Статья 34. Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа (ОЖ-1)
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 13.06.2012 N 290)
Регламент разработан для обеспечения правовых условий реформирования территорий садовых и дачных товариществ, индивидуальной и малоэтажной жилых застроек, прилегающих к магистралям общегородского значения, и преимущественного развития застройки средней этажности, размещения объектов жилищного строительства, обслуживания и общественно-социального назначения при соблюдении нижеследующих видов и параметров разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков.
1. Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков:
| Основные виды разрешенного использования | Вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к основным) |
| строка исключена. - Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262; | |
| индивидуальные жилые дома с приусадебными участками | пристроенные кухни, пристроенные санузлы в существующих индивидуальных жилых домах; хозяйственные постройки, постройки для занятия индивидуальной трудовой деятельностью (если в результате их эксплуатации не образуются санитарно-защитные зоны); гаражи индивидуального транспорта, открытые места для стоянки автомобилей; отдельно стоящие: бани и (или) сауны, бассейны для индивидуального пользования, надворные туалеты; резервуары для хранения воды, скважины для забора технической воды; площадки для сбора мусора |
| блокированные малоэтажные одноквартирные жилые дома, земельные участки для блокированных жилых домов | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| строка исключена. - Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262; | |
| внутриквартальная территория, дворовая территория | внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки, спортивные площадки, детские игровые площадки, площадки для сбора мусора, площадки для хозяйственных целей, автостоянки, индивидуальные гаражи, площадки благоустройства и озеленения |
| внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки, спортивные площадки, детские игровые площадки, площадки для сбора мусора, площадки для хозяйственных целей, автостоянки, индивидуальные гаражи, площадки благоустройства и озеленения | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| территории общего пользования: площади, проспекты, улицы, переулки, проезды, тупики, набережные, скверы, парки, бульвары, территории озеленения | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| земельные участки для временного размещения нестационарных объектов, автостоянки плоскостные | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| объекты инженерной и (или) транспортной инфраструктуры | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| земельные участки для устройства входных узлов зданий | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| линейные объекты: линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, велосипедные дорожки, железнодорожные линии, линии уличного освещения, контактные сети трамвайных и троллейбусных линий, линии метрополитена | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| мемориальные комплексы, монументы, памятники и памятные знаки, фонтаны, малые архитектурные формы | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| административные здания, здания органов государственной власти и местного самоуправления, суды, прокуратура, офисы, банки и (или) их отделения | гостевые автостоянки, гаражи служебного автотранспорта, здания и сооружения для размещения служб охраны и наблюдения, объекты инженерной инфраструктуры, озеленение, площадки для сбора мусора |
| гостиницы | встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки для сотрудников и проживающих в гостинице, открытые гостевые автостоянки; объекты, связанные с эксплуатацией гостиницы (сооружения локального инженерного обеспечения, гаражи служебного транспорта, объекты, обеспечивающие безопасность, площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение и т.п.) |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| фитнес-клубы, бани, сауны общего пользования | гостевые автостоянки, хозяйственные постройки, бассейны, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора |
| общеобразовательные организации, профессиональные образовательные организации, образовательные организации высшего образования, организации дополнительного образования, организации дополнительного профессионального образования | хозяйственные постройки, гаражи служебного транспорта, сооружения локального инженерного обеспечения, гостевые автостоянки, спортивные ядра, школьные сады, открытые площадки для занятий спортом и физкультурой, здания и сооружения для размещения служб охраны и наблюдения, площадки для сбора мусора |
| детские организации, дошкольные образовательные организации | |
| специальные и специализированные общеобразовательные организации, специальные и специализированные профессиональные образовательные организации, комплексные социальные центры | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.12.2012 N 383) | |
| учреждения здравоохранения, в том числе поликлиники, амбулаторно-поликлинические учреждения | встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки для сотрудников и проживающих в гостинице, открытые гостевые автостоянки; объекты, связанные с эксплуатацией гостиницы (сооружения локального инженерного обеспечения, гаражи служебного транспорта, объекты, обеспечивающие безопасность, площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение и т.п.) |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| объекты сферы торговли (магазины), здания для объектов, обслуживающих население (объекты бытового обслуживания) | гостевые автостоянки, малые архитектурные формы, озеленение, проезды и проходы, площадки для сбора мусора |
