Ошибка 2: стоимость строительства техзаказчик формирует на своем балансе

Рассмотрим подробнее порядок учета у техзаказчика-посредника с полномочиями по организации строительства, когда он участвует в расчетах.

В этом случае застройщик перечисляет деньги на финансирование работ на расчетный счет техзаказчика. Техзаказчик не отражает затраты по строительству объекта у себя на счете 08. Стоимость строительства на счете 08 формирует застройщик.

Важно знать

Объект незавершенного строительства принадлежит застройщику, поскольку создается за счет его средств. Застройщик отражает его в разделе I баланса в качестве внеоборотных активов

Техзаказчик выступает как посредник-агент. Поэтому полученные суммы он ни в доходах, ни в расходах не учитывает (подп. 9 п. 1 ст. 251, п. 9 ст. 270 НК РФ). А отражает их отдельно от других поступлений и расходов.

Деньги, которые поступили от застройщика для финансирования строительства, он учитывает по кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Расходы за счет этих денег – по дебету счета 76. К счету 76 откройте отдельный субсчет.

Лучше завести и отдельный субсчет к счету 51. Это позволит всегда видеть, сколько денег техзаказчик получил на финансирование, сколько из них потратил и какая сумма осталась.

В балансе остаток по этому субсчету счета 51 следует отразить по строке 1230 «Дебиторская задолженность», а не по строке 1250 «Денежные средства». Так как этот актив не является собственностью техзаказчика.

Свое вознаграждение техзаказчик отражает как выручку в обычном порядке – не в рамках финансирования застройщиком строительства.

Учет поступлений и трат в рамках финансирования строительства техзаказчик ведет отдельно от других своих доходов и расходов

Пример. Как техзаказчику отразить операции, когда он участвует в расчетах

Застройщик перечислил техзаказчику 600 000 руб. для расчетов со сторонними организациями (третьими лицами) – поставщиками, подрядчиками и т.д.

Техзаказчик оплатил принятые у подрядчика (ООО «Подряд-1») работы в сумме 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.).

Кроме того, застройщик выплатил техзаказчику вознаграждение в сумме 29 500 руб. (в том числе НДС – 4500 руб.).

Записи у техзаказчика будут такими:

ДЕБЕТ 51 «РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ» КРЕДИТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК» – 600 000 руб. – получены от застройщика деньги для расчетов с третьими лицами (в интересах застройщика);

ДЕБЕТ 76 «ПОДРЯД-1» КРЕДИТ 51«РАСЧЕТЫ С ЗАСТРОЙЩИКОМ» – 590 000 руб. – оплачены выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 76 «ПОДРЯД-1» – 590 000 руб. – отражены затраты по строительству объекта (включая НДС);

ДЕБЕТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК» КРЕДИТ 90 «ПРОДАЖИ» – 29 500 руб. – начислено вознаграждение (на дату подписания акта приема-сдачи услуг);

ДЕБЕТ 90 «НДС» КРЕДИТ 68 «РАСЧЕТЫ ПО НДС» – 4500 руб. ((29 500 руб. – 4500 руб.) × 18%) – начислен НДС с вознаграждения;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 «ЗАСТРОЙЩИК» – 29 500 руб. – получена сумма вознаграждения от застройщика.

Для учета работ, которые техзаказчик принял от подрядчика, к счету 76 нужно открыть субсчет с субконто «Выполненные работы по объекту». Ежемесячно техзаказчик проводит внутренний взаимозачет по соответствующим субконто. При этом он определяет либо остаток финансирования, либо кредиторскую задолженность застройщика по оплате выполненных работ.

Остаток финансирования по итогам года техзаказчик либо возвращает застройщику, либо использует в следующем году (по договоренности сторон).

Техзаказчик должен своевременно предоставлять застройщику все необходимые документы

На сумму кредиторской задолженности техзаказчик составляет письмо-заявку застройщику, где указывает необходимую сумму финансирования.

Кроме того, техзаказчик обычно в соответствии с договором ежемесячно направляет застройщику заявку с планируемой суммой финансирования на следующий месяц исходя из условий договоров с подрядчиками.

Договор с застройщиком длится не один месяц. Поэтому техзаказчику нужно вести сводную ведомость затрат по строительству. В ней в течение всего срока договора техзаказчик учитывает затраты по договору нарастающим итогом. Эта ведомость обеспечит сводную информацию по всем расходам из средств застройщика.

В годовой декларации по налогу на прибыль средства финансирования и их использование техзаказчик отражает в листе 07 «Отчет о целевом использовании имущества…». Тратить эти деньги на другие цели нельзя. Это нарушает условие, которое позволяет не облагать их налогами.

Как избежать ошибки. Не допускайте распространенной ошибки – стоимость строительства на своем балансе техзаказчик не формирует. Финансирование от застройщика и траты из этих денег отражайте на счете 76. А в балансе – в разделах II, IV как дебиторскую и кредиторскую задолженность. Тогда у вас не будет искажений в отчетности.