Обоснование подходов оценки, используемых в данной работе
При определении стоимости объектов обычно применяются три подхода оценки – затратный подход, доходный подход и подход сравнительного анализа.
Затратный подход
Оценка объекта подходом затрат основывается на:
· поведении рационального покупателя, который не заплатит за объект больше минимальной суммы затрат на строительство объекта, аналогичного по конструктивному решению и функциональному назначению оцениваемому;
· поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.
Применение данного подхода ограничивается условием, что воспроизводство аналогичного объекта может быть нецелесообразным или не разумным.
Несмотря на все ограничения, данный подход может быть полезен при анализе ситуации на рынке. Сравнивая результаты, полученные затратным подходом, со стоимостями подобных объектов оборачивающимися на рынке, возможно увидеть, на какой стадии развития находится рынок – подъем или спад.
Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами. В качестве прибыли принимается величина аренды. В условиях развитого рынка, стоимость, полученная в рамках доходного подхода, в полнее соответствует рыночной стоимости.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Этот подход применяется при наличии развитого рынка недвижимости. Хотя этого и нельзя сказать о рынке объектов, подобных объекту оценки (следует иметь в виду, что развитость рынка определяется не только количеством продаваемых объектов, но и открытостью, и доступностью информации о совершаемых сделках). Но мы, все же, не считаем нужным отказываться от данного подхода в этой работе.
Исходя из всего выше сказанного, Оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применить сравнительный доходный и затратный подход.
Анализ объекта оценки и его окружения
| С |
Тоимость актива во многом определяется преимуществами и недостатками его географического расположения, близостью транспортных магистралей, “престижностью” района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка и т.д.
Описание региона
Регион расположения объекта – город Краматорск.
Общая площадь 114 км2, Численность населения 216,8 тыс. чел.
Краматорск расположен на северо-востоке Донецкой области. На территории города расположены река Казенный Торец и поля пригородных совхозов. Удаленность от областного центра 90 км.
Краматорск, город (с 1932) в Донецкой области , на р. Казённый Торец (правый приток Северского Донца). Ж.-д. узел (линии на Лозовую, Попасную, Ростов-на-Дону, Артёмовск, Красный Лиман). 157 тыс. жителей в 1972 (115 тыс. в 1959). Краматорск - один из крупнейших центров тяжёлого машиностроения Украины. Возник во 2-й половине 19 в. в связи со строительством Курско-Харьковской Азовской ж. д. Промышленное значение приобрёл с постройкой в 1897 механическо-металлургического завода (ныне полностью реконструированные Старокраматорский машиностроительный завод им. С. Орджоникидзе и металлургический завод им. В. В. Куйбышева). В годы первой пятилетки в Краматорске вырос крупный Новокраматорский машиностроительный завод, производящий оборудование для металлургической, угольной, горнодобывающей и др. отраслей промышленности. Имеются заводы: тяжёлого станкостроения, литья и поковок, коксохимический, стройматериалов (цемент, шифер, минеральная вата). Предприятия пищевой и лёгкой промышленности. Историко-революционный музей, филиал Донецкого художественного музея.
Краматорск состоит из старого города (с нерегулярной планировкой) и нового (Соцгорода), с прямоугольной сеткой улиц и современной застройкой. Среди сооружений советского времени: Дворец культуры завода им. С. Орджоникидзе (1930, архитектор А. И. Дмитриев, перестроен в 1944), вокзал (1952, архитектор В. М. Сыромятников), Дворец культуры Новокраматорского завода (1950-65, архитектор Д. М. Баталов).Создан большой жилой фонд; в 1970 он увеличился в 6 раз по сравнению с 1945. Город хорошо озеленён. Награжден орденом Трудового Красного Знамени (1971).
Виды производства:
Металлургия, машиностроение, производство строительных материалов.
ЗАО "Новокраматорский машиностроительный завод", объем производства в 2000г. - 16 проходческих комбайнов и др.
ОАО "Старокраматорский машиностроительный завод", объем производства в 2000г. - 1,2 тыс.т. прокатного оборудования.
ОАО "Краматорский завод тяжелого станкостроения", объем производства в 2000г. - 22 металлорежущих станка.
ОАО "Завод "Энергомашспецсталь".
ОАО "Краматорский цементно-шиферный комбинат", объем производства в 2000г. - 515,5 тыс.т. цемента и 107,8 млн. условных плиток шифера.
ОАО "Краматорский металлургический завод", объем производства в 2000г. - 91,7 тыс.т. чугуна и 18,8 тыс.т. готового проката.
Большинство производственных предприятий являются производителями-монополистами. Они обладают высоким техническим потенциалом, имеют квалифицированных специалистов.
В городе есть государственная дорога протяженностью 14 км. К ней примыкают автодороги Славянск-Дружковка, Александровка-Доброполье. Государственная дорога выходит на трассу Ростов-Харьков и на г.Донецк. Современных АЗС - 7 шт.
Протяженность станции Краматорск- 7,1 км.
Основные показатели: погрузка вагонов - 1 400 шт., выгрузка вагонов- 900 шт., отправка со станции- 8 000 шт.
к ближайшему порту - г. Мариуполь 220 км
к ближайшему аэропорту - г. Донецк 90 км
Услуги мобильной, сотовой связи UMC (NMT-450i, GSM-900), DCC (D-AMPS), Kyivstar GSM
С учетом сложившейся на период оценки экономической ситуации большинство предприятий работает в неполную силу
Сведениями о размещении на территории города инвестиций, направленных на устойчивое развитие социально-экономического потенциала города, на дату оценки эксперты не располагают.
Рынок недвижимости в основном представлен жилой недвижимостью. При этом его состояние равновесное (предложение в среднем соответствует спросу).
Ближайшее окружение
Расстояние до центра района (исполком) – 11 км
Расстояние до автовокзала – 6,3 км
Расстояние до ж/д вокзала – 2,3 км