| аптеки | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 667) | |
| объекты связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения (отделения связи, почтовые отделения) | гостевые автостоянки, малые архитектурные формы, озеленение, проезды и проходы, площадки для сбора мусора |
| ветеринарные лечебницы для мелких домашних животных | объекты, технологически связанные с эксплуатацией, гаражи для служебного транспорта, гостевые автостоянки, объекты, обеспечивающие безопасность, площадки для сбора мусора, малые архитектурные формы, озеленение, и т.п. |
| здания и помещения для размещения подразделений органов охраны правопорядка, отделения полиции, участковые пункты полиции | гостевые автостоянки, гаражи для служебного транспорта, площадки для сбора мусора, озеленение |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.08.2012 N 312) | |
| пожарные депо (здания и помещения для размещения подразделений пожарной охраны) | учебно-тренировочные комплексы со спортивными площадками, закрытые гаражи-стоянки специального автотранспорта, гостевые автостоянки, склады инвентаря, площадки для сбора мусора, озеленение |
| объекты связи, инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, объекты гражданской обороны, объекты коммунального хозяйства и общего пользования (общественные туалеты, места сбора мусора и др.), зеленые насаждения, объекты пожарной охраны (гидранты, резервуары и т.п.) | не устанавливаются |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения | проезды, проходы, сооружения локального инженерного обеспечения, встроенные и (или) пристроенные объекты автосервиса (посты ТО и ТР, диагностирования и регулировочных работ, мойки) и (или) иного нежилого назначения |
| здания и сооружения культовых учреждений | храм, крещальня, часовня, церковно-причтовый дом, здания хозяйственных служб, церковная лавка, воскресная школа (гимназия), гостиница, богадельня, медицинский пункт, жилые дома причта, гаражи служебного автотранспорта, гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, площадки для сбора мусора и иные объекты в соответствии с требованиями нормативных документов |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.12.2012 N 383) | |
| организация строительных работ | не устанавливаются |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.12.2012 N 383; в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| зеленые насаждения | не устанавливаются |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.12.2012 N 383; в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| для комплексного освоения в целях жилищного строительства (применяется при постановке земельного участка на кадастровый учет, сформированного из состава земель муниципального городского округа, полномочия на которые не разграничены и который формируется для цели предоставления с торгов) | объекты благоустройства и озеленения, площадки для отдыха, спортивные и детские игровые площадки, хозяйственные постройки и площадки, объекты инженерного обеспечения, гостевые автостоянки, объекты для размещения служб охраны и наблюдения, площадки для сбора мусора, внутриквартальные проезды, пешеходные дорожки |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 667; в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| физкультурно-спортивные комплексы, без включения в их состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, крытые теннисные корты, купальные и спортивные плавательные бассейны общего пользования, спортивно-оздоровительные центры | открытые физкультурно-спортивные площадки, встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные подземные автостоянки, гостевые автостоянки, проезды, проходы, малые архитектурные формы, озеленение, площадки для сбора мусора |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 667) | |
| подпорная стена | не устанавливаются |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2014 N 729; в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |
| земельные участки для обеспечения деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях | размещение объектов капитального строительства, предназначенных для наблюдений за физическими и химическими процессами, происходящими в окружающей среде, определения ее гидрометеорологических, агрометеорологических и гелиогеофизических характеристик, уровня загрязнения атмосферного воздуха, почв, водных объектов, в том числе по гидробиологическим показателям, и околоземного космического пространства, зданий и сооружений, используемых в области гидрометеорологии и смежных с ней областях (доплеровские, метеорологические радиолокаторы, гидрологические посты и другие) |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 25.10.2016 N 221) |
| Условно разрешенные виды использования | Вспомогательные виды разрешенного использования (установленные к условно разрешенным) |
| предприятия розничной торговли, общественного питания, в том числе встроенные и (или) пристроенные к объектам иного назначения | гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы |
| выставочные залы, танцевальные залы, кинотеатры, культурно-досуговые центры | гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные подземные автостоянки, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы |
| крытые рынки | гостевые автостоянки, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора |
| мебельные и автомобильные салоны, торгово-выставочные залы | гостевые автостоянки, сооружения локального инженерного обеспечения, проезды, проходы к объекту, площадки для сбора мусора, озеленение, малые архитектурные формы |
| строка исключена. - Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 667 | |
| автосервис | магазины сопутствующих товаров, автомойки, гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты, локальные очистные сооружения, проезды, проходы |
| автозаправочные станции для заправки легкового транспорта бензином и дизельным топливом, автоматические блочные АЗС, автомобильные газонаполнительные компрессорные станции (АГНКС) | магазины, кафе, автомойки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты, локальные очистные сооружения, проезды, проходы |
| (в ред. решений Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 667, от 18.08.2015 N 905) | |
| автомойки | магазины сопутствующих товаров, автосервис, локальные очистные сооружения, гостевые автостоянки, площадки для сбора мусора, общественные туалеты |
| садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства | сады, огороды; пристроенные кухни, пристроенные санузлы в существующих садовых и дачных домах; хозяйственные постройки, постройки для занятия индивидуальной трудовой деятельностью (если в результате их эксплуатации не образуются санитарно-защитные зоны); гаражи индивидуального транспорта, открытые места для стоянки автомобилей; отдельно стоящие: бани и (или) сауны, бассейны для индивидуального пользования, надворные туалеты; резервуары для хранения воды, скважины для забора технической воды; площадки для сбора мусора |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |
| многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами торговли, общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания (для территорий, не входящих в границы территорий садовых товариществ) | дворы общего пользования в составе: площадки для отдыха взрослого населения, для игр детей, для занятий физкультурой, для хозяйственных целей, в т.ч. площадки для мусоросборников, открытые гостевые автостоянки, озеленение, малые архитектурные формы, проезды и проходы к зданию |
| (строка введена решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) |
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013 N 568)
2. На основе сочетания предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в пределах зоны ОЖ-1 установлены следующие размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
2.1. Для основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков:
| Площадь земельного участка | |||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| максимальная | не ограничено | ||
| минимальная | не ограничено | ||
| предельные размеры земельных участков | не ограничены | ||
| Этажность (количество наземных этажей) | |||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| максимальная | 3 (для индивидуальных и блокированных жилых домов с приусадебными участками) | ||
| минимальная | не ограничено | ||
| Высота зданий, сооружений от уровня планировочной отметки участка до конька крыши или верха парапета здания | |||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| максимальная | 16 м | 12 м (для индивидуальных и блокированных жилых домов с приусадебными участками) | |
| минимальная | не ограничено | ||
| Процент застройки | |||
| максимальный | 60% (для индивидуального жилищного строительства) | ||
| минимальный | не ограничено | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| устройство ограждений земельных участков | допускается только для земельных участков индивидуальных жилых домов, культовых учреждений, учреждений здравоохранения, отдельно стоящих банков, спортивно-оздоровительных комплексов, профессионально-технических училищ, учреждений среднего и высшего образования, детских дошкольных учреждений, дошкольных образовательных учреждений, общежитий | ||
| максимальная высота ограждений вдоль улиц | 2,0 м | ||
| максимальная высота ограждений между соседними участками | определяется действующими нормативами градостроительного проектирования | ||
| Расстояние от границ места размещения строящегося и (или) реконструируемого объекта капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках | |||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| максимальное | не ограничено | ||
| минимальное | не ограничено | ||
| Отступ застройки от границы, разделяющей смежные земельные участки | |||
| максимальный | не ограничено | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| минимальный | 1 м | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |||
| Торговая площадь объектов сферы торговли | |||
| минимальная | не ограничено | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | |||
| максимальная | 200 кв. м | ||
| Вместимость плоскостных открытых автостоянок на отдельных земельных участках | |||
| минимальная | |||
| максимальная | не ограничено | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | |||
| Вместимость подземных, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых и (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса | |||
| Открытая плоскостная | Многоуровневая открытая, в том числе с подземными этажами | Многоуровневая закрытая, в том числе с подземными этажами | |
| минимальная | |||
| максимальная |
2.2. Для условно разрешенных видов использования: объектов капитального строительства и земельных участков параметры, не указанные в ниже представленной таблице, определяются в соответствии с таблицей параметров для основных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков:
