Определение стоимости воспроизводства квартиры
Как уже было сказано выше, стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости воспроизводства.
Определение стоимости воспроизводства объекта оценки осуществляется на базе данных технического паспорта объекта, подготовленного Бюро технической инвентаризации г. Астрахани. Результаты оценки представлены ниже.
Адрес: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Тренева, д. 7, кв. 79.
Средняя цена 1 кв. м общей площади типовых квартир на вторичном рынке жилья по Астраханской области в III квартале 2012 года по данным Астраханского областного комитета Государственной статистики составляет 31 031 руб.
Таблица 4
| № п/п | ХАРАКТЕРИСТИКИ | Наличие у оцениваемого объекта | Поправочный коэффициент | Установленные коэффициенты |
| ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА | ||||
| ПАТОГЕННАЯ ЗОНА | ||||
| - положительная | 0,95 | |||
| - отрицательная | * | |||
| СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА | ||||
| - социальные услуги удалены | 0,95 | |||
| - частичное присутствие | ||||
| - присутствие всех соц. услуг | * | 1,02 | 1,02 | |
| УДАЛЁННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА | ||||
| - удалённый от центра район | * | 0,98 | 0,98 | |
| - район, примыкающий к центру | ||||
| - центр | 1,05 | |||
| ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ | ||||
| - трамвай | ||||
| - троллейбус | 0,95 | |||
| - автобус | * | |||
| - маршрутные такси | * | |||
| - все | 1,1 | |||
| РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ | ||||
| - далее 500 м | 0,984 | |||
| - в пределах 500 м | ||||
| - в пределах 100 м | * | 1,02 | 1,02 | |
| ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА | ||||
| - загазованность выше ПДК | 0,95 | |||
| - загазованность в пределах ПДК | ||||
| - отсутствие загазованности | * | 1,05 | 1,05 | |
| БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ | ||||
| - далее 1 км | 0,95 | |||
| - в пределах 1 км | ||||
| - в пределах 100 м | * | 1,05 | 1,05 | |
| ШУМОВОЙ МЕШОК | ||||
| - выше ПДУ | 0,95 | |||
| - на предельно допустимом уровне | ||||
| - в пределах ПДУ | * | 1,01 | 1,01 | |
| ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА | ||||
| ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА | ||||
| - север | * | |||
| - юг | * | |||
| - восток | 1,01 | |||
| - запад | 1,01 | |||
| ГОД ПОСТРОЙКИ | ||||
| - более 25 лет | * | 0,83 | 0,83 | |
| - в пределах 15-25 лет | 0,87 | |||
| - в пределах 10-15 лет | 0,9 | |||
| - в пределах 5-10 лет | 0,93 | |||
| - в пределах 5 лет | ||||
| - до 1 года | 1,05 | |||
| МАТЕРИАЛ СТЕН | ||||
| - деревянные | 0,9 | |||
| - панельные (крупноблочные) | ||||
| - кирпичные | * | 1,1 | 1,1 | |
| СЕРИЯ ДОМА | ||||
| - “хрущёвка”, малосемейка | 0,95 | |||
| - обычная | * | |||
| - спец. проект | 1,05 | |||
| МУСОРОПРОВОД (для зданий свыше 5 этажей) | ||||
| - есть | ||||
| - нет | 0,95 | |||
| ЛИФТ | ||||
| - есть | 1,05 | |||
| - нет | * | |||
| ОТОПЛЕНИЕ | ||||
| - центральное | * | |||
| - печное | 0,95 | |||
| ВОДОСНАБЖЕНИЕ | ||||
| - центральное | * | |||
| - уличная колонка | 0,95 | |||
| ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ | ||||
| - центральное | * | 1,034 | 1,034 | |
| - титан | 0,95 | |||
| - колонка | ||||
| - центральное и колонка | 1,1 | |||
| КАНАЛИЗАЦИЯ | ||||
| - есть | * | |||
| - нет | 0,9 | |||
| ГАЗ | ||||
| - природный | * | |||
| - балонный | 0,9 | |||
| ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ | ||||
| ЭТАЖ | ||||
| - подвальный | 0,85 | |||
| - цокольный | 0,87 | |||
| - первый | 0,9 | |||
| - последний | * | 0,92 | 0,92 | |
| - 4-й для пятиэтажного, 4 -8 для девятиэтажного | ||||
| - 2-й и 3-й этажи | 1,05 | |||
| ПЛАНИРОВКА КОМНАТ | ||||
| - смежные | * | 0,967 | 0,967 | |
| - изолированные | 1,038 | |||
