Участники строительства, контрактная система в строительстве.

К основным участникам строительства относятся юридические и физические лица, т. е. любые государственные, общественные, частные организации и индивидуумы.

1) Инвестор (вкладчик) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее долгосрочное вложение капитала в экономику (проект, предприятие и т. п.), как правило, в целях получения прибыли на вложен­ный капитал.

2) Девелопер (англ., to develop - развивать) - разновидность инвестора - лицо, вкладывающее средства в развитие городских или пригородных земель (освоение территории, прокладка коммуникаций и дорог) с последующей продажей застроенных или незастроенных участков.

3) Застройщик - юридическое или физическое лицо, официально заявившее о намерении осуществить строительство определенного объекта недвижимости. На основе архитектурно-планировочного задания он заказывает проектно-сметную документацию, получает разрешение на строительство и организует в период строительства все виды надзора. Застройщик проводит строительство собственными силами или с привлечением подрядчиков; а по окончании принимает объект в эксплуатацию и регистрирует право собственности в местном органе самоуправления.

4) Заказчик - юридическое или физическое лицо, которое планируют строительство, размещает заказы на его осуществление подрядным организациям, обеспечивает финансирование и контроль в период производства работ, а также приемку законченных строительством зданий и сооружений. Инвестор и заказчик могут быть в одном лице. При наличии внешнего инвестора заказчик выступает как его уполномоченный.

Пользователь - юридическое или физическое лицо, использующее объект на правах собственности или получившее право пользования от собственника.

5) Эксплуатирующая организация - юридическое лицо, осуществляющие на правах собственника или поручению собственника (чаще всего инвестора) техническую эксплуатацию объекта.

Эксплуатирующая организация считается представителем интересов пользователей, если иное не установлено соглашениями между участниками инвестиционного процесса.

6) Проектировщик - юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение. К ним относятся организации, проводящие инженерно-геологические, геодезические и другие изыскания для строительства.

7) Менеджер (профессиональный управляющий) - юридическое или физическое лицо, выполняющее функции управления на всех или отдельных стадиях инвестиционного цикла по поручению инвестора (владельца, заказчика).

8) Подрядчик - юридическое или физическое лицо, выполняющее комплекс работ по строительству объектов различного назначения. Договор с заказчиком заключает генеральный подрядчик - центральная фигура в строительстве. При подрядном способе генподрядчик возглавляет строительство, отвечая перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объектов в эксплуатацию. Для выполнения отдельных видов работ или отдельных объектов генподрядчик привлекает субподрядные организации (по строительным, монтажным, сантехническим, электромонтажным работам, монтажу оборудования, строительству дорог, сетей, организации механизации и др.). Генподрядчик несет ответственность за выполнение не только работ, осуществляемых собственными силами (обычно общестроительных), но и за работу субподрядчиков; координирует производство работ всеми субподрядчиками, не вмешиваясь в их внутреннюю производственно-хозяйственную деятельность.

9) Поставщик - юридическое или физическое лицо, выпускающее необходимую для строительства продукцию (материалы, детали и строительные конструкции). В широком смысле все отрасли экономики, в большей или меньшей мере, являются поставщиками продукции для строительства.

10) Транспортная организация - юридическое или физическое лицо, осуществляющее по договорам с подрядчиками внешние и внутрипостро-

11) Научно-исследовательская организация - юридическое или физическое лицо, выполняющее по заданию Госстроя РФ, министерств и ведомств или по прямым договорам с заказчиками, проектировщиками и подрядчиками научно-исследовательские работы.

Контракты и работа с ними являются составной частью уп­равления проектами и деятельности проект-менеджера. Как юриди­ческий и операционный документ, контракт фиксирует соглашения участников проекта и условия их выполнения. Проект-менеджер сталкивается с контрактами и как покупатель, и как продавец. Контракты выступают в качестве инструментов управления риском.

Контракты могут рассматриваться как своеобразные проекты. Можно выделить следующие основные этапы работы с контрактами:

1. Выбор потенциальных партнеров (контракторов).

2. Подготовка контрактной документации.

3. Переговоры и подписание контракта.

4. Внесение изменений в контракты

5. Рассмотрение исков и разрешение конфликтов.

6. Завершение работ и закрытие контракта.

Типы контрактов

Среди различных классификаций контрактов основными явля­ются классификации по:

- содержанию сферы применения контракта,

- распределению функций и ответственности между участни­
ками проекта,

- способу определения цены контракта.

По первому признаку можно выделить контракты:

- купли-продажи, поставки, контрактации;

- аренды;

- подряда;

- страхования;

- на расчеты и кредитование;

- поручения;

- найма работника и др.;

Второй признак тесно связан с областью применения конт­ракта. В строительстве используют следующие типы контрактов:

- традиционные, между заказчиком и генеральным подрядчи­
ком о строительстве объекта по готовому проекту;

- проектно-строительтгае, с ответственностью генподрядчика за роектирование и строительство ;

- "под ключ", с полной ответственностью генподрядчика за
проектирование строительство и ввод в эксплуатацию;

- управленческий, когда менеджер проекта или управляющий
строительством берут на себя функции управления проектировани­
ем и строительством.

Третий признак классификации особенно важен,. так как свя­зан с определением цены контракта. Ниже приведены основные подходы к определению цены и соответствующие типы контрактов.