Исторический опыт разработки кадастров в странах Западной Европы
Система оценки недвижимости для целей налогообложения в том виде, в каком ее застала Первая мировая война, складывалась в России под непосредственным влиянием работ, проведенных в странах западной Европы в 18-19 веках. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.
Поводом для создания системы налогообложения недвижимости в большинстве стран послужила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. В основе таких систем, называемых кадастром, лежали оценки, основанные либо на стоимости, либо на доходности недвижимости.
Упоминания о первых подобных оценках относятся к 18 веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759 гг.) и в Тироле (1771-1784 гг.). Причем следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18 веке, сохранились в основных чертах и в 19 веке, когда кадастровые работы приняли массовый характер. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии.
Кратко рассмотрим кадастры этих стран.
Кадастр Франции
Он начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек.
При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки - парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности. При описании каждого участка, в ходе которого необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение, специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том, что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж, а непосредственными исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.
Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою актуальность и потребовали пересмотра результаты, полученные в начале работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов, полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854 году, который считается годом окончания всех оценочных работ.
К одной из главных причин столь долгого выполнения кадастра следует отнести отсутствие правительственного финансирования оценочных работ и отсутствие четкой идеологии и плана реализации системы оценки для налогообложения недвижимости. Если первоначально предполагалось определять средние урожайности участков в данной местности, то затем верх получило мнение о необходимости оценки земли каждого индивидуального владельца и даже его отдельных парцелл. Именно это привело к неоправданному возрастанию объема работы и породило злоупотребления и неравномерность обложения налогом.
Для городской недвижимости были выполнены оценочные работы только в нескольких городах разных департаментов. Полученную величину дохода делили на число жителей и получали среднюю величину доходности на одного жителя. Для оценки в остальных городах полученные среднедушевые величины доходности умножали на количество жителей и получали доходность всего городского недвижимого имущества. Прибавляя доходность городской недвижимости к доходности земли получали общую доходность всей недвижимости департамента.
Кадастр Австрии
В отличие от парцеллярного французского кадастр Австрии по типу относился к реальному, потому что в его основе лежала продажная цена. Разница между ними была в ударении - во французском кадастре определялась доходность одной парцеллы и полученный результат проверялся данными о ценах продажи, а в австрийском кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.
Начало работ по созданию кадастра относится к 1817 году, когда был издан закон о "постоянном кадастре", предполагающий подробную триангуляционную съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Руководство всеми работами возложили на Комиссию при министерстве финансов. В 1825 году была издана инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись комиссары, в задачу которых входил сбор сведений о способах ведения хозяйства, поголовье скота и площадях, занятых различными культурами и т. д.
Совместно с представителями общин комиссары проводили классификацию земли по урожайности на основании обычных приемов ведения сельского хозяйства. Далее рассчитывались издержки производства и определялся чистый доход для единицы площади разных земель. Полученные данные собирались инспекторами, проверялись и отправлялись в Центральную комиссию. В 1836 году эта работа была закончена, а в 1849 году принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода.
Однако резкие изменения цен на продукцию сельского хозяйства в разных местностях привели к несоответствию арендных платежей результатам оценки и соответственно к неравномерности налогообложения. Комиссия при министерстве финансов начала рассматривать вариант использования в качестве базы для налогообложения ценность имущества.
При этом комиссия под ценностью определяла капитализированную доходность, которая может отличаться от продажной цены. Применяя капитализированную доходность можно было несколько снизить неравномерность налогообложения. После долгого обсуждения комиссия доложила императору о том, что она не смогла прийти к единому мнению относительно базы для налогообложения.
Новый закон об оценке 1869 года оживил работы по регулированию неравномерности налогообложения. В качестве стабилизирующего фактора было принято положение о том, что доходность определяется на основе цен на продукцию не за последний год перед оценкой, а за последние 15 лет. Только к 1883 году работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет.
Кадастр Саксонии
Этот кадастр был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Работа начиналась с определения границ участков судебными органами. Затем землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальным комиссиям, которые и выполняли оценку.
Принципиальным отличием от австрийского и французского кадастров было то, что правительство заранее установило классификацию земли по доходности (например, 33 класса пахотной земли, 11 классов и 8 подклассов лугов и т.п.), а цены всех продуктов выражались по отношению к стоимости ржи (было установлено, что рожь является повсеместным продуктом, а цены на другие продукты сельского хозяйства изменяются пропорционально изменению цен на рожь).
При такой постановке вопроса комиссиям не надо было собирать сведения об экономических характеристиках производства. Единственной их задачей было отнесение конкретных участков в соответствии с имеющимся набором признаков к тому или иному классу.
Кадастр Пруссии
Он разрабатывался 6 лет, начиная с 1861 года, несмотря на то, что площадь Пруссии в 25 раз больше площади Саксонии. Одной из основных задач прусского кадастра было выполнение его в максимально короткие сроки, так как в течение 12-15 лет ситуация полностью меняется, начиная от персонала оценщиков и заканчивая условиями производства продукции.
Быстрому созданию кадастра способствовало то, что землемерные работы не выполнялись, а в качестве топоосновы брались данные старого межевания и определения границ отдельных имений. При этом все земли классифицировались на 7 типов, каждый из которых включал не более 8 классов по качеству. Выборочной проверке подверглись только 15% всех площадей.
Созданная вертикальная структура из окружных комиссий и окружных комиссаров представляла в Центральную комиссию данные о доходности земли, основанной на ценах сельскохозяйственной продукции за период с 1837 по 1860 годы, а жесткие сроки кадастра потребовали привлечь к оценочным работам более 7000 человек, из которых 3000 проверяли землемерные измерения, а остальные занимались непосредственно оценочной работой.
Кадастр Вюртемберга
Этот кадастр считался лучшим в Западной Европе. Он начал создаваться с 1820 года, когда для целей наполнения казны королевства было решено провести переоценку недвижимости. Землемерные работы закончились в 1840 году, а в1873 году был прининят новый закон об оценке земель, строений и промыслов.
Характерной особенностью этого кадастра явилось то, что в его основе лежал главный принцип - налог должен изыскиваться с доходов, а не с имущества. Не менее важным являлось также создание оценочной организации при министерстве финансов из особых лиц, не занимающихся другой деятельностью в налоговых или иных органах. Была разработана единая методика, по которой работали на местах комиссии, состоящие из представителей центра и местных органов.
Порядок оценки предполагал оценку доходности земель различного типа на базе цен сельскохозяйственной продукции за последние 15 лет.
Леса оценивались по стоимости древесного запаса разных пород при обоснованном периоде рубки. Для получения чистого дохода из годового дохода по ценам 1855-1869 годов вычитались расходы на содержание леса.
Интересным выводом вюртембергского кадастра, который стремился найти чистую доходность недвижимости, является то, что при изменяющейся рыночной конъюнктуре главную роль играет не количество продукта, а цена на него. Именно поэтому кадастровый метод для налогообложения не будет успевать за изменением рыночной ситуации, явно проигрывая гибкому и динамичному подоходному налогообложению.
Кадастр Англии
Он был противоположен французскому кадастру. В соответствии с английским законодательством вся земля принадлежит Короне и может находится формально лишь в арендном пользовании, поэтому основой оценки являлись арендные договоры, которые могли корректироваться в любое время. Следует отметить, что сроки договоров аренды могли быть сотни лет и договоры могли быть многоступенчатые, вложенные друг в друга по срокам пользования и цепочкам арендаторов и субарендаторов. Именно из-за простоты применяемого подхода, основанного на удобстве расчетов, в Англии была возможность проводить оценку земли ежегодно.
19. Структура и содержание кадастра недвижимости в РФ
Структура и содержание ГКН на различных территориальных уровнях в основном совпадает с ГЗК. Уровни:
1. Муниципальный
2. Субъектов РФ
3. Федеральный
| Уровни | Виды кадастровых работ |
| 1. Муниципальный - ведется реестр земель | - подготовка материалов и документов для регистрации земель и объектов недвижимости - учет количества, - учет качества -экономическая оценка земель - контроль за использованием земель |
| 2. Субъектов РФ - формирование сведений о кадастровом делении суб РФ - обобщенные сведения о землях муниципального образования - ведется реестр земель суб РФ | - Анализ использования земель и объектов недвижимости - Контроль за использованием - Формирование ежегодного отчета о состоянии земель |
| 3. Федеральный - формируется свод сведений о кадастровом делении территории РФ - ведется реестр земель РФ | - Анализ использования земель и объектов недвижимости - Контроль за использованием - Выдача информации для других ведомств - Формирование национального доклада о состоянии и использовании земельных ресурсов в РФ |
!!!!!!!!!!!!!!!!!!второй вариант!!!!!!!!!!!!!!!!!
Структура и содержание кадастра недвижимости на территории РФ.
Государственный кадастр недвижимости содержит сведения обо всех объектах кадастрового учета и кадастровом делении Российской Федерации в виде систематизированного по установленной форме свода записей об объектах кадастрового учета.
Документирование сведений государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях.
Порядок ведения сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, и их формы определяются органом правового регулирования.
Документы, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, находятся в собственности Российской Федерации и подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо частей не допускаются. Порядок хранения органом кадастрового учета сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, а также порядок их передачи на постоянное хранение в архивы определяются Правительством Российской Федерации.
2. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Государственный кадастр недвижимости содержит кадастровые карты, кадастровые дела и книги учета документов.
Кадастровое дело открывается на каждый объект кадастрового учета, включает в себя все принятые на государственный кадастровый учет документы и идентифицируется тем же кадастровым номером, что и объект кадастрового учета.
3. Книги учета документов содержат сведения:
о документах, представляемых для проведения государственного кадастрового учета, а также для получения сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости;
об извещениях о принятии к рассмотрению заявлений о проведении государственного кадастрового учета, об отказе в принятии к рассмотрению указанных заявлений, о решениях о приостановлении проведения государственного кадастрового учета или об отказе в его проведении;
о выданных кадастровых паспортах объектов кадастрового учета - (далее - кадастровые паспорта), выписках из государственного кадастра недвижимости, служебных каталогах, справочных и аналитических материалах.
4. Сведения об административно-территориальном и кадастровом делении, а также записи о правовых зонах содержатся в трех томах, являющихся составными частями государственного кадастра недвижимости.
5. В первом томе государственного кадастра недвижимости содержатся:
сведения о государственной границе Российской Федерации;
записи о правовых зонах, установленных решениями органов государственной власти Российской Федерации;
кадастровая карта, которая содержит сведения (в графическом и семантическом виде) о местоположении и границах кадастровых округов, границах субъектов Российской Федерации и границах правовых зон, установленных решениями органов государственной власти Российской Федерации.
6. Во втором томе государственного кадастра недвижимости содержатся:
сведения и идентификаторы кадастрового округа и субъектов Российской Федерации, входящих в него, реквизиты документов, которыми определены границы субъектов Российской Федерации и граница кадастрового округа;
записи о правовых зонах, установленных решениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
кадастровая карта кадастрового округа и кадастровые карты субъектов Российской Федерации, входящих в него, которые содержат сведения (в графическом и семантическом виде) о местоположении и границах кадастровых районов, границах административно-территориального деления субъектов Российской Федерации и границах правовых зон, установленных решениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
7. В третьем томе государственного кадастра недвижимости содержатся:
сведения и идентификаторы кадастрового района и муниципальных образований, включенных в него, реквизиты документов, которыми определены границы муниципальных образований и граница кадастрового района;
записи о правовых зонах, установленных решениями органов местного самоуправления;
кадастровая карта территории кадастрового района и кадастровые карты муниципальных образований, входящих в него, которые содержат сведения (в графическом и семантическом виде) о местоположении и границах кадастровых кварталов, а также о границах правовых зон, установленных решениями органов местного самоуправления;
каталоги координат опорной межевой сети кадастрового района.
8. Сведения о каждом объекте недвижимости содержатся в государственном кадастре недвижимости в виде записи в кадастровой книге, являющейся дополнением соответствующего тома. На каждый кадастровый квартал открывается отдельная кадастровая книга.
Если объект кадастрового учета расположен на территории одного кадастрового района, то сведения о нем заносятся в кадастровую книгу третьего тома. В случае расположения объекта кадастрового учета на территории нескольких кадастровых районов сведения о нем заносятся в кадастровую книгу второго тома. В случае расположения объекта кадастрового учета на территории нескольких кадастровых округов сведения о нем заносятся в кадастровую книгу первого тома