| - смешанные | ||||
| ВЫСОТА ПОТОЛКА | ||||
| - до 2,5 м | 0,968 | |||
| - 2,5 м | * | |||
| - до 3 м | 1,038 | |||
| - свыше 3 м | 1,1 | |||
| ПЛОЩАДЬ КУХНИ | ||||
| - до 5 м2 | 0,9 | |||
| - до 8 м2 | * | |||
| - свыше 8 м2 | 1,1 | |||
| САН.УЗЕЛ | ||||
| - смежный | * | 0,982 | 0,982 | |
| - раздельный | 1,02 | |||
| ВАННАЯ | ||||
| - в кафеле | 1,008 | |||
| - панели, окраска | * | |||
| БАЛКОН/ЛОДЖИЯ | ||||
| - отсутствие балкона (лоджии) | 0,97 | |||
| - балкон | * | |||
| - лоджия до 3 м2 | ||||
| - лоджия 3 м2 | 1,008 | |||
| - лоджия 6 м2 | 1,01 | |||
| - лоджия 9 м2 | 1,05 | |||
| - балкон и лоджия | 1,2 | |||
| ВХОДНЫЕ ДВЕРИ | ||||
| - деревянные | 0,95 | |||
| - дерматин, утеплённые | * | |||
| - металлические | 1,1 | |||
| ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ | ||||
| - нет вспомогательных помещений | 0,95 | |||
| - антресоли | ||||
| - кладовая | 1,01 | |||
| - встроенные шкафы | * | |||
| - помещение для сушки | 1,1 | |||
| ОСВЕЩЁННОСТЬ | ||||
| - 100% | * | |||
| - затемнённость 10-15% | 0,95 | |||
| - затемнённость до 30% | 0,93 | |||
| - затемнённость до 50 % | 0,9 | |||
| НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА | ||||
| - есть | * | 1,01 | 1,01 | |
| - нет | ||||
| ОРИЕНТАЦИЯ ОКОН | ||||
| - на улицу | 0,95 | |||
| - во двор | ||||
| - на улицу и во двор | * | 1,008 | 1,008 | |
| ПОЛЫ | ||||
| - доски | ||||
| - линолеум, плитка | * | 1,01 | 1,01 | |
| - паркет | 1,1 | |||
| - ковровое покрытие, ламинат | 1,05 | |||
| СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ | ||||
| - хорошее | * | |||
| - отличное | 1,05 | |||
| - новая | 1,02 | |||
| - нужен кап.ремонт | 0,9 | |||
| -нужен косметический ремонт | 0,95 | |||
| ПРЕСТИЖНОСТЬ | ||||
| - художественная отделка | 1,2 | |||
| - стандартная | * | |||
| -без отделки | 0,8 |
Коэффициент для расчета стоимости 1 кв. м общей площади оцениваемой квартиры, вычисленный по приведенной выше таблице равен 0,96.
Расчетная стоимость воспроизводства типовой квартиры на вторичном рынке в г.Астрахани общей площадью 44,6 кв.м (без учета НДС):
31 031 руб./ м2 * 44,6 = 1 383 983 рубля.
Рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры общей площадью 44,6 м2
31 031 руб./ м2 * 44,6 м2 * 0,96 = 1 328 623 рубля.
Рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры, определенная по затратному подходу составляет с учетом округления без учета НДС:
Один миллион триста двадцать восемь тысяч шестьсот двадцать три рубля.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
При использовании подхода по сравнению продаж рыночная стоимость объекта определяется на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по техническим характеристиками их использованию. Данный подход при оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых объектов. Для того, чтобы применить подход по сравнению продаж, оценщик использует один из принципов оценки – принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта, предлагаемого к продаже на свободном рынке в тот же период времени, что и оцениваемый. Метод прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода наиболее действенен для оценки объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости при оценке регулярно продаваемых объектов. Как правило, эти объекты не являются источником получения дохода. Любое отличие условий продаж сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором метода прямого сравнения продаж является достоверность полученной информации. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
- Подробное изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом – двухкомнатными квартирами;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
· корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки;
согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта