Внешний (экономический) износ

Практическая работа №5

Затратный подход

Затратный подход основан на принципе замещения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:

Vз = ПВС – О + ЗУ ,

где:

Vз – рыночная стоимость ОН по затратному подходу;

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

О – обесценение ОН (износ);

ЗУ – стоимость земельного участка.

1. Полная восстановительная стоимость:

ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ ,

ПВС – полная восстановительная стоимость ОН;

СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства);

ПЗ – прибыль застройщика.

Методы расчета ПВС:

  Метод Формула
  1. Методы сравнительной единицы  
упрощение расчетов, снижение точности а) Метод УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства) ПВС = Внешний (экономический) износ - student2.ru   где: Внешний (экономический) износ - student2.ru - стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС; Внешний (экономический) износ - student2.ru - строительный объем ОН; Внешний (экономический) износ - student2.ru - индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий местоположение ОН; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий НДС;  
Внешний (экономический) износ - student2.ru повышение трудоемкости, повышение достоверности б) Метод Ко-ИНВЕСТ ПВС = Внешний (экономический) износ - student2.ru где: Внешний (экономический) износ - student2.ru - стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест; Внешний (экономический) износ - student2.ru - площадь ОН; Внешний (экономический) износ - student2.ru - индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий местоположение ОН – выбирается по бюллетеню Ко-Инвест; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику Ко-Инвест [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25]; Внешний (экономический) износ - student2.ru - коэффициент, учитывающий НДС;  
2. Методы количественного обследования Предполагают составление сметных расчетов (смет) на строительство ОН.
     

Обесценение.

Обесценение – потеря объектом недвижимости своей стоимости под влиянием внутренних и внешних факторов.

Износ в оценке объекта недвижимости не соответствует бухгалтерской амортизации.

Внешний (экономический) износ - student2.ru

Устранимый износ – износ, устранение которого физически осуществимо и экономически целесообразно (затраты на устранение износа меньше прироста стоимости).

Неустранимый износ – износ, устранение которого либо физически неосуществимо, либо экономически нецелесообразно.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Функциональный износ – обесценение объекта недвижимости, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям.

Внешний (экономический) износ – обесценение, вызываемое негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости (разный уровень архитектуры, несоответствие генеральному плану застройки территории).

Методы расчета обесценения:

Физический износ

1) Метод срока жизни

Внешний (экономический) износ - student2.ru ,

где:

Иф – физический износ объекта недвижимости;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

Эффективный возраст может быть больше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался интенсивно, вовремя не ремонтировался) и меньше хронологического (если объект недвижимости эксплуатировался неинтенсивно, ремонтировался вовремя).

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль);

ЭВ+ОСЭЖ = СЭЖ – срок экономической жизни объекта недвижимости (период времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль).

Внешний (экономический) износ - student2.ru

где:

Иф – физический износ объекта недвижимости;

ХВ – хронологический возраст объекта недвижимости (с момента постройки до даты оценки);

НСЖ – нормативный срок жизни (определяется стандартами и нормами строительства);

Данный метод неприменим, если хронологический возраст превышает нормативный (для объектов возрастом более 100 лет).

2) Стоимостной метод

Согласно данному методу физический износ равен сумме затрат на устранение износа в стоимостном выражении.

3) Нормативный метод

Физический износ определяется согласно восстановительным строительным нормам (ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа»). Удельный вес конструктивного элемента выбирается по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Физический износ здания определяется по формуле:

Внешний (экономический) износ - student2.ru

где:

Внешний (экономический) износ - student2.ru физический износ здания, %;

Внешний (экономический) износ - student2.ru физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, % ;

Внешний (экономический) износ - student2.ru коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) принимаются по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем - до 10%; для конструкций, элементов и систем - до 5%; для здания в целом - до 1%.

Пример: расчет физического износа главного корпуса аптеки

Конструктивный элемент Уд. вес элемента по УПВС Уд. вес элемента по ВСН Расчетный уд. вес элемента ВСН, № таб % износа** Взвешенный % износа
сб.31 прил. 2
таб.25 ГК-I*
Источник / способ расчета à УПВС ВСН 2 х 3 ВСН ВСН 4 х 6
Фундамент 6%   6% 30% 1,80%
Стены и перегородки стены 25% 73% 18% 40% 7,30%
перегородки 25% 27% 7% 40% 2,70%
Перекрытиия 14%   14% 40% 5,60%
Крыша крыша 7% 75% 5% 70% 3,68%
кровля 7% 25% 2% 80% 1,40%
Полы 7%   7% 20% 1,40%
Проемы окна 10% 48% 5% 55-56 60% 2,88%
двери 10% 52% 5% 57-58 60% 3,12%
Отделочные работы 6%   6% 60-62 80% 4,80%
Внутренние сантехнические устройства 7%   7% 66-68 80% 5,60%
Внутренние электротехнические устройства 10%   10% 80% 8,00%
Прочие работы балконы 8% 0% 0% - 0% 0,00%
лестницы 8% 25% 2% 70% 1,40%
остальные 8% 75% 6% - 70% 4,20%
Итого (сумма) 100%   100%     48,28%

* ГК – группа капитальности;

** Процент износа – принимается по результатам визуального наблюдения в зависимости от фактического состояния конструктивного элемента согласно нормам ВСН.

Тогда физический износ объекта составит 48%.

Функциональный износ

1) Метод капитализации потерь в арендной плате

Внешний (экономический) износ - student2.ru ,

где:

Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DАп – потери в арендной плате, вызываемые несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

2) Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ - student2.ru ,

где:

Ифн – функциональный износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DЭз – превышение эксплуатационных затрат над нормативными, вызываемое несоответствием объемно-планировочных и конструктивных решений объекта недвижимости современным стандартам и требованиям;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)

4) Стоимостной метод (см. выше).

Внешний (экономический) износ

1) Метод капитализации потерь в арендной плате

Внешний (экономический) износ - student2.ru ,

где:

Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

DАп – потери в арендной плате, вызываемые негативным влиянием рыночного окружения объекта недвижимости;

R – ставка капитализации для зданий (см. доходный подход).

2) Метод срока жизни (применяется при изменении ОСЭЖ объекта недвижимости в административном порядке)

Внешний (экономический) износ - student2.ru ,

где:

Ив – внешний (экономический) износ объекта недвижимости в стоимостном выражении;

ЭВ – эффективный возраст объекта недвижимости (определяется экспертным путем);

DОСЭЖ – изменение оставшегося срока экономической жизни (периода времени, в течение которого объект недвижимости может приносить прибыль), как правило – сокращение в связи с необходимостью сноса и строительства иных объектов.

3) Метод парных продаж (см. сравнительный подход)

Наши рекомендации