Загальна характеристика методики, етапів, методів оцінки вартості майна
Зрозуміло, що під методикою оцінювання слід розуміти сукупність методів та способів оцінки майна. Методи оцінки – це послідовність оціночних процедур, шляхом виконання яких реалізуються методичні підходи. У міжнародній та національній практиці використовуються три основних підходи оцінки - це витратний або майновий, доходний та ринковий або порівняльний, що розглянемо більш детальніше. У оціночній практиці в теж Україні використовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки майна. Кожний із перелічених підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою оцінки, наявністю достовірної інформації, законодавчими обмеженнями. Нормами фахової діяльності оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендоване одночасне використання декількох підходів. Тому в ході оцінки можуть використовуватись також і комбінації цих підходів, усе залежить від наявний даних про об'єкт оцінки.
Як стверджує доктор економічних наук Євтух О. (Волинський державний університет ім. Лесі Українки), одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Суть проблеми полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов’язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтова ну ринкову вартість нерухомості або ринкову вартість іпотечного кредитування [5, 48]. Вчений пропонує оцінку заставної вартості здійснювати у 3 етапи, причому на перших двох слід визначати ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому – величину заставної вартості.
І етап: фахівець, який досліджує та оцінює нерухомість, досліджує економічну ситуацію на відповідному ринку, в результаті чого робить висновок про найефективніше використання об’єкта нерухомості у конкретний період часу за наявності певних юридичних, фізичних, фінансових та інших обмежень. Найкращим є варіант використання, який забезпечує найвищий сукупний чистий дохід протягом доволі тривалого періоду.
ІІ етап: застосовуючи три основні підходи до оцінки ринкової вартості – витратного, аналізу продажів, капіталізації доходів – визначають вартість нерухомості на ринку.
На перших двох етапах експерт, як правило, будує свою роботу за загальновизнаними принципами й методами, що використовуються в економічно розвинених країнах. Як застерігає доктор економічних наук Євтух О., слід мати на увазі, що особливості економічної ситуації в Україні, пов’язані з тривалим перехідним періодом, вимагають обережного їх застосування. В першу чергу це стосується оцінки майнових комплексів підприємств методом капіталізації доходів: не всі наші господарюючі суб’єкти, фірми надають достовірну інформацію щодо отримання доходів, через це складно розрахувати такий показник, як доходи майбутніх періодів.
По-друге, сьогодні в Україні немає об’єктивних передумов і для широкого використання методу порівняння продажів у ході оцінки виробничих комплексів, до того ж фондовий ринок у нашій країні – мало розвинений.
На думку фахівців [5, 49], за таких умов оцінювати майно підприємств (як їх називають – “лежачих”, із відсталою технологією) слід за методами, що базуються на майновому підході, який по суті є модернізованим витратним.
Даний підхід передбачає застосування 4-х способів оцінки вартості:
1) нагромадження активів;
2) скоригованої балансової вартості;
3) заміщення (використання функціональних аналогів);
4) розрахунку ліквідаційної вартості.
Метод нагромадження активів полягає у визначенні ринкової вартості кожного активу й пасиву балансу та вирахуванні із сукупної величини активів усієї заборгованості [4, 59].
Метод скоригованої балансової вартості –це індексний спосіб оцінки.
Метод заміщення (використання функціональних аналогів)– полягає у визначенні витрат у поточних цінах на будівництво підприємства, аналогічного оцінюваному. У процесі застосування зазначеного методу вносяться корективи на фізичну, функціональну й економічну зношеність підприємства, яке оцінюється.
Метод розрахунку ліквідаційної вартості– полягає у зменшенні вартості активів на величину витрат, пов’язаних із ліквідацією [5, 49].
Фахівці пропонують в ході іпотечного кредитування використовувати різні підходи оцінки вартості, виходячи з реальних обставин на ринку нерухомості.
Обираючи метод оцінки ринкової вартості нерухомості, необхідно брати до уваги цілу низку факторів. Насамперед, характер об’єкта:
- якщо він приносить стабільний дохід, доцільно застосовувати метод капіталізації;
- якщо оцінюється квартира, у більшості випадків варто використовувати порівняльний підхід;
- методи, розроблені на основі витратного підходу, як правило, дають неточну оцінку об’єкта, якщо вік його перевищує 10 років, це зумовлено складністю вимірювання зношеності будинку [4, 66];
- треба зважати на кон’юнктуру та рівень розвитку ринку нерухомості. Методи, засновані на порівнянні продажів, найчастіше застосовуються на розвинених ринках, де постійно здійснюється купівля-продаж нерухомості широкого спектра в умовах високого рівня інформованості, при перехідній економіці, де швидко міняються економічні умови і складності оцінки надходжень грошових потоків у подальших періодах, застосування методу капіталізації доходів – обмежене.
Якщо набуто досвід оцінки ринкової вартості нерухомості, визначено основні принципи, методи, процедури її здійснення, що значно полегшує виконання завдань на першому та другому етапах роботи експертів, то на думку доктора економічних наук Євтуха О., недостатньо розроблено теоретичних та методологічних засад визначення заставної вартості на третьому етапі оцінки – визначенні заставної вартості.
Поряд із загальними принципами вартості нерухомого майна кредитор, банк мають оволодіти низкою спеціальних принципів оцінки заставної вартості, які допомогли б виконати головне – застава має забезпечити вимоги кредитора у разі невиконання позичальником своїх зобов’язань (така економічна природа застави).
Перший принцип – надійне забезпечення (стаття 19 Закону України “Про заставу” та Закон України “Про іпотеку”). Відповідно до цих законів за рахунок заставленого майна заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи:
- проценти;
- відшкодування збитків, завданих про строчкою виконання, неустойки;
- необхідні витрати на утримання заставленого майна;
- витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги.
Фахівці пропонують у процесі оцінки застави у сфері іпотечного кредитування необхідність керування такими критеріями:
1) кредитор, банк не повинні зазнавати втрат у випадку порушення позичальником умов кредитного договору і має цілком задовольнити свої вимоги щодо вартості забезпечення;
2) величина вартості забезпечення (ліквідаційної вартості об’єкта застави) не повинна бути меншою від величини вимог кредитора, банку, що виникають у випадку порушення позичальником умов кредитного договору.
Ці критерії спонукають заставодержателя знижувати ринкову вартість застави з метою підвищення резерву надійності для більш повного задоволення вимог кредитора у будь-яких ситуаціях невиконання позичальником своїх зобов’язань.
Спираючись на принцип надійного забезпечення, кредитори застосовують різноманітні методи визначення обсягу іпотечного кредиту, проте всі вони спрямовані на зниження заставної вартості. Як наслідок, вона становить дуже малу частку в ринковій вартості нерухомості.
Відповідно до положень про кредитування, прийнятих низкою банків України, величина кредиту визначається на рівні 50% від вартості нерухомості. Норма дисконту теж є зависокою, адже ризики оцінюються по максимуму для всіх позичальників. Такий підхід:
- сприяє збільшенню резерву надійності;
- призводить до втрат усіх суб’єктів іпотечної системи через неналежне використання ресурсів, адже застава – це ще й спосіб отримання оптимального доходу.
Принцип оптимального доходу є другим основним критерієм оцінки заставної вартості.
Практика іпотечного кредитування в основному використовує такий ряд методів оцінювання майна:
- витратний метод;
- метод порівняння продажів (ринковий метод);
- аналоговий підхід;
- дохідний метод.
Витратний методзаснований на порівняннях витрат на будівництво (розвиток) і вартістю нерухомості на сьогоднішній чи день аналогічно забудованої (розвитий) нерухомості. Оскільки ринок визначає співвідношення вартості і витрат, цей метод відбиває ринковий стандарт мислення. Покупці звичайно порівнюють вартість структури в теперішньому стані з цінами і рентами, одержуваними за подібні будинки, і цінами на будівництво нових будинків з оптимальними фізичними і функціональними властивостями і системами. Покупці встановлюють для себе ціни, що вони готові платити за нерухомість, визначаючи витрати на відновлення наявної структури до необхідного чи бажаного рівня функціональних і фізичних властивостей. Для застосування цього методу оцінювач визначає вартість чи будівництва заміни наявної одиниці нерухомості (спорудження) і, виходячи з витрат, обчислює її знецінювання (амортизацію). Амортизація визначається по трьох факторах: фізичному зносу, функціональному і зовнішньому застарінню. Витратний метод найбільше застосовується при оцінці нових чи порівняно нових споруджень, коли ремонт (поліпшення) приводить до більш ефективного використання нерухомості, вартість нерухомості добре “захищена”, а функціональне і зовнішнє застаріння ще не помітні. Крім того, він використовується для визначення вартості запропонованого будівництва, добудування і ремонту, і для особливої нерухомості, що рідко з'являється на ринку (спеціалізовані заводи і т.п.).
Як правило, в умовах України використовується при оцінці:
- нерухомості, що не приносить прибуток;
- будівель і споруд, предметів приватизації;
- унікальних об'єктів (аеродромів, архітектурно-історичних пам'ятників, і т.п.);
- об'єктів, що потребують оцінки по заміщенні будівельним аналогом;
- для визначення страхової вартості нерухомості;
- для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію або капітальний ремонт будівель і споруд;
- об'єктів незавершеного будівництва.
| |||
 |
Рис. 4.1. Затратний метод оцінки
Затратний підхід ґрунтується на припущеннях, що вартість об'єкта не перевищує витрат по заміні його новим, а також на раціональному поводженні типового продавця, що бажає повернути витрачені кошти на будівництво. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках затратного підходу демонструє рис. 1. Процедури визначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а також фізичного зносу будівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами. Послідовність оцінки:
 | |||||||
 | |||||||
 |
|
Рис. 4.2. Схема послідовності оцінки за затратним підходом
Метод порівняння продажів (ринковий метод)дозволяє визначити ринкову вартість нерухомості, виходячи з аналізу цін на подібні нерухомості на ринку і порівнюючи ці нерухомості з об'єктом оцінки. Технологія методу порівнянь є фундаментальної для процесу оцінки і використовується в багатьох інших методах оцінки нерухомості. Метод порівняння продажів найбільш корисний, коли багато подібних недвижимостей були недавно продані на спеціалізованому ринку нерухомості. Використовуючи цей метод, оцінювач визначає вартість оцінюваної нерухомості, порівнюючи її з проданими подібними недвижимостями, що називають порівнянними продажами. Ціни продажів недвижимостей, що вважаються найбільш подібними, визначать рамки, що обмежують значення вартості. Оцінювач визначає ступінь подібності чи розходження між оцінюваною нерухомістю і порівнянними продажами, з огляду на ряд елементів порівняння:
1) тип права на нерухомості, що підлягають продажу;
2) період оплати;
3) умови продажу;
4) умови ринку;
5) місце розташування;
6) фізичні характеристики;
7) економічні характеристики;
8) використання.
Грошове чи процентне коректування повинне бути виконане для ціни продажу кожної нерухомості за різницю дат продажів. Шляхом порівняння відомих цін і характеристик проданих недвижимостей визначається вартість оцінюваної нерухомості.
У оціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкого застосування в зв'язку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу, нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірної інформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняє практику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним. Проте у випадках оцінки нерухомості для цілей приватизації, використання цього підходу можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всі угоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформацію узагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхід найчастіше використовується при оцінці для цілей:
- приватизації;
- при кредитуванні;
- для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
- для цілей купівлі-продажу.
Підхід (його ще називають аналоговим ) заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно якого покупець не заплатить за об'єкт суму, що перевищувала б вартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовувані в рамках даного підходу, демонструє рис. 4.3.
Рис. 4.3. Аналоговий підхід
Найбільш поширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, оснований на одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники) порівняння :
- фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);
- функціональні характеристики;
- місце розташування, дата укладання угод;
- засоби платежу.
Одиницею порівняння є площа або об'єм (1 м , 1 м3). Варто мати на увазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а також необхідно враховувати термін експозиції об'єкта (перебування об'єкта на ринку від дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, при використанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.
