Обзор рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2009 года
Курсовая работа
Дисциплина: Экономика недвижимости
Тема: «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного»
Выполнил студент группы 40712/2 Синьковский А.А.
Руководитель к. э. н. доц. Пупенцова С.В.
| И.И.Иванов Л.И.Горчакова «___»________ 200 г. |
Санкт - Петербург
Содержание
Введение……………………………………………………………………………3
1. Обзор рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2009 года………..4
2. Анализ месторасположения объекта недвижимости…………………....……9
3. ННЭИ земельного участка как условно свободного………………………....18
4. Строительство бизнес-центра класса B+………………………………….…..21
5. Строительство жилого дома……………………………………………………25
Заключение……………………………………………………………………..….28
Введение
Последствия мирового финансового кризиса сильно сказались на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой. В 2009 году произошло снижение показателей спроса и предложения, чуть больше нуля показатель поглощения площадей. Из-за финансовых трудностей, многие брокеры были вынуждены отказаться от дальнейшего строительства объектов недвижимости. Девелоперам в свою очередь, чтобы не потерять клиента, необходимо было снижать арендные ставки, что они и сделали, сократив ставки аренды практически на треть.
Цель данного курсового проекта заключается в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, опираясь на данные консалтинговых компаний, а так же различных интернет журналов и статей.
Обзор рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2009 года
· Рынок офисных площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2009 г.
Предложение
Объем качественного офисного предложения в Санкт-Петербурге к концу сентября 2009 года достиг 1 539 600 кв. м. В третьем квартале на рынок было выведено 68 200 кв. м.
Были завершены следующие бизнес-центры: Содружество 3 оч. (18 780 кв. м), Авантаж (7500 кв. м), Атрио (7200 кв. м).
Объем анонсированного строительства постоянно снижается, так как растет число отложенных или отмененных проектов вследствие отсутствия финансирования на их реализацию. Тем не менее, мы ожидаем, что в течение следующих четырех лет будет введено около 500 000 кв. м офисных площадей.
Спрос
В третьем квартале на рынке наблюдалось ослабление спроса, связанное как с сезонным затишьем, так и с тем, что большинство крупных компаний заняло выжидательную позицию, отложив принятие решения об аренде до осени. Число новых компаний, выходящих на рынок Санкт-Петербурга, невелико. В тоже время, процесс переезда арендаторов из одного бизнес-центра в другой остается активным, поскольку собственники готовы предлагать более выгодные коммерческие условия с целью заполнить освобождающиеся площади в существующих зданиях.
Третий квартал 2009 года характеризовался положительным поглощением офисных площадей в Классах А и В. Объем чистого поглощения составил 2310 кв. м против 8790 кв. м во втором квартале 2009 года. Пользуются спросом площади от 500 до 1500 кв. м. Арендаторы предпочитают помещения в уже готовых проектах, предварительные договоры в строящихся объектах заключаются нечасто, преимущественно крупными компаниями, которых не удовлетворяет существующее предложение.
Баланс рынка
Активный ввод новых бизнес-центров на фоне низкого спроса привел к росту доли свободных площадей как в Классе А, так и в Классе В.
В настоящее время объем свободных офисных площадей составляет около 380 000 кв. м, а доля свободных площадей в общем объеме предложения достигла 24,7%. Высокая конкуренция между объектами и низкий спрос стимулируют дальнейшее снижение ставок. В 3-м квартале 2009 года снижение арендных ставок в Классе А составило 8,5%, а в Классе В – 2,4% в долларовом выражении. Сильное падение ставок зарегистрировано в премиальном сегменте – цена предложения опустилась с 700 до 600 долл. США/кв. м/год.
Рис.1
Рис.2
Рис.3
Источник: Jones Lang Lassale
· Рынок торговых площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2009
Спрос
Объем розничного товарооборота продолжает снижаться наряду с доходами населения. Потребители по-прежнему предпочитают дешевые товары, что сказывается на объеме товарооборота в денежном выражении. Наиболее низкие показатели были зарегистрированы в июле 2009 года, когда реальное снижение товарооборота по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составило 15,7%.
Торговые операторы сокращают планы по развитию, что отражается на менее качественных торговых центрах. Такие объекты зачастую характеризуются неэффективным составом арендаторов, некачественным зонированием и неудобной навигацией внутри
торгового центра. Доля свободных площадей в таких объектах достигает 20-30%. В то же время, в качественных объектах свободных площадей практически нет. Например, в освободившихся площадях ТРК «Гранд Каньон» открылся гипермаркет О’Кей, а в ТЦ «МЕГА-Дыбенко» в ноябре этого года состоится открытие первого магазина H&M.
