Другие способы распределения квартир

В предыдущем параграфе нами был описан процесс установления равновесия на конкурентном рынке квартир. Но это — всего лишь один из многих способов размещения ресурсов; в настоящем параграфе мы расскажем о некоторых других способах. Некоторые из них могут показаться довольно странными, но каждый послужит иллюстрацией важного экономического момента.

Монополист, осуществляюий ценовую дискриминацию

Во-первых, рассмотрим ситуацию, в которой один гоподствующий на рынке домовладелец является собственником всех квартир. Или, напротив, можно было бы представить себе, что ряд отдельных домовладельцев, объединившись между собой и скоординировав свои действия, выступает как один домовладелец. Ситуация, при которой на рынке господствует единственный продавец продукта, известна как монополия.

Домовладелец мог бы предпочесть сдавать квартиры на условиях аукциона одну за другой тем претендентам, которые предлагают последовательно наивысшие цены. Поскольку это означает, что разные люди, в конечном счете, заплатят за квартиры разную цену, мы назовем это случаем монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию. Для простоты предположим, что монополист, проводящий дискриминацию, знает, какова резервная цена квартиры для каждого лица. (Данное допущение не слишком реалистично, но поможет нам проиллюстрировать один важный момент.)

Это означает, что монополист сдаст первую квартиру тому человеку, который заплатит за нее больше всего, в данном случае, 500$. Следующая квартира будет сдана за 490$ и так далее, по мере движения вниз вдоль кривой спроса. Каждая квартира будет сдана тому человеку, который готов заплатить за нее больше других.

Обратим внимание на интересную особенность случая монополиста, проводящего ценовую дискриминацию: квартиры получат в точности те же люди, что и в случае конкурентного рынка, — а именно, все те, кто оценил квартиру дороже p*. Последний арендатор заплатит за квартиру цену p* — ту же, что и равновесная цена на конкурентном рынке. Попытка монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, максимизировать свою собственную прибыль, приводит к тому же распределению квартир, что и механизм спроса и предложения конкурентного рынка. Платя иную сумму, квартиры получают те же самые люди. Оказывается, это не случайно, но объяснить причину этого мы сможем лишь несколько позднее.

Обычный монополист

Мы предположили, что монополист, проводящий ценовую дискриминацию, имеет возможность сдать каждую квартиру по другой цене. Но что, если его вынудили сдавать все квартиры по одной и той же цене? В этом случае монополист сталкивается с выбором: если он предпочтет установить более низкую цену, то сдаст больше квартир, а если установит более высокую цену, то, в конечном счете, может выручить меньше денег.

Обозначим функцию спроса — число квартир, на которые предъявляется спрос при цене p, через D(p). Тогда, если монополист установит цену p, то сдаст в аренду D(p) квартир и, следовательно, получит общий доход в размере pD(p). Доход, полученный монополистом, можно рассматривать как площадь прямоугольника с высотой, равной цене p, и шириной, равной числу квартир D(p). Произведение высоты и ширины — площадь прямоугольника — есть общий доход, получаемый монополистом. Это — прямоугольник, изображенный на рис.1.7.

Рис.1.7 Прямоугольник, представляющий общий доход. Общий доход, получаемый монополистом, есть не что иное, как произведение цены на количество, которое можно интерпретировать как площадь изображенного прямоугольника.

Если монополист не несет издержек, связанных со сдачей квартир внаем, он предпочтет выбрать ту цену, с которой связан самый большой прямоугольник дохода. Самый большой прямоугольник дохода на рис.1.7 связан с ценой . В этом случае монополисту выгоднее сдавать не все квартиры. На самом деле, такая ситуация оказывается типичной для монополиста. Монополист предпочтет ограничить возможный выпуск, чтобы максимизировать свою прибыль. Это означает, что обычно монополист запрашивает цену выше равновесной цены конкурентного рынка, p*. В случае обычного монополиста, сдается меньше квартир, чем на конкурентном рынке, однако, каждая квартира сдается по более высокой цене.

Контроль за арендной платой

Третий и последний обсуждаемый нами случай — это случай контроля за арендной платой. Предположим, что городские власти решили установить максимально допустимый уровень арендной платы, скажем, . Предположим также, что цена ниже равновесной цены конкурентного рынка, p*. Если это так, мы столкнемся с ситуацией излишнего спроса: число людей, готовых снять квартиры по цене , превышает число подлежащих сдаче внаем квартир. Кому же, в конце концов, удастся снять квартиры?

Теория, излагавшаяся нами до сих пор, не дает ответа на этот вопрос. Мы можем описать то, что произойдет при равенстве спроса предложению, но наша модель недостаточно детальна, чтобы описать то, что произойдет, когда спрос не равен предложению. Ответ на вопрос о том, кто получит квартиры при введении контроля за арендной платой, зависит от того, кто располагает большим временем для подыскивания квартиры, кто знает нынешних жильцов квартир и т.д. Все перечисленное выходит за рамки разработанной нами простой модели. Может оказаться, что при контроле за арендной платой квартиры достанутся тем же самым людям, что и при конкурентном рынке. Но такой исход чрезвычайно маловероятен. Гораздо более вероятно, что некоторые из бывших жильцов внешнего кольца окажутся в некоторых квартирах внутреннего кольца, тем самым заместив людей, которые бы жили в указанных квартирах при рыночной системе. Итак, при введении контроля за арендной платой по контролируемой цене будет сдаваться такое же число квартир, что и по конкурентной: просто эти квартиры будут сданы другим людям.

Какой из способов лучше?

Мы описали уже четыре возможных способа распределения квартир между людьми:

Конкурентный рынок

Монополист, осуществляющий ценовую дискриминацию

Обычный монополист

Контроль за арендной платой

Это — четыре различных экономических института распределения квартир. Каждый метод приводит к тому, что квартиры достаются разным людям и при этом за них запрашивается разная цена. Уместно было бы спросить, какой из указанных институтов лучше. Однако, прежде нам придется дать определение того, что считать "лучшим". Какими критериями мы могли бы воспользоваться для сравнения этих способов распределения квартир?

Мы могли бы, скажем, взглянуть на экономическое положение рассматриваемых лиц. Совершенно очевидно, что владельцы квартир получат, в конечном счете, больше всего денег, если будут действовать как монополисты, осуществляющие ценовую дискриминацию: этот способ действий принес бы им максимальный доход. Рассуждая подобным же образом, можно придти к выводу, что контроль за арендной платой — наихудшая ситуация для владельцев квартир.

А что можно сказать об арендаторах? Возможно, в среднем их благосостояние ниже всего в случае монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, — поскольку большинство из них при этом будет платить более высокую цену, чем при других способах распределения квартир. Повышается ли благосостояние потребителей в случае контроля за арендной платой? У некоторых из них — да: благосостояние потребителей, в конечном счете, получающих квартиры, становится выше, чем при конкурентно- рыночном исходе. Но у тех, кто не получил квартир, благосостояние ниже, чем было бы при конкурентно-рыночном исходе.

Что нам теперь необходимо, так это способ рассмотрения экономического положения всех участников данного взаимодействия — всех арендаторов и всех владельцев квартир, сдающихся внаем. Как оценить желательность различных способов распределения квартир, с учетом благосостояния всех экономических агентов? Что может служить критерием "хорошего" способа распределения квартир, учитывающего интересы всех рассматриваемых сторон?

Эффективность по Парето

Одним из полезных критериев сравнения исходов функционирования различных экономических институтов является концепция по Парето, или экономической эффективности. В контексте нашей модели, какой-либо способ распределения квартир между арендаторами является эффективным по Парето, если не существует альтернативного распределения, при котором благосостояние каждого, по крайней мере, не снижается, а благосостояние некоторых людей даже повышается. Идею эффективности по Парето, возможно, легче понять, если переформулировать сказанное в обратном порядке: если можно найти способ повысить благосостояние некоторых лиц без снижения благосостояния кого-либо другого, то мы имеем дело с распределением, являющимся неэффективным поПарето. Если же такого улучшения по Парето произвести нельзя, то имеющееся распределение эффективно по Парето.

Нежелательной чертой распределения, неэффективного по Парето, является то, что всегда имеется какой-то способ улучшить чье-либо благосостояние без ухудшения благосостояния других. У такого распределения могут быть другие, положительные, черты, но тот факт, что оно неэффективно по Парето, явно говорит не в его пользу. Если существует какой-то способ улучшить чье-либо благосостояние без ухудшения благосостояния других, то почему бы не сделать этого?

Идея эффективности по Парето играет в экономической теории важную роль, и мы более детально изучим ее позднее. Она имеет ряд сложно уловимых последствий, которые нам придется исследовать постепенно, однако, уже сейчас можно интуитивно понять, о чем тут идет речь.

Покажем, как можно провести рассуждения в духе идеи эффективности по Парето. Предположим, что мы распределили арендаторов по квартирам внутреннего и внешнего кольца случайно, но потом позволили им сдавать квартиры друг другу в субаренду. При этом некоторые люди, которым действительно хотелось жить поближе к университету, могли бы, из-за невезения, оказаться в квартире внешнего кольца. Но тогда они могли бы снять квартиру внутреннего кольца у кого-то, кто оказался в такой квартире, но не ценил ее столь высоко, как они. При случайном распределении квартир между индивидами среди них всегда найдутся те, кто, при условии достаточной компенсации, готов вступить в сделку по обмену квартир.

Например, предположим, что лицу A досталась квартира во внутреннем кольце, стоящая, по его мнению, 200$, и что некое лицо B готово заплатить за квартиру A 300$. Тогда при обмене квартир между этими двумя агентами и договоренности между ними о дополнительной выплате лицом B лицу A некоторой суммы, не превышающей разность между 300$ и 200$, выгода от обмена налицо. Точная сумма сделки значения не имеет. Важно то, что люди, которые готовы заплатить за соответствующие квартиры больше других, получают эти квартиры — иначе у того, кто низко оценивает квартиру внутреннего кольца, имелся бы стимул к заключению сделки с кем-то, кто высоко оценивает эту квартиру.

Представим себе, что все добровольные сделки такого рода заключены, так что все выгоды от обмена исчерпаны. Полученное в результате этого процесса распределение квартир должно быть эффективным по Парето. Если бы это было не так, то было бы возможно заключение сделки, которая повысила бы благосостояние двух ее участников, не понизив благосостояния остальных, — но это противоречило бы исходной предпосылке о том, что все добровольные сделки уже заключены. Распределение, при котором все добровольные сделки по обмену осуществились, является эффективным по Парето.