Метод прямой капитализации
PV =ЧОД/ R
-метод прямого сопоставления продаж
R=ЧОД/ PV
-Метод связ инвестиционный и заемный капитал
R=Rкред*Уд.в.кр+Rсоб*(1- Уд.в.кр)
-метод связ инвестиции земли и здания
Rобщ= Стз*Ккап.з.+Стз*Ккап.зд
и тп.
Метод техника остатка:
- определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;
- определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;
- определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;
- определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.
Задача 13.Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли - 300 000 у.д.е.; ЧОД - чистый операционный доход - 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли - 8%; для здания - 15%.
Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.
| Показатели | Кол-во у у.е |
| Стоимость здания | 300 000 |
| Чистый операционный доход (ЧОД) | 100 000 |
| Часть дохода, приходящаяся на здание (300 000 * 0,08) | |
| Остаточный доход, приходящийся на здание | |
| (100000-24000) | |
| Стоимость здания (76 000 /0,15) | |
| Стоимость собственности |
Задача 13
Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход 10000 уе ежегодно в течении 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 уе. Предположим, что рыночный коэф дисконтирования – 8%. Какова текущая стоимость объекта.
PV = ЧОД/Н = 10000/0,08 = 125 уе.
Задача 15
Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если стоимость здания 500000 уе, чистый операционный доход – 100000 уе, коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.
Часть дохода, приходящаяся на здание:
500000*0,15 =75000 уе
Часть дохода, приходящаяся на землю:
100000-75000 = 25000 уе
Стоимость земли:
25000/0,08 = 312500 уе
Стоимость собственности:
500000+312500 = 812500 уе
Задача 16
Определить ставку капитализации объекта недвижимости, в которые вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств 65%.Ставка капитализации земли 14%
Собственные средства - 3300 т.руб
Ежег. доход в сумме 600 т.руб
Rсоб=600/3300=18%
R= Rкред * Уд.в.кр + Rсоб * (1- Уд.в.кр)
R=0,14*0,65+0,18(1-0,65)=9,1+6,3=15,5
Задача 17
Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости объекта недвижимости
Анализ рынка показал, что капитализации земли 13%, для здания -20%
Определить ставку для объекта в целом
Rобщ= Стз * Ккап.з. + Стз * Ккап.зд
=0,2*0,13+(1-0,2)*0,2=18,6%
Задача 18
Определить ст-ть объекта, используя технику остатка для ЗК, если СК – 200 т у.е., ЧОД -70000 т. у.е.
К-т капитализации СК – 9%,, ЗК – 0,1264
Решение:
1. Часть дохода приходящегося на СК:
200000*0,09 = 18000 у.е
2. Часть дохода приходящегося на ЗК:
70000 – 18000 =52000 у.е
3. Заемный капитал
52000 / 0,1264 = 411392,41 у.е.
Сумма ЗК и СК:
200000 +411393,41 = 611392,41 у.е
Задача 19
Клиент может предоставить обеспечение по кредиту в 1000000 у.е. под 12% годовых, погашенному за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый СК составляет 250000 у.е. Ставка дивидендов 12%.
Рассчитать требуемый ЧОД который удовлетворил и кредитора и заемщика.
ЧОД кредита: 100000*0,12 = 120000 у.е
ЧОД СК: 250000*0,12 = 30000
ЧОДсум = 150000 у.е.
Задача 20
Определить общий к-т капитализации при следующих данных: офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки доходность составляла:
правительственных облигаций – 8,5 %
Риск капиталовложений в офис – по сравнению с инвестициями в облигации – 5%
Затраты на управление инвестициями - 2%
Поправка на недостаточную ликвидность 2 %
Время для возврата капитала 20 лет, ставка возврата капитала -5 % (1\20)
R общ = Rпроц ст + R возвр к = 0,085+0,05+0,02+0,02 + 0,05
Задача 21
ЧОД от объекта расположенного в хорошем месте 25 000 руб
Аналогичный объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 руб. Ст-ть земли под оцениваемое сооружение 50000 руб., норма капитализации для земли 8 %, для здания 10 %. Опред-ть вид и сумму износа.
Внешний износ
ЧОД земли = 50000*0,08 =4000 у.е
ЧОД зд = 21000 – 4000 = 17000 у.е
Потеря дохода за счет изменения внешних условий
25000-21000 = 4000 руб
Потеря чистого дохода относимого к зданию:
17000/ 21000 * 4000 = 3238 руб.