Предложение
В 3-м квартале 2009 года объем предложения торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 1273 тыс. кв. м, в эксплуатацию был введен ТЦ «Круиз» арендопригодной площадью 15 000 кв. м. Основная доля запланированных объектов будет введена в 2010 году, когда на рынок выйдут два супер-региональных торговых центра – Galeria (арендопригодная площадь – 95 000 кв. м) и Лето (79 000 кв. м). Мы ожидаем, что объем ввода в 2011-2012 существенно снизится в связи с заморозкой строительства объектов,
находящихся на начальных стадиях девелопмента.
Арендные ставки
Максимальные ставки аренды для арендаторов торговой галереи, после серьезной коррекции в первом квартале 2009 года, сохранились на прежнем уровне и составили 1800 долл. США/кв. м/ год. Практика применения процента с оборота получает распространение в новых договорах аренды. Как ответ на сложившуюся экономическую ситуацию, арендодатели предлагают новым арендаторам опцию снижения ставки на первые 1-2 года действия договора (“step rent”). Для существующих арендаторов в некоторых торговых центрах предлагается скидка до конца 2009 года. Для ставок, выраженных в долларах или евро, имеется возможность фиксирования валютного курса.
Рис.4 Табл.1
Источник: Jones Lang Lassale
· Рынок складских площадей Санкт-Петербурга, 3-й квартал 2009 г.
Предложение
Объем качественного складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1 484 300 кв. м, что составляет 22,5% от общего объема складских площадей в Санкт-Петербурге.
Объемы строительства снижаются. В 3 квартале 2009 года на рынок было выведено 30 000 кв. м складских площадей (складской комплекс «Кулон-Пулково»), что в три раза меньше объема в аналогичный период 2008 года. Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов у девелоперов привели к пересмотру стратегий развития компаний на рынке складской недвижимости.
Большинство игроков отложило начало строительства следующих фаз крупных проектов до улучшения экономической ситуации.
Спрос
С конца 2008 года спрос на качественные складские площади остается на низком уровне. В 2009 году было заключено небольшое число сделок. Запрашиваемые складские площади существенно меньше по размеру, чем в 2007-2008 годах. В связи с этим спрос переориентировался на менее качественные объекты Классов В и С, поскольку в таких объектах существует возможность выделить необходимое по размеру помещение. Снижающийся спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. В 3 квартале 2009 года объем свободных площадей достиг 356 400 кв. м. Крупные арендаторы пересматривают договоры в сторону уменьшения занимаемых площадей или предлагают часть площадей в субаренду.
Арендные ставки
После постепенного снижения в первом полугодии с $100-115 за кв. м в год до $80-90 за кв. м, арендные ставки в третьем квартале 2009 года не претерпели изменений, что связано с низкой активностью складского рынка. Однако собственники складских объектов готовы идти навстречу арендаторам и предлагают снижение ставки до $60-80 на первый и второй год аренды.
Рис.5
Источник: Jones Lang Lassale
2. Анализ месторасположения объекта недвижимости
· Общая информация
ЗУ площадью 3105 кв.м. находится на улице Дивенской дом 1. В настоящий момент на данной территории находится бизнес-центр класса A - «Лангензипен», общей площадью 15000 кв.м.и арендопригодной площадью 12000 кв.м.
Участок в собственности.
Бизнес-центр «Лангензипен» находится, в историческом и культурном сердце Санкт-Петербурга, на пересечении улицы Дивенской и Каменоостровского проспекта на Петроградской стороне, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Горьковская». Такое расположение позволяет арендаторам и их гостям за считанные минуты добраться до центра города
- БЦ находится в 5-ми минутах ходьбы от ст.м. «Горьковская»;
- офисные помещения от 20 до 1000 кв.м.;
- современная телефония и высокоскоростной Интернет (Теорема Телеком);
- круглосуточная охрана и видеонаблюдение;
- наружная парковка на 40 мест, внутренняя парковка на 24 места;
Рис.6 
Табл.2 
- Описание ближайшего окружения объекта
Участок характеризуется отличной транспортной доступностью: в шаговой доступности расположена станция метро "Горьковская" (5 мин. пешком).
