Применение метода дисконтированных денежных потоков

Показатели	Год (n)
Первоначальные инвестиции (I перв.)
Чистый операционный доход (ЧОД) при g =10 %
Коэффициент дисконтирования при ставке i= 25 % (Kd=1/(1+i)^n		0,8	0,64	0,512	0,4096	0,32768
Дисконтированный денежный поток (ДДП =ЧОД*Кd)						191902,5
ИТОГО ДДП (∑ДДП за пять лет)	1259381,5
Стоимость реверсии по модели Гордона (Vr=ЧОД6/(i-g))							4294693,00
Продисконтированная стоимость реверсии (Vr диск =Vr*Kd5)	1407285,1
Стоимость объекта недвижимости (∑ДДП+Vr диск.-I перв.)	2166666,7

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составит 2 166 667 р. или округленно 2 167 000 р.

Задачи

1. Общая площадь здания, подлежащая сдаче в аренду, равна 1000 м2, из которых 40 м2 свободны, а остальные сданы в аренду по 360 р. за м2. Коэффициент операционных расходов составляет 45% потенциального валового дохода. Каковы: потенциальный, действительные валовой доход, чистый операционный доход? Какова стоимость объекта недвижимости при ставке капитализации 10 %?

2. Каков будет общий коэффициент капитализации, если известны следующие данные: требуемая доля собственного капитала - 30%, ставка процента по кредиту - 12%, кредит выдан на 15 лет при ежегодном погашении; ставка дохода на собственный капитал - 6% (Варианты ответа: 12%; 11,17 %; 10,72 %, 13,08 %).

Тема: «Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости»

Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости (п. 6.7 ОППО МСО-2003).

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективного использования собственности исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наиболее эффективное использование" подразумевает выбор такого использования из всех разумно-возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.

Анализ наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования следующим критериям:

1. Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством.

2. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

3. Финансовая осуществимость: рассмотрение физически осуществимых и разрешенных законом видов использования с точки зрения доходности.

4. Максимальная эффективность: выбор из финансово осуществимых вариантов использования тех, которые принесут максимальный чистый доход, и, соответственно, обеспечат максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.

При этом необходимо обратить внимание на основные критерии и последовательность анализа наиболее эффективного использования земельного участка как свободного и участка с улучшениями в типичных условиях.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка как свободного необходимо с помощью техники остатка рассчитать стоимость земельного участка. Покажем пример такого расчета.

Пример 6.

Определить вариант наиболее эффективного использования (НЭИ) участка земли: под строительство офисного центра (вариант А) и под строительства торгового центра (вариант Б).

Расчеты представлены в таблице 12

Таблица 12

Анализ НЭИ участка земли

№ п/п	Показатели	Варианты использования земельного участка
А	Б
1.	Чистый операционный доход, тыс. р.
2.	Стоимость строительства, тыс. р.
3.	Коэффициент капитализации для зданий, %
4.	Доход, приходящийся на здания (2х3), тыс. р.
5.	Доход, приходящийся на землю (1-4), тыс. р.
6.	Коэффициент капитализации для земли, %
7.	Остаточная стоимость земли (5х6), тыс. р.

Вариантом наиболее эффективного использования является тот, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, НЭИ для данного земельного участка – вариант Б.

[1]По данным сайта www.nrn.ru

[2] Саати, Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий/ Т.Саати. - М.: Радио и связь, 1993.

[3] anf-ocenka.narod.ru/35.pdf

[4] Оценка недвижимости / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: «Финансы и кредит», 2003. - C. 215.

[5] Укрупненные показатели восстановительной стоимости.

[6] Пересчет стоимости выполняется с учетом индексов, приведенных в письмах Госстроя СССР от 11.05.83 № 94 (переход от цен 1969г. в цены 1984 г.) и от 06.09.90 № 14-Д, от 24.09.90 № 15-148/6 (переход от цен 1984 г. в цены 1991г.), а также индексов удорожания стоимости строительно-монтажных работ на дату оценки по сравнению с 1991 г. (данную информацию можно получить в справочнике «Индексы цен в строительстве», выпускаемом ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва), справочнике «Ценообразование в строительстве» Центра по ценообразованию в строительстве (г. Самара) и др.).

[7] Укрупненные показатели стоимости строительства.

[8] Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н.Тэпман.– М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – С. 87.

[9] Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н.Тэпман.– М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – С. 88.

[10]Смирнова, И.В.Сборник задач по дисциплине “Оценка стоимости недвижимости” для студентов очного и заочного отделений/ И.В.Смирнова, И.А.Бузова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С.7.

[11] Смирнова, И.В.Сборник задач по дисциплине “Оценка стоимости недвижимости” для студентов очного и заочного отделений/ И.В.Смирнова, И.А.Бузова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С.8.

[12] Смирнова, И.В.Сборник задач по дисциплине “Оценка стоимости недвижимости” для студентов очного и заочного отделений/ И.В.Смирнова, И.А.Бузова. – СПб.: СПбГИЭУ, 2005. – С.8.

[13] Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н.Тэпман.– М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – С. 84.

[14] Формулы 4.22 - 4.30, приведенные в данном учебнике, являются наиболее известными в области оценки.

См также учебники: Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости / Л.Н.Тэпман.– М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. – С. 105-11.

Оценка недвижимости / под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- М.: «Финансы и кредит», 2003. - C. 149 -153.