Рис. 4.4. Схема послідовності оцінки за аналоговим підходом
Дохідний методоцінює нерухомість з погляду інвестора – можливість заробити на інвестуванні в нерухомість впливає на її вартість. Фундаментальна передумова інвестиції: більше прибуток – більше вартість. Інвестування у виробляючу доход нерухомість є обміном сьогоднішніх грошей на право одержати гроші в майбутньому. Використовуючи підхід капіталізації доходу, оцінювач аналізує здатність нерухомості забезпечити доход і конвертує цей доход у визначення вартості на даний момент. Дохідний підхід є невід'ємною частиною оцінки нерухомості. Техніка цього методу використовуються для аналізу і коректування даних про продажі методу порівняння продажів і для визначення функціонального і зовнішнього застаріння за допомогою капіталізації розрахованих утрат для витратного методу. При розрахунку вартості використовується співвідношення доходу і відсотків, установлюваних банком у залежності від інфляції і ступеня ризику банку при наданні кредиту.
Система може вважатись хорошою, якщо ті, хто потребує інформацію, зможуть вправно і точно користуватись нею, а також якщо використання інформації, яку закладають у систему, є досить важливим, щоб виправдати гроші і людські зусилля витрачені на збір і утримання даних в системі. Тому мені здається, що в організаційному аспекті (узаконення того, хто і яку інформацію збирає) має бути дві системи (два кадастри) – юридичний та фіскальний. І вартість землі, потрібна для оподаткування та ринкова, будуть зберігатись в другому. Але повинні існувати законодавчі, нормативні, технічні та технологічні можливості об'єднання інформації цих двох систем в єдиний багатоцільовий кадастр.
Рис. 4.5. Схема послідовності оцінки за доходним підходом
Найчастіше використовується даний підхід при оцінці :
- доходної нерухомості;
- при приватизації;
- для визначення орендної плати за користування нерухомістю;
- при оцінці окупності інвестицій у функціонуючий об'єкт нерухомості;
- для цілей кредитування під заставу;
- для цілей внесення в статутний фонд господарського товариства;
- для цілей купівлі-продажу в умовах обмеженості інформації про угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
- для цілей оцінки права оренди (користування).
Рис. 4.6. Доходний метод оцінки
Доходний підхід ґрунтується на припущенні, що тільки той об'єкт має вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість об'єкта визначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатації найкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.6. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта не змінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта змінні з часом.
Базові поняття: чистий операційний прибуток, грошовий потік коефіцієнт (норма, ставка) капіталізації коефіцієнт (норма, ставка) дисконтування
В Україні не застосовуються використовувані в закордонній практиці оцінювання майна методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятними є підходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.
3. Особливості оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні за Національним стандартом №2 “Оцінка нерухомого майна”
Оцінка нерухомого майна – важлива складова іпотечних відносин, тому що чим об’єктивніше оцінене майно, тим відповідальніше майнове забезпечення кредиту. Кабінет Міністрів України затвердив Стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна”, який є обов’язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб’єктами, які займаються оцінкою майна (суб’єктами оціночної діяльності) та особами, які відповідно до законодавства рецензують звіти про оцінку майна і проводять державну експертизу звітів щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу, іншого нерухомого майна.
Вибір бази оцінки нерухомого майна застосовується відповідно до вимог установлених Національним стандартом №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003р. Умови застосування та порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна встановлюється в окремих нормативно-правових актах щодо оцінки майна.
Національним стандартом № 2 „Оцінка нерухомого майна” визначено особливості застосування методичних підходів для оцінки майна.
Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об’єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.
Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника.
Застосовування витратного підходу для проведення оцінки земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення (відтворення) складається із залишкової вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання [3].
Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
- визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання;
- визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;
- розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;
- визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.
Ринкова вартість земельної ділянки (прав, пов’язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання визначається згідно з вимогами цього Стандарту [3].
Вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути:
- документи бюро технічної інвентаризації;
- проектно-кошторисна документація будівництва об’єкта оцінки у випадку, коли під час ідентифікації цього об’єкта не виявлено розбіжностей між його фактичними фізичними характеристиками і такою документацією;
- документи натурних обмірів об’єкта оцінки та документи, що підтверджують фізичний (технічний) стан поліпшень, проведених спеціалізованими організаціями, які відповідно до законодавства мають право виконувати такі роботи.
У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об’єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти цим об’єктом оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб’єкта господарювання, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об’єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання.
Зазначені вихідні дані додаються до звіту про оцінку майна [3].
Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об’єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об’єкта оцінки його найбільш ефективному використанню [3].
Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об’єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об’єкта оцінки у його первісному вигляді.
Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об’єм), що є подібними до оцінюваних [3].
Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.
Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об’єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися певні оціночні процедури.
1) величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;
2) величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об’єкта оцінки;
3) величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об’єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;
4) коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об’єкта оцінки.
Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.
Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна.
Під час проведення оцінки нерухомого майна за умови існуючого використання надлишкова частина земельної ділянки, надлишкові потужності тощо у разі, коли їх можливо відокремити від об’єкта оцінки, враховуються за їх ринковою вартістю за умови найбільш ефективного використання [3].
У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об’єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.
Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об’єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.
Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна [3].
Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:
1) прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;
2) прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід – як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;
3) обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;
4) розрахунок вартості об’єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації [3].
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:
1) обґрунтування періоду прогнозування;
2) прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду та в порядку згідно з пунктами 12, 13 і 17 цього Стандарту;
3) обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;
4) визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);
5) прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;
6) визначення вартості об’єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії [3].
Виключно важливе значення для розвитку ринку іпотеки має обґрунтована оцінка об’єктів нерухомості, що передаються в заставу. В Україні існує гостра необхідність в науково обґрунтованих високоточних методиках експертної грошової оцінки нерухомості.
Оцінка нерухомого майна як предмета застави не повинна суперечити Міжнародним стандартам оцінки, зокрема Стандарту 4 МКСО від 24 березня 1994 року (МКСО – Міжнародний комітет із стандартів оцінки). Цей стандарт встановлює особливості оцінки нерухомості з метою забезпечення позички, застави і боргових зобов’язань. Оцінка нерухомого майна як предмета застави відповідно до цього стандарту має, насамперед, враховувати кілька аспектів цієї проблеми.
При оцінці нерухомості визначається її сподівана ціна продажу, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни. При визначенні вартості предмета застави слід враховувати лише його довгострокові властивості і дохід, який може принести предмет застави при нормальному господарюванні будь-якому власнику. Тобто, при визначенні можливої ціни продажу мають значення лише довгострокові властивості оцінюваного об’єкта і стабільний доход. Не слід враховувати непостійні фактори, які можуть підвищувати сьогоднішню вартість (спекулятивні очікування, суб’єктивні інтереси окремої особи тощо).
Заставна ціна завжди нижча від сподіваної ціни продажу. Як правило, вона становить до 80% ціни продажу. Зниження заставної ціни порівняно з ціною продажу спрямоване, насамперед, на забезпечення достатньої ліквідності предмета застави у разі його примусової реалізації.
Важливими проблемами методологічного характеру, які справляють вплив на динаміку розвитку іпотечного кредитування, є узгодження суми кредиту з вартістю застави, а також визначення підходів до формування відсоткової ставки іпотечного кредитування.
Для глибшого розуміння матеріалу даної теми опрацюйте наведений нижчий перелік термінів:
1) база оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;
2) методичні підходи – загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;
3) метод оцінки – спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід;
4) оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;
5) принципи оцінки – покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна;
6) об’єкти оцінки – майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об’єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об’єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;
7) об’єкти оцінки у матеріальній формі – нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно;
8) нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;
9) рухоме майно – матеріальні об’єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю;
10) об’єкти оцінки у нематеріальній формі – об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права;
11) об’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) – об’єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб’єкти господарської діяльності;
12) бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу;
13) дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;
14) вихідні дані – документи, в яких містяться характеристики об’єкта оцінки;
15) ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав – встановлення відповідності об’єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього;
16) вартість – еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;
17) поточна вартість – вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;
18) ціна – фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно;
19) ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку схожого майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;
20) вартість заміщення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, подібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;
21) вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки;
22) залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов’язаних із земельною ділянкою);
23) вартість у використанні – вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об’єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;
24) оціночна вартість – вартість, яка визначається за встановленим алгоритмом та складом вихідних даних;
25) прямі збитки – поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод;
26) дійсна вартість майна для цілей страхування – вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування;
27) дисконтування – визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.
Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:
1. Оцінки вартості іпотечної позики – це:
а) визначення величини заставної вартості нерухомого майна;
б) визначення номінальної вартості іпотечного зобов’язання;
в) визначення величини заставної вартості нерухомого майна або номінальної вартості іпотечного зобов’язання;
г) вірні відповіді немає.
2. На думку деяких спеціалістів, так як наші господарюючі суб’єкти не всі дають достовірну інформацію щодо отриманих доходів, в Україні ще немає об’єктивних передумов для широкого використання методу порівняння продажів у ході оцінки виробничих комплексів, потрібно оцінювати майно підприємств, використовуючи такі способи оцінки вартості:
а) нагромадження активів, скоригованої балансової вартості;
б) заміщення (використання функціональних аналогів);
в) розрахунку ліквідаційної вартості;
г) вірі відповіді а), б), в);
д) вірні відповіді а) та в).
3. Заставодержатель керується принципом надійності забезпечення кредиту у разі виконання позичальником своїх зобов’язань. Принцип вимагає слідуючого:
а) заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі;
б) заставодержатель має право отримати проценти, відшкодувати збитки, завданні прострочкою виконання зобов’язань;
в) заставодержатель має право отримати необхідні витрати на утримання заставленого майна, витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги, якщо інше не передбачено договірної застави;
г) вірні відповіді б) та в).
4. Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна” визначає, що витратний підхід при оцінці нерухомого майна слід використовувати:
а) для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим;
б) для проведення оцінки спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам’яток культурної спадщини;
в) для споруд, передавальних пристроїв;
г) для нерухомого майна, що зазначене у пунктах б) та в);
д) для нерухомого майна, зазначеного у пунктах а), б), в).
5. Для визначення ринкової вартості об’єктів оцінки, коли їх зміщення або відтворення є фізично можливим та (або) економічно доцільним, використовують:
а) витратний перехід застосовується;
б) витратний перехід не застосовується;
в) інший перехід оцінки вартості;
г) метод непрямої капіталізації доходу.
6. Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки нерухомого об’єкта:
а) заміщення якого є можливим;
б) заміщення якого є неможливим;
в) у разі відповідності існуючого використання об’єкта оцінки його найбільш ефективному використанню;
г) вірні відповіді а) та в);
д) вірні відповіді б) та в).
7. Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається:
а) на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-кошторисною документацією;
б) за вартістю одиночного показника земельних поліпшень (площа, об’єм), що є подібними до оцінювальних;
в) по методиці а) або по методиці б);
г) ні одна методика, запропонована в пунктах а) і б) не використовується.
8. Величина функціонального зносу об’єкта нерухомості розраховується, виходячи:
а) з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку;
б) з розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу;
в) з обох методик: а) та б);
г) з вищезазначених методик (а) та б)) , а також іншого способу – визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що немає ознак функціонального зносу.
9. Величина економічного зносу об’єкта оцінки розраховується на основі порівняння:
а) прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень;
б) прогнозованої завантаженості об’єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання його за проектною потужністю;
в) цін продажу (цін пропозицій) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, що не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвим ознаками;
г) вірні відповіді а) та в);
д) вірні усі відповіді.
10. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об’єктів оцінки доцільно, як зазначено в Стандарті № 2, провести оціночні процедури:
а) порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;
б) аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об’єкт оцінки у порівнянні з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності інших додаткових ризиків інвестування, пов’язаних з об’єктом оцінки;
в) обі, зазначені в пунктах а) та б);
г) пов’язані з дисконтною ставкою на фінансовому ринку.