| Площадь земельного участка | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| максимальная | не ограничено | |
| минимальная | 1000 кв. м (для многоквартирных жилых домов) | |
| предельные размеры земельных участков | не ограничены | |
| (введено решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | ||
| Этажность (количество наземных этажей) | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| максимальная | 10 (для многоквартирных жилых домов) | |
| минимальная | не ограничено | 4 (для многоквартирных жилых домов) |
| Высота зданий, сооружений от уровня планировочной отметки участка до конька кровли (при скатной кровле) или верха парапета здания (при плоской кровле) | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| максимальная | 16 м | 40 м (для многоквартирных жилых домов) |
| минимальная | не ограничено | 12 м (для многоквартирных жилых домов) |
| Процент застройки | ||
| максимальный | определяется материалами по обоснованию возможности размещения строящегося или реконструируемого объекта на земельном участке в соответствии с региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами, СНиП, СП, в том числе в части требований пожарной безопасности, СанПиН и другими нормативными документами | |
| минимальный | для многоквартирных жилых домов и всех видов использования объектов капитального строительства нормируется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами, СНиП, СП, в том числе в части требований пожарной безопасности, СанПиН и другими нормативными документами | |
| Иные показатели | ||
| Торговая площадь предприятия розничной торговли | ||
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | ||
| минимальная | 200 кв. м | |
| максимальная | не ограничено | |
| Количество постов автосервиса и (или) автосервиса при автомойке | ||
| минимальное | ||
| максимальное | ||
| Количество постов автомойки и (или) автомойки при автозаправочной станции, и (или) автомойки при автосервисе | ||
| минимальное | ||
| максимальное | ||
| Площадь культурно-досугового центра | ||
| минимальная | 200 кв. м | |
| максимальная | не ограничено | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| Площадь спортивно-оздоровительного комплекса | ||
| минимальная | 200 кв. м | |
| максимальная | не ограничено | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| Расстояние от границ места допустимого размещения строящегося и (или) реконструируемого объекта капитального строительства до объектов, расположенных на смежных земельных участках | ||
| максимальное | не ограничено | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| минимальное | не ограничено | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) | ||
| Отступ застройки от границы, разделяющей смежные земельные участки | ||
| максимальный | не ограничено | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 27.12.2016 N 262) | ||
| минимальный | 1 м | |
| (в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315) |
(часть 2.2 в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.12.2013)
Примечания:
1. В объектах, сочетающих различные виды использования, нежилые виды использования должны располагаться на первых этажах, под помещениями жилого назначения, и обеспечиваться отдельным входом.
2. Формирование земельных участков посредством разделения исходного участка на участки меньшего размера может быть осуществлено при том условии, что площади вновь формируемых участков не будут меньше установленных для данной зоны минимальных показателей (применительно к соответствующему виду использования). Исключения могут быть предоставлены только по процедурам согласований, проводимых в установленном законом порядке.
3. Исключен. - Решение Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315.
4. Условно разрешенные виды использования объектов капитального строительства и земельных участков - садовые и дачные дома, земельные участки для садоводства, введены в градостроительный регламент с целью обеспечения законных прав граждан при приватизации и (или) оформлении права собственности на существующий объект капитального строительства или земельный участок.
5. Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для земельных участков, находящихся в границах территорий садовых товариществ, предоставляются только при наличии разработанной и утвержденной планировочной документации, обеспечивающей устойчивое развитие территории.
При определении места допустимого размещения объекта капитального строительства (индивидуальные жилые дома), за пределами которого запрещено строительство, предусматривать минимальный отступ от границ земельного участка не менее 1 м для устройства отмостки или технического обслуживания объекта.
(в ред. решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.04.2017 N 315)
Иные ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства указаны в статьях 20 и 21 настоящих Правил.
6. При первичном формировании земельного участка в целях эксплуатации объектов капитального строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, границы земельного участка определяются с учетом фактического землепользования и границ смежных земельных участков без учета предельных минимальных (максимальных) размеров земельного участка, установленных настоящим градостроительным регламентом.
(п. 6 введен решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.08.2012 N 312)
7. Высота подпорной стены и площадь земельного участка для ее устройства определяются инженерно-техническими расчетами.
(п. 7 введен решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2014 N 729)