальні умови, щодо посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна, зокрема якщо майно знаходиться в спільній частковій власності, є предметом іпотеки і іпотекодержатель має право продажу нерухомого майна, передбачає особливості вчинення правочинів щодо нерухомого майна неповнолітніми особами та батьками малолітньої дитини, яка не досягла 14 років, особливості посвідчення договорів про відчуження об’єктів незавершеного будівництва.

Цивільний кодекс України, як основний акт цивільного законодавства, передбачає ряд статей, які регулюють загальні принципи нотаріального посвідчення правочину по відчуженню нерухомого майна, зокрема нікчемності договору (ст.. 220 ЦКУ), моменту набуття права власності на майно (ст.. 334 ЦКУ), моменту укладення договору (ст.. 640 ЦКУ), розпорядження спільним майном (369). Так, договір вважається нікчемним якщо він не посвідчений нотаріально, як того вимагає закон. З моменту нотаріального посвідчення договору у набувача виникає право власності на майно або на частку у праві спільної часткової власності, а якщо договір підлягає державній реєстрації – з моменту такої реєстрації. Підлягає нотаріальному посвідченню викладена письмово згода співвласників на вчинення правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, щодо розпорядженням спільним майном. Момент укладення договору визначається моментом його нотаріального посвідчення або державної реєстрації. Якщо договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації – з моменту державної реєстрації. Державна реєстрація права власності на об’єкти нерухомого майна та порядок проведення законодавчо врегульовано Положенням Мін’юсту України вiд 07.02.2002 № 7/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно»