Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны
Договор коммерческого наймаоформляет отношения по пользованию жилым помещением во всех жилищных фондах, кроме фонда социального использования. Данный договор регулируется гл. 35 ГК РФ, а жилищное законодательство при меняется к нему субсидиарном и только в случаях, прямо указанных в ГК. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник данного помещения или управомоченное им на то лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Сторонами данного договора являются наниматель и наймодатель. Нанимателем в данного рода договорах может выступать исключительно физическое лицо. Причем данный гражданин должен использовать нанимаемое жилое помещение исключительно для проживания в нем. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, но только если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Стороны договора коммерческого найма могут изменяться. При смене наймодателя договор коммерческого найма сохраняется (ст. 675 ГК РФ). Замена нанимателя допускается по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя как при жизни нанимателя, так и в связи со смертью. Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное собственником лицо предоставляющее нанимателю жилое помещение частного жилищного фонда коммерческого использования. Наймодателем может являться как физическое, так и юридическое лицо. В отличие от предмета договора социального найма благоустроенность не является необходимым условием предмета данного договора. Оно может быть и неблагоустроенным, но должно быть пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию. Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, со стоящее из квартиры либо одной или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения, такие как кухня, коридоры, кладовки и т.п. Пользование жилыми помещениями в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматели вправе пользоваться не только предоставленным помещением по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома, такими как коридоры, холлы, лестницы, а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры, Т.е. лифтами, мусоропроводом и др. Также наниматель, пользующийся по договору коммерческого найма комнатой в коммунальной, квартире, вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением (комнатой), но общими помещениями данной коммунальной квартиры, используемыми для обслуживания более одной комнаты, как то ванной комнатой, кухней и т.п.
Формы и сроки договора коммерческого найма.
Форма договора
Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требованиепростой письменной формы.
Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.
По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Срок найма
В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.