Четыре частые ошибки в учете техзаказчика

Марина ЧВАНОВА, финансовый директор ООО «СТК.СтройТехнология», аудитор

О чем пойдет речь: при строительстве объекта застройщик нередко нанимает техзаказчика. Приведем четыре частые ошибки, которые встречаются в договорах и учете техзаказчика. Подскажем, как их избежать.

Ошибка 1: в договоре не перечисляют функции, которые передает застройщик

Техзаказчик – это предприниматель или организация, которые получили полномочия от застройщика и действуют от его имени (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ):

Документ

Деятельность техзаказчика регулируют нормы Гражданского и Градостроительного кодексов, постановления Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468, СП 48.13330.2011 и др.

– заключают договоры о строительстве;

– предоставляют исполнителям материалы и документы;

– подписывают документы и т. д.

Застройщик вправе все это делать сам. Но может поручить другой организации (техзаказчику). Существенные и все иные условия договора стороны определяют самостоятельно. Проверьте, чтобы в договоре было четко указано, какие именно функции застройщик передал вам как техзаказчику. Иначе вы не сможете определить, что это за договор и как учитывать операции.

Если застройщик поручает техзаказчику действовать от имени застройщика и за его счет – это посреднический (агентский) договор (ст. 1005 ГК РФ). Например, когда застройщик поручает техзаказчику заключать договоры с проектными и подрядными организациями, обеспечивать исполнителей необходимыми материалами и документами, подписывать бумаги т.д.

Если только технадзор, то это будет договор возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). Если и то и другое – смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

На заметку

Техзаказчик должен быть членом СРО (п. 32 Перечня, утв. приказом Минрегиона от 30 декабря 2009 г. № 624; ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ). Иначе выполнять работы он не вправе

Как правило, застройщик возлагает на техзаказчика почти все обязанности – от получения разрешительной документации до сдачи объекта. То есть заключает смешанный договор. При этом по всем договорам, которые техзаказчик заключает от имени застройщика, все права и обязанности возникают у застройщика. В частности, обязанность по оплате услуг подрядчика, права на результаты выполненных работ, гарантийные обязательства.

А техзаказчик за свои услуги получает от застройщика вознаграждение. При этом он может:

– участвовать в расчетах, то есть получать от заказчика деньги на оплату услуг исполнителей;

– не участвовать (рассчитывается с исполнителем непосредственно застройщик).

При втором варианте застройщик перечисляет техзаказчику только вознаграждение. Его размер стороны устанавливают в договоре. Например, в виде процента от принятых работ либо в твердой сумме за месяц.

Как избежать ошибки. Учтите, что техзаказчик в части договоров по организации строительства – это лишь уполномоченный застройщиком посредник. И четко укажите в договоре, какие конкретно функции застройщик передал посреднику, и чем подробнее, тем лучше. Тогда не возникнет путаницы в отношениях и в учете.