Потеря дохода относимого к зданию
3238 / 0,1 = 32381 руб.
Задача 22
Здание ст-тью 174900 имеет высоту этожа 4 м, что являя избыточным. Здание с высотой этажа 3 м – 172900 руб.
Физический износ 40 %. Доп расходы владельца – 500 руб.
К-т капитализации – 10%.
Износ функциональный не устранимый.
Остаточная ст-ть 4м здания
174900 *40% = 104940 руб.
Остаточная ст-ть 3м здания
172900 * 0,6 = 103740
Разница в износе:
1200 руб.
Потеря дохода
500 / 0,1 = 5000 руб.
Сумма износа:
5000 +1200 = 6200 руб.
Задача 23
Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.
Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.
Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.
Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе
ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе
ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе
ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе
Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе
118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома
75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения
(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.
Задача 24
ЧОД в 10000 у.е в течении 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.е.
у.е. Рыночный к-т дисконтирования 8%. Какова текущая ст-ть объекта:
Задача 30
Определить стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда. Инвентаризационная стоимость одного квадратного метра строения - 8000руб. Квартира 2-х комнатная площадью 58 м2. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:
üэтаж 3 - 0,47
üвысота помещения 2,75 – 3 метра – 0,66
üкомнаты все изолированы – 2,45
üплощадь подсобных помещений включая кухню 16 м2 – 0,45
üсанузел раздельный – 0,4
üлоджия – 0,45
üлифт – 0,45
üмусоропровод на лестничной клетке – 0,25
üванна, горячее водоснабжение централизованно – 0,4
üориентация жилых окон на юг и восток – 0,09 за 1 комнату
üудаление от метро 4 остановки – 0,12
Скв – стоимость квартиры;
Си – инвентаризационная стоимость 1 м2;
П – площадь;
Кпкк – коэффициент потребительских качеств квартиры.
Кпкк=0,47+0,66+2,45+0,45+0,4+0,45+0,45+0,25+0,4+(0,09*2)+0,12= 6,28
Ск = 8000 * 58 * 6,28 = 2913920 руб.
Задача 31
Определить стоимость земельного участка затратным методом.
В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.
Характеристика элементов с коротким сроком службы:
| Элементы | Полная стоимость воспроизводства | Ожидаемый срок службы |
| Жалюзи | 20 лет | |
| Ковры 15 единиц | 10 лет | |
| Шкафы | 25 лет | |
| Отопление | 30лет | |
| Бытовые приборы | 15 лет | |
| Система водоснабжения | 40 лет | |
| Вентиляционная система | 15 лет |
Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.
Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.
Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.
Физическое ухудшение
А. Устранимое:
покраска - 2500$;
замена ковров в 5 квартирах - 1750$;
ремонт водопроводной системы – 2200$.
ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.
Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:
Неустойчивые краткосрочные компоненты – 31700 $.
В. Неустранимые долгосрочные компоненты:
Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.
Минус: физически поправимые – 6450 $
Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $
Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:
545930 – 6450 – 166650 = 372830 $
Неустранимые долгосрочные компоненты: 372830 * 5/60 = 31068 $
2. Функциональное устранение:
А. Поправимое:
Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $
Б. Непоправимые:
Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:
3. Внешний или экономический износ:
Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:
Резюме:
Стоимость воспроизводства заново – 545930 $
За минусом: физически устранимые - 6450 $
непоправимые краткосрочные – 31700 $
непоправимые долгосрочные – 31068 $
функционально непоправимые – 12000 $
внешний износ – 18000 $
Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $
Оцениваемая стоимость площади – 50000 $
Итого цена – 492082 $
Задача 34
Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.
Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.
Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.
Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе
ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе
ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе
ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе
Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе
118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома
75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения
(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.
Задача 32
Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:
| Сопост. объекты | Цена продаж | Кол-во продаж | Потенциальная выручка |
| Д1 | |||
| Д2 | |||
| Д3 |
Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.
Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 уе по сравнению с обычными условиями финансирования)
Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.
| характеристика | Оцениваемый объект | Сравнительный объект | ||
| Рост цен | ||||
| Продажная цена | ||||
| Дата продажи | 3мес назад | 6 мес назад | 2дня назад | |
| Мусоропровод | + | + | - | |
| Окружающий ландшафт | +5000 | Такой же | Такой же | |
| Финансирование | - | +15000 | - | |
| Местоположение | Такое же | Такое же | Лучше на 6 кв | |
| Уточненная цена | ||||
| Число квартир | ||||
| Цена квартиры |
Поправочные цены:
1) 600000*3*0,5% = 9000 уе
2) 750000*6*0,5% = 22500 уе
3) 450000
Поправка по местоположению:
3)3000*6 = 18000 уе
Уточненые продажные цены:
4) 600000+9000-5000 = 604000 уе
5) 750000+22500-15000 = 757500 уе
6) 450000+16000-18000 = 448000 уе
Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:
(24160+22250+24889)/3 = 24776 уе
Задача 33
Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому иппотечному кредиту в 1 млн уе под 12% годовых, погашаемого в течении 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 уе. Ставка дивидендов на капитал – 12%. Рассчитайте требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредиторов и заемщика.
Часть дохода, приходящегося на заемный капитал:
1000000*0,12 = 120000 уе
Часть дохода, приходящегося на собственный капитал:
250000*0,12 = 30000 уе
ЧОД :
30000+120000 = 150000 уе
Задача № 36
Ресторан быстрого питания рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2 тысячи посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2000 уе. Прибыль компании должна составлять 0,1 уе на каждую уе продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 уе на каждую ед продаж. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли.
Объем продаж = 2000*2000 = 4000 тыс уе
Прибыль = 4000000*0,1 = 400 тыс уе
Арендная плата = 4000000-400000-4000000*0,8 = 400000 уе
Задача № 37
Произвести оценку объекта исходя из имеющейся рыночной информации. Объект расположен на улице Н, имеет площадь 200 м кв, гараж на 1 машину, размер земельного участка 8 соток, кровлю из шифера, камин, качество строительства – выше среднего, состояние , в целом, среднее.
Аналог № 1 был продан 15 мес назад по цене 90000 уе, на той же улице Н, имеет площадь 220 кв м, гараж на 1 машину, размер участка – 7 соток, такая же крыша, нет подвала и камина, качество строительства и состояние среднее.
Аналог № 2 продан 12 месяцев назад за 82000 уе расположен на улице К, размер дома 170 кв м, участок 10 соток, имеет крытую стоянку на 2 машины, кровля из гравия с гудроном, подвала нет, камин выходит в столовую, качество строительства и состояние выше среднего.
Аналог № 3 расположен на улице М, был продан вчера за 100000 уе, площадь 220 кв м, размер участка 8 соток, гараж на 1 машину, подвал и камин в спальню, кровля из шифера, имеет хорошее качество работ и среднее состояние.
Корректировки:
1) Разница между категориями качества строительства и состояния объекта в целом по 5% от цены.
2) Разница в размерах участка корректируется по норме 1000 уе за сотку, если превышает 2 сотки.
3) Местоположение на улице Н оценено на 5000 уе выше, чем на улице К.
4) Корректировка на площадь составляет 15 уе за 1 кв м.
5) Гараж на 2 машины увеличивает стоимость объекта на 4500 уе, крытая стоянка – 1000 уе, гараж на 1 машину – 2500 уе, кровля из шифера – 3000 уе, камин – 1500 уе, подвал – 3000 уе.
| характеристика | Оценив-й объект | Сравнительный объект | ||
| Цена | ||||
| Площадь | ||||
| Земля, сотки | ||||
| Гараж, машины | ||||
| Камин | + | - | + | + |
| Подвал | - | - | - | + |
| Кач-во строит-ва | Выше сред | сред | Выше сред | Хор |
| Состояние | сред | сред | Выше средн | Сред |
| Местоположение | Н | Н | К | М |
| Кровля | шифер | шифер | гудрон | шифер |
| Дата продажи | 15 мес | 12 мес | вчера | |
| Уточненная цена | ||||
| Цена за 1 кв м | 496,36 | 562,88 | 439,55 |
Корректировка на качество строительства и состояния:
1) 90000*0,05 = +4500 уе
2) 82000*0,05 = - 4100 уе
3) –
Поправка на размер участка:
2) –2000
Поправка на площадь:
1) –300
2) +450
3) –300
Поправка на местоположение:
2) +5000
Поправка на гараж:
2) +1500
Поправка на кровлю, гараж, подвал:
1) +1500
2) +3000
3) –3000
Корректировка на дату продажи:
1) +13500
2) +9840