В относительно близко расположен Тройцкий мост, соединяющий Петроградскую сторону с центральным районом, а также Самсониевский мост, связывающий Петраградский район с Выборгской стороной.
В окружении преобладает жилая застройка с элементами общественно-деловой застройки.
В ближайшем окружении объекта – банк Райффайзенбанк, ресторан Ленинград, бар XXXX, компьютерный центр «КЕЙ»
Рассмотрим, находящиеся в непосредственной близости объекты коммерческой недвижимости Петроградского района:
Исходя из престижного месторасположения ЗУ, будем рассматривать бизнес центры только классов А, B+ и B:
Табл. 3
| № | Название | Адрес | Класс БЦ | Площадь БЦ | Арендная ставка |
| Бизнес-центр ТВ-Полис | ул. Чапыгина, 6, корп.П | B | 8000 м2 | $250 м2/год | |
| Кантемировский | Инструментальная ул., 3Б | B | 6500 м2 | $250 м2/год | |
| Инструментальная ул. 8 | Инструментальная ул. 8 | B | 2120 м2 | $270 м2/год | |
| Трио | набережная реки Карповки, 5/2 | B | 3500 м2 | $280 м2/год | |
| Офисный Дом На Большом | Большой проспект, 100 | B | 3000 м2 | $330 м2/год | |
| Мидель | Левашовский пр., 13 | B | 3200 м2 | $320 м2/год | |
| Веда-Хаус | Петроградская наб., 20 | A | 19770 м2 | $420 м2/год | |
| Воронцов | Барочная ул., 10 | B+ | 11220 м2 | $370 м2/год | |
| Линкор | Петроградская наб., 34 | A | 23500 м2 | $410 м2/год | |
| Сенатор | ул. Чапаева д. 15 | B+ | 14100 м2 | $400 м2/год | |
| Сенатор | Малый пр., д.87 | B | 5620 м2 | $340 м2/год | |
| Сенатор | Большая Пушкарская ул., д. 22 | A | 8602 м2 | $440 м2/год | |
| Сенатор | Кропоткина, д. 1 | B+ | 6000 м2 | $360 м2/год | |
| Сенатор | ул. Профессора Попова 37 | A | 13307 м2 | $440 м2/год | |
| Гипрометиз | Каменноостровский пр., 15 | B+ | 4500 м2 | $360 м2/год | |
| Навигатор | Малый пр., 48 | B | 5600 м2 | $340 м2/год | |
| Астра | Малый пр. 55 | B+ | 2890 м2 | $360 м2/год | |
| Добролюбов | Добролюбова пр., 11 | B+ | 3000 м2 | $370 м2/год | |
| Арена-Холл | Добролюбова просп., 16 | B+ | 26000 м2 | $360 м2/год | |
| Кронверк | ул. Блохина 9 | B | 4500 м2 | $330 м2/год |
Рис.7
Теперь приступим к изучению рынка отелей Петроградского района, начиная с 3* мини-отели рассматриваться не будут:
Табл. 4
| № | Название | Адрес | * | Цена за сутки с человека |
| Амстердам | Карповки Реки наб., 1 | 2500 р. | ||
| Андерсен | Чапыгина ул., 4А | 2800 р. | ||
| Норд | Каменноостровский просп., 73/75 | 2600 р. | ||
| Стоуни Айлэнд Отель на Каменноостровском | Каменноостровский просп., 45 | 3200 р. | ||
| Искра | Посадская М. ул., 10/1 | 2500 р. | ||
| Северный Модерн | Введенская ул., 21 | 2600 р. | ||
| Евразия | Гатчинская ул., 5 | 2600 р. | ||
На рис. 8 представлены крупнейшие отели Петроградского района:
Рис.8
Крупных торговых центров в Петроградском районе всего два (рис.9):
1. TK “River House” - расположен в 700х метрах от рассматриваемого мной ЗУ якорные арендаторы: Спортмастер, М-видео.
2. ТЦ “Артём” - пр. Добролюбова, 20, корп.1. расположен в 100 метрах от станции метро Спортивная и в 3,5 км от ЗУ.
якорные арендаторы: Просто, Патэрсон
Рис.9
Небольшое количество торговых центров объясняется, тем, что на Петроградской стороне, нет свободных земельных участков или пригодных зданий для постройки ТЦ а также, сложной транспортной ситуацией в этой части города.