Раздел 5. Комплексная оценка территории. Разработка градоэкологических требований и ограничений.

Основные проблемы:

1.Снижение численности отдыхающих и оздоравливающихся.

2.Дефицит средств на реконструкцию, модернизацию, ремонт и перепрофилирование объектов лечебно-профилактического назначения, домов отдыха, детских учреждений отдыха.

3.Нефункционирующие объекты на заброшенных территориях приводят к деградации лесного массива памятника природы.

4.Неорганизованный туризм, особенно сезонный – ущерб природному ландшафту.

5. Наличие застройки на территории ООПТ - памятника природы – «Зеленый Город»

6. Наличие жилой застройки и постоянно проживающего населения на территории ООПТ – памятника природы - «Зеленый Город» и в курортной зоне.

7. Низкое качество предоставляемых санаторно-курортных услуг, низкий уровень благоустройства природных территорий, снижение качества минеральных вод на действующем источнике.

8. Отсутствие полноценной водной рекреации и развлечений сдерживает развитие семейного отдыха и оздоровления на территории курортной зоны.

Основные задачи:

1.Эффективно использовать благоприятный природно-климатический потенциал для целей оздоровления населения, не причиняя ущерба ООПТ.

2.Сохранить приоритетную функциональную направленность территории к.п. Зеленый Город в качестве курортной зоны с разработкой предложений по развитию курортно-рекреационных функций.

3.Расширенное позиционирование курортной зоны Зеленого города как места развития лечебных и туристических функций.

Методы и предложения по решению задач развития и сохранения ООПТ – «Зеленый Город»:

1. При сохранении статуса особо охраняемой природной территории выделение в Зеленом городе курортной зоны и территорий памятника природы.

2. Исключение какого-либо строительства на территории памятника природы – Зеленом городе.

3. Формирование кластера курортных и рекреационно-оздоровительных функций в курортной зоне ООПТ.

4. Комплексная проектная разработка основных составляющих курортной деятельности:

· реабилитация

· оздоровление

· отдых

· лечение, профилактика

· развлечение

· туризм

5. Выделение центральной курортной зоны (центрального кластера) с максимально допустимыми для данного ландшафта рекреационными нагрузками (30-50 чел/га), а также западной, восточной, северной и южной курортной зоны на перспективу.

6. Специализация основных курортных зон:

- центральная курортная зона формируется как многофункциональная лечебно-оздоровительная, обслуживающая, административная, информационная;

- западная и восточная курортные зоны формируются как санаторные, лечебно-оздоровительные;

- северная курортная зона размещается за пределами границ Зеленого города и формируется как рекреационно-спортивная, развлекательная;

- южная курортная зона формируется за границами Зеленого города в долине реки Кудьма, на базе которой создается искусственное водохранилище и зона летней рекреации.

7. Формирование в каждой части курортного кластера курортных парков с дифференциацией антропогенных нагрузок.

8. Поэтапное переселение населения, проживающего на территориях санаториев, за границы Зеленого города. Организация поселка для обслуживающего персонала курортной зоны в северной части за границами территории к.п. Зеленый Город .

9. Формирование в центральном кластере центра курортного поселка путем:

· организации приоритетных зон реконструкции жилой застройки и территорий нефункционирующих объектов;

· создания круглогодичных многофункциональных курортно-рекреационных комплексов с общественной развлекательной, спортивной, водно-рекреационной функцией (аквапарк, конгресс-центр);

· создания искусственного открытого водоема с комфортной температурой воды и благоустроенными пляжами;

· создания комфортабельных гостиничных комплексов для обеспечения загрузки курортных многофункциональных центров;

· благоустройства лесного массива в пешеходной доступности от курортных объектов.

10. Создание, в том числе путем перепрофилирования недействующих объектов, условий для организации и развития наиболее пользующегося спросом в настоящее время круглогодичного семейного отдыха.

11. Использование уникального природного ресурса - запаса минеральной воды путем организации общедоступного бювета с минеральной водой для достижения оптимальной циркуляции действующих источников минеральных вод.

12. Возможность применения грязелечения в оздоровлении, профилактике и реабилитации.

13. Увеличение ёмкости круглогодичных курортных объектов.

14. Увеличение числа туристов и отдыхающих долговременного пребывания.

Обеспечение окупаемости выделенных общественных специализированных территорий под застройку лечебно-оздоровительными объектов, в соответствии с утвержденным Генпланом развития города Нижнего Новгорода до 2030г.

Раздел 6. Планируемая планировочная организация территории.

Развитие территории курортного посёлка Зелёный Город обусловлено целями и задачами, определёнными Градостроительным заданием на подготовку документации по планировке территории курортного посёлка. Развитие курортного посёлка соответствует Генеральному плану городского округа город Нижний Новгород, утверждённому Постановлением Городской думы города Нижнего Новгорода от 17.03.2010 № 22.

В развитии планировочной структуры территории Зелёного Города важнейшими являются следующие факторы:

- необходимость упорядочения градостроительной и хозяйственной деятельности на территории курортного посёлка;

- реорганизация территории памятника природы регионального (областного) значения «Зелёный город» с учётом сохранения режимов охраны памятника природы;

- создание условий для организации массового отдыха населения с учётом природных комплексов и объектов, имеющих значительную экологическую и эстетическую ценность;

- формирование территории центральной части курортного посёлка, на которой локализуются существующие и планируемые объекты репрезентативных функций: зданий администрации посёлка и Конференц-отеля, торгово-развлекательных и рекреационно-спортивных сооружений общего пользования, лечебно-оздоровительных объектов, в том числе эксклюзивного характера;

- дифференцированное развитие существующих лечебно-оздоровительных учреждений, объектов отдыха и туризма;

- реорганизация селитебных территорий и вывод постоянно проживающего населения в существующих границах памятника природы за границы курортного посёлка на территории сельского поселения Большеельнинское Кстовского муниципального района;

- рациональная организация улично-дорожной сети и транспортного обслуживания, на территории курортного посёлка, существующих и планируемых лечебно-оздоровительных учреждений, объектов отдыха и туризма;

- развитие систем инженерного оборудования и благоустройства во взаимосвязи с сооружениями и коммуникациями инженерно-технического обеспечения, расположенными за пределами проектируемой территории.

Развитие градостроительной и хозяйственной деятельности на территории курортного посёлка определяется Распоряжением Правительства Нижегородской области от 15.08.2007 № 1181-р «О внесении изменений в Распоряжение Правительства Нижегородской области от 23 марта 2006 года № 191-р «Об утверждении площади, границ и паспорта памятника природы регионального (областного) значения «Зелёный город», в котором земли, на которых расположен памятник природы*, отнесены к категории «земли населённых пунктов».

Необходимость упорядочения градостроительной и хозяйственной деятельности на территории курортного посёлка связана с повышением интенсивности использования территорий отдельных лечебно-оздоровительных учреждений, объектов отдыха и туризма, стихийным строительством дачных строений, а также сооружений социально-культурного и коммунально-бытового обслуживания, объектов религиозного назначения, наличием значительных по величине земельных участков под планируемое коттеджное строительство.

В целях обеспечения устойчивого развития Зелёного Города в условиях планируемой рациональной интенсификации градостроительной и хозяйственной деятельности на территориях курортного посёлка, соответствия требованиям современного законодательства в области охраны особо охраняемых природных территорий**, в проекте планируется реорганизация территории памятника природы «Зелёный город». Это предполагает, в первую очередь, изменение границ территории памятника природы в границе курортного посёлка.

В результате, территория памятника природы будет представлена исключительно лесным массивом Нижегородского лесхоза, что позволит полностью соответствовать режимам охраны памятника в соответствии с федеральным и региональным законодательством по охране особо охраняемых природных территорий (ООПТ)***.

Планируемые границы памятника природы «Зелёный город» проходят по границам земельных участков санаторно-курортных, оздоровительных, лечебных учреждений, объектов отдыха и туризма, а также по техническим и естественным рубежам: улицам и дорогам без покрытия, просёлкам, границам водоохранных зон водных объектов, кромке лесных массивов, пр. Важными для установления планируемых границ памятника природы являются планируемые красные линии магистральных дорог районного значения, улиц и дорог местного значения с покрытием, ведущих к санаторно-курортным учреждениям, объектам отдыха и туризма.

За счёт сокращения территории памятника природы формируется зона рекреационно-парковых территорий с повышенным уровнем благоустройства и планируемыми параметрами использования территории*. Рекреационно-парковая зона будет состоять из нескольких разновеликих по площади участков, границы которых обусловлены локализацией существующих и планируемых санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, объектов туристических функций, детских дач и лагерей отдыха различных форм собственности. Вместе с рекреационно-парковыми территориями эти объекты образуют 4 кластера в границах Зелёного Города (см. Рис. 1. Схема планировки территории курортного посёлка Зелёный Город).

Максимальная по величине зона рекреационно-парковых территорий площадью 683.4 га будет размещаться в срединной части посёлка, образуя вместе с расположенными здесь объектами центральный кластер (№ 3). Три рекреационно-парковые зоны меньших размеров, общей величиной 246.9 га формируются соответственно в западной, северо-западной и юго-восточной частях курортного посёлка, включают существующие в этой части посёлка санаторно-курортные, оздоровительные и туристические объекты (кластеры №№ 1, 2, 4).

Конфигурация и величина срединной части курортного посёлка подчиняются идее пространственного, планировочного развития территории Зелёного города. Здесь формируется «вертикальный» кластер, планируемый как территория концентрации объектов и застройки наибольшей «активности». На севере и северо-востоке «вертикальный» срединный кластер обращён к селитебным территориям сельского поселения Большеельнинское Кстовского муниципального района, на юге – к рекреационным прибрежным территориям реки Кудьмы. На территории срединного кластера локализованы объекты, развитие которых предполагает максимальное использование их потенциальных возможностей в предоставлении услуг по организации массового и эксклюзивного отдыха и лечения жителям города Нижнего Новгорода и приезжим.

В границах срединного кластера планируется формирование центра курортного посёлка на базе квартала существующих 4-5-этажных жилых зданий с детским садом. Центр курортного посёлка включает существующие и планируемые здания администрации курортного посёлка, Конференц-отель, торгово-развлекательные и рекреационно-спортивные сооружения общего пользования, а также озеленённые территории с высоким уровнем благоустройства. Жилые здания перепрофилируются под санаторно-курортные и туристические учреждения, детский сад меняет своё назначение и приобретает функции

Рис. 1 Схема планировки территории курортного посёлка Зелёный Город

объекта обслуживания. Здесь же планируется организация нового источника минеральной воды, что обусловит строительство лечебно-оздоровительных объектов эксклюзивного характера.

Диагональное направление в планировочном развитии рекреационно-парковой зоны срединного «вертикального» кластера обусловлено «притяжением» крупного функционально-планировочного узла, формируемого за северо-восточной границей курортного посёлка перед развязкой на федеральной автомобильной дороге М-7. Этот узел будет складываться из многофункциональных комплексов общественной застройки и системы парковок, обеспечивающих потребности парковочных мест не только комплексов, но и курортного посёлка.

К важнейшим решениям проекта планировки территории курортного посёлка относится вывод существующего постоянно проживающего населения за границы Зелёного Города на территории прилегающего с севера и северо-востока сельского поселения Большеельнинское Кстовского муниципального района. Здесь должен быть сформирован перспективный жилой район для размещения переселяемых жителей. К объектам, на территории которых в настоящее время постоянно проживает население, относятся:

ГУЗНО «Детский санаторий для лечения туберкулеза всех форм «Ройка» – 33 чел. (кластер № 1);

ООО «Санаторий им. ВЦСПС» – 317 чел. (кластер № 2);

Нижегородский дом-интернат для ветеранов войны и труда – 41 чел. (кластер
№ 2);

дом-интернат для престарелых и инвалидов «Зелёный город» – 104 чел. (кластер № 2)

ООО «Дом отдыха «Красное Сормово» 51 чел. – (кластер № 3);

детский оздоровительный лагерь «Чайка» (жилые дома №№ 7, 8, 16) – 46 чел. (кластер № 3);

ООО «Санаторий «Зеленый Город» – 199 чел. (кластер № 3);

Нижегородский региональный институт управления и экономики агропромышленного комплекса («НРИУиЭ АПК агродом») – 342 чел. (кластер № 3);

ГОУ «Мореновская областная санаторно-лесная школа» – 58 чел. (кластер № 3);

ООО «Дом отдыха «Кудьма» – 126 чел. (кластер № 3);

ООО «Дом отдыха «Зелёный город» – 146 чел. (кластер № 3);

санаторий «Нижегородский» (жилые дома №№ 1, 2, 4) – 16 чел. (кластер № 4).

Таким образом, общее количество постоянно проживающего населения, переселяемого за существующие границы курортного посёлка в жилые районы на прилегающие территории, составит 1 479 человек.

Планируемые мероприятия по развитию территорий курортного посёлка Зелёный Город, функциональному использованию земельных участков санаторно-курортных, лечебно-оздоровительных сооружений, объектов отдыха и туризма для детей и взрослых, а также жилой застройки и объектов обслуживания обусловлены перечнем факторов. К ним относятся: существующее состояние и использование территории и застройки, перспективные планы развития объектов, включающие строительство дополнительных сооружений физкультурно-спортивных и лечебно-оздоровительных функций, гостевых жилых домиков, коттеджной застройки, а также объективная необходимость в увеличении территорий объектов под рекреационные функции. Ведущее значение для планируемого развития объекта имеет его местоположение в планировочной структуре посёлка.

На предварительном этапе подготовки проекта планировки были выявлены недействующие объекты, перспективы развития которых правообладателями земельных участков не определены. По отношению к этим объектам в зависимости от местоположения на территории Зелёного Города были установлены параметры планируемого развития.

Так, для объектов, расположенных на территории наиболее «активного» центрального кластера и являющихся собственностью частных юридических лиц, предложен расширенный диапазон планируемого функционального использования. Прежняя рекреационно-оздоровительная функция детских лагерей отдыха может замениться физкультурно-оздоровительной и спортивной, санаторно-лечебной или туристической функциями. Здесь, в границах земельных участков, могут появиться объекты обслуживания рекреационных территорий, жилые строения временного (гостевого) проживания. К объектам полифункционального перспективного использования относятся:

ЗАО «АПЭК» (бывший детский оздоровительный лагерь им. Гагарина);

ЗАО «Ленинец» (бывший детский оздоровительный лагерь «Ленинец»);

детский оздоровительный лагерь им. Никонова;

детский оздоровительный лагерь им. Чкалова;

база отдыха «Термаль».

К этой же категории объектов, которые могут быть перепрофилированы и реконструированы под объекты с расширенным диапазоном планируемого функционального использования на территории центрального кластера, относятся муниципальные жилые дома №№ 1, 2, 3, принадлежащие муниципальному предприятию МП ДОЛ «Чайка», а также застройка посёлка «Звезда», на территории которого расположено 8 муниципальных жилых домов. К подобным, активно развивающимся территориям, относится жилая застройка санатория «Нижегородский» (дома №№ 2, 3, 4), расположенная в юго-восточном кластере
№ 4.

По отношению к ГОУ «Мореновская областная санаторно-лесная школа» определены планируемые мероприятия, которые заключаются в межевании земельного участка с выделением территории под строительство дачных (гостевых) коттеджей.

В центральный кластер № 3 с активным развитием входит застройка частных санаторно-курортных и оздоровительных учреждений, объекты отдыха и туризма, для которых правообладателями земельных участков определены и сформулированы перспективные планы развития с конкретными предложениями по строительству дополнительных сооружений:

база отдыха «Волготрансгаз» – строительство спортивного комплекса;

ООО «Дом отдыха «Красное Сормово» (на двух земельных участках) – полная реконструкция с расселением проживающих, сносом ветхих и аварийных строений, строительство Центра лечебной физкультуры и здорового питания;

ООО «Дом отдыха «Кудьма» – строительство капитальных объектов, СПА-центра.

На территории ряда объектов отдыха и туризма правообладателями запланирована реконструкция существующих строений и строительство гостевых коттеджных домиков с организацией, в отдельных случаях, зоны отдыха:

ООО «Лесное» (кластер № 1);

база отдыха им. Комарова и дом отдыха «Зелёный город» (кластер № 3).

Особую группу составляют недействующие объекты различной формы собственности с неопределёнными перспективами развития, застройка которых в большинстве случаев находится в ветхом техническом состоянии:

пансионат Новогорьковской ТЭЦ (частная собственность);

детский оздоровительный лагерь «Юный патриот» (федеральная собственность);

детские дачи муниципального образовательного учреждения дом № 7 (муниципальная собственность);

бывший детский лагерь отдыха (собственность не определена).

Учитывая местоположение этих объектов в юго-восточном кластере № 4 с наиболее благоприятной экологической ситуацией, которые расположены либо в глубине лесного массива, либо у южной границы посёлка в 100 м от реки Кудьмы, параметрами планируемого развития является сохранение функционального назначения объекта с необходимостью увеличения интенсивности использования территории земельных участков.

К мероприятиям по развитию санаторно-курортных и оздоровительных объектов относится увеличение площади их земельных участков при условии обоснования объективной потребности в приращения территории и строгого соблюдения её функционального назначения, связанного с формированием парков, сквером, прогулочных аллеей и благоустройством территории. К объектам, увеличивающим свою территорию, относятся:

ООО «Санаторий «Зелёный город» – увеличение площади на 7,1 га;

ГОУ Детские дачи № 6 – на 4,0 га;

Нижегородский дом-интернат для ветеранов войны и труда – на 4,9 га.

Территорию детского санатория для лечения туберкулеза всех форм «Ройка» (кластер № 1) в проекте предлагается увеличить за счёт территории подсобного хозяйства «Ройка».

В проекте планировки сохраняется и благоустраивается территория высшего учебного заведения «Нижегородский региональный институт управления и экономики агропромышленного комплекса» («НРИУиЭ АПК агродром»), расположенного в центральной зоне курортного посёлка, с возможностью интенсификации использования территории участка и строительства дополнительных объектов.

Несколько санаторно-курортных, оздоровительных, рекреационно-туристических учреждений составляют объекты, существующие параметры* которых обусловливают возможность дополнительной нагрузки на территорию (увеличения количества единовременно пребывающих на территории объекта) в рамках сохранения существующего функционального использования. К таким объектам относятся:

детский оздоровительный лагерь «Лесная поляна», расположенный на территории кластера № 1;

ООО «Туристическо-оздоровительный лагерь «Лесная жемчужина» и пансионат ветеранов войны и труда «Зелёный город», расположенные в центральном кластере № 3;

часть территории санатория «Нижегородский» – кластер № 4.

По отношению к некоторой части существующих санаторно-курортных и рекреационно-туристических объектов не планируется увеличения нагрузки на территорию в силу сбалансированности параметров их использования (соответствия единовременно пребывающих на территории объекта и показателей ёмкости зданий и сооружений). Такими объектами являются:

ГУЗНО «Детский санаторий для лечения туберкулеза всех форм «Ройка» (кластер № 1);

ООО «Санаторий им. ВЦСПС» (кластер № 1)

дом-интернат для престарелых и инвалидов «Зелёный город» (кластер № 2);

детский оздоровительный лагерь «Искатели» и детские дачи технического университета (кластер № 3);

детский образовательный оздоровительный лагерь им. Талалушкина (кластер
№ 4).

В проекте планировки курортного посёлка сохраняются территории сложившейся застройки жилыми индивидуальными усадебными домами («Березовый Клин») площадью
22 га, которые расположены на северо-западе Зелёного Города (кластер № 2).

Развивая идею пространственного сосредоточения жилой застройки в северной части посёлка за границей памятника природы «Зелёный город», в проекте планируются жилые территории застройкой индивидуальными домами коттеджного типа в соответствии с разрешёнными видами использования двух незастроенных земельных участков общей площадью 41,8 га (кластер № 2) и земельного участка размерами 15,71 га (кластер № 3).

Территории коттеджной застройки формируется на востоке курортного посёлка на территории недействующей базы отдыха «Дубрава» площадью 12 га в соответствии с планами перспективного развития правообладателя этого земельного участка, а также на свободных территориях – площадью 9,55 га.