Расчет рыночного рентного мультипликатора

Сопоставимые объекты	Цены продажи, тыс. р.	Рентный годовой доход, тыс.р.	Рыночный рентный мультипликатор
	3 060		16,2
	2 780	169,8	16,4
	3 000	175,2	17,1
	2 800	170,4	16,4
	3 230	200,4	16,1
	2 500		16,7
Средний рыночный рентный мультипликатор (в данном примере рассчитывался как среднегеометрическое значение)	16,48

При определении значения потенциального валового дохода для объекта оценки необходимо выбрать объекты-аналоги, сравнить их по элементам сравнения, ввести соответствующие корректировки (см. метод парных продаж). Допустим, в процессе сравнения месячная арендная плата оцениваемого объекта получилась равной 15 тыс.р., тогда, зная рыночный рентный мультипликатор (16,48), определим стоимость объекта оценки:

Vоц = 15 000 р.*12 мес.*16,48 = 2 966 400 р.

Методы математического моделирования основаны на использовании статистических методов.

Применение аппарата математической статистики предполагает проведение корреляционно-регрессионного анализа. На основе статистических данных о рыночных продажах объектов недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Для оценки недвижимости может применяться либо многофакторный, либо однофакторный регрессионный анализ. В любом случае строится регрессионная модель (линейная, степенная, логарифмическая и экспоненциальная), описывающая зависимость стоимости оцениваемого объекта от одного или нескольких независимых определяющих факторов, значения которых определяются из анализа рыночных данных.

Показателем достоверности аппроксимации является квадрат коэффициента корреляции Пирсона – безразмерный индекс в интервале от 0 до 1,0 включительно, который отражает степень зависимости между двумя множествами данных и определяется по формуле:

(3)

Чем показатель r² ближе к единице, тем более достоверен результат.

Для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться и экспертными методами сравнительного подхода. Одним из таких методов является метод анализа иерархий (МАИ), разработанный Т. Саати и детально описанный в работе "Принятие решений. Метод анализа иерархий"[2]. Метод анализа иерархий используется также и для определения весовых коэффициентов при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках различных подходов. Вариант практического применения этого метода предлагается А. Н. Фоменко в работе «Вариант практического применения метода анализа иерархий при согласовании результатов расчета в процессе оценки»[3].

Кроме того, используется метод балльной оценки, суть которого заключается в сравнении объекта оценки с объектами аналогами по определенным критериям и присвоении баллов по этим критериям. Далее определяется общее количество баллов по каждому аналогу, стоимость одного балла по каждому аналогу, средняя стоимость балла. Последняя умножается на количество баллов, которое набрал объект оценки.

ЗАДАЧИ

1. Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе рынка были выявлены следующие продажи:

1) Объект продан в этом году по цене 20000 тыс.р., имеет железнодорожную ветку;

2) Объект продан год назад за 19000 тыс.р., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3) Объект продан в этом году за 20500 тыс.р., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 150 тыс.р.; загрузочная дверь –100 тыс.р.; ограждение – 500 тыс.р. Прирост стоимости составляет 5% в год.

2. Исходные данные представлены в таблице.

Элемент сравнения	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4
Стоимость, тыс. руб. за 1 кв. м	?	14 200	13 500	13 700	15 000
Условия продажи	Из рук в руки	Через риэлторское агентство	Из рук в руки	Через риэлторское агентство	Через риэлторское агентство
Время продажи	Сейчас	Полгода назад	Полгода назад	Сейчас	Сейчас
Местоположение	Промышленный район	Самарский район	Самарский район	Промышленный район	Самарский район

Определить стоимость объекта оценки методом СПА, используя метод парных сравнений при определении величин корректировок. Ответ: 13 000 (у всех ОА такая согласованная стоимость получается).