Организация контроля и подведение итогов по курсовой работе
ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
по выполнению студентами специальности 080114
курсовой работы по дисциплине «Организация оценки земли и имущества»
Общие положения
Курсовая работа на тему «Оценка объекта недвижимого имущества» является самостоятельной работой студента, охватывающей основные вопросы дисциплины «Организация оценки земли и имущества» специального цикла государственного образовательного стандарта в части государственных требований к минимуму содержания и уровню подготовки выпускников по специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения».
Составной частью этой курсовой работы является выполняемая каждым студентом оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с применением изученных методик оценки. Данная работа, являясь итоговым этапом контроля знаний и умений студентов по дисциплине, выполняется на завершающем этапе обучения студентов. В процессе ее выполнения студенты решают задачи, носящие теоретический и практический характер.
Цель курсовой работы - обучение применению знаний, полученных по дисциплине «Организация оценки земли и имущества», при решении задач, связанных со сферой деятельности будущих специалистов, развитие практических навыков и умений в оценке объектов имущества.
Курсовая работа выполняется студентами по общему теоретическому заданию с переходом в заключительной части курсовой работы к индивидуальному практическому заданию.
При изложении теоретического материала студентами излагается процедура оценки и применяемые методы определения рыночной стоимости.
Расчетная часть курсовой работы выполняется в виде «Отчета об оценке объекта оценки»
Содержание задания и уровень его сложности соответствует требованиям к уровню подготовки выпускника по специальным дисциплинам, изложенным в государственном стандарте для выпускников специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения».
В ходе выполнения этого задания студент закрепляет навыки планирования своей работы, использования методов расчета оценки объектов недвижимости, сбора и анализа исходных данных, необходимых для проведения оценки, использования нормативной и справочной литературы.
Курсовая работа выполняется студентами параллельно с обычным ежедневным учебным процессом в течение срока, определенного учебной программой.
Организацию поэтапного выполнения работы и контроль над ходом выполнения осуществляет руководитель курсовой работы, который разрабатывает задания на каждый этап.
На организационном этапе руководителем распределяются темы работ, излагаются требования, которых следует придерживаться при ее выполнении. Кроме того, на этом же этапе студенты знакомятся с методическими указаниями по выполнению курсовой работы. С целью правильного распределения времени при выполнении курсовой работы преподавателем составляется индивидуальный график, в котором отражаются дни консультаций, а также сроки выполнения каждым студентом отдельных этапов курсовой работы.
В процессе выполнения курсовой работы студент должен совершенствовать навыки, главными из которых являются:
а) упорядочение и закрепление теоретического материала, изучаемого на обзорных и практических занятиях;
б) совершенствование навыков подбора литературы и справочной информации по заданной теме и работы с ней при решении поставленных задач;
в) закрепление навыков использования нормативной документации;
г) практическое овладение подходами оценки стоимости объектов недвижимости;
д) развитие у студентов способности к критической оценке полученных ими результатов.
Выполнение курсовой работы завершается ее защитой студентами.
В целом выполнение студентами данной курсовой работы является одним из основных этапов обучения по специальности «Земельно-имущественные отношения».
Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Сведения о заказчике оценки
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
Описание объекта оценки
Анализ рынка объекта оценки
В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
· осмотр объекта оценки;
· интервью с собственником объекта оценки;
· анализ рынка, к которому относится объект оценки;
· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
· составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Оценка совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывается по формуле
Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн.И / 100) ∙ (1 – Вн.И / 100),
где СЗ – стоимость замещения (воспроизводства), руб.;
Cв.И – совокупный износ, %;
ФИ – физический износ, %;
Фн.И – функциональный износ, %;
Вн.И – внешний износ, %.
Анализ ставок аренды
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов сводятся в таблицу.
| Данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | |||
| Адрес | |||
| Совершенная сделка или предложение | |||
| Переданные имущественные права | |||
| Рыночные условия = время | |||
| Физические характеристики | |||
| Дополнительные улучшения |
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице___(таблица корректировок по арендным платежам).
Обоснование корректировок, примененных в Таблице ___
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 7. Дополнительные улучшения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 |
Расчет арендной ставки.
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | ||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
| Арендная ставка | руб./м2 | ||||
| Общая площадь | м2 | ||||
| Совершенная сделка или предложение | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Переданные имущественные права | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Условия рынка (время предложения) | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Местоположение | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Состояние объекта | |||||
| Корректировка | руб. | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Дополнительные улучшения | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Расположение объекта | |||||
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Выводы: | |||||
| Общая валовая коррекция | |||||
| Весовой коэффициент | |||||
| Арендная ставка | руб./м2 |
Расчет стоимости
Ниже представляется информация о сопоставимых объектах-аналогах, полученная студентом в результате исследования рынка: __________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Обоснование корректировок, примененных в Таблице ___
Таблица ___
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 7. Назначение помещения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 |
Таблица ___
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |||
| Цена продажи | руб./м2 | |||||
| Общая площадь | м2 | |||||
| Цена 1 м2 площади | ||||||
| Совершенная сделка или предложение | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Переданные имущественные права | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Условия рынка (время предложения) | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Поправка на площадь объектов оценки | м2 | |||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Местоположение | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Состояние объекта | ||||||
| Корректировка | руб. | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Назначение помещения | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Расположение объекта | ||||||
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | |||||
| Выводы: | ||||||
| Общая валовая коррекция | ||||||
| Весовой коэффициент | ||||||
| Стоимость объекта | руб./м2 | |||||
| Стоимость объекта | руб. |
Согласование результатов
При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки используются три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный. Результаты расчетов сводятся таблицу:
| Идентификация объекта оценки | |
| Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная: | |
| - сравнительным подходом | |
| - доходным