Метод сравнения продаж

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• условия рынка (время продажи);

• месторасположение;

• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги;

• условия зонирования;

• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).

Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).

Метод выделения

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:

• определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);

• определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

• определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

• налоги, страховку, заработную плату ИТР;

• расходы на маркетинг;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• прибыль предпринимателя.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).

Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:

• планировка, очистка, инженерные сети, проект180000

• управление 10000

• накладные расходы и прибыль подрядчика 60000

• маркетинг 20000

• налоги и страховка 10000

• прибыль предпринимателя40000

Итого: 320000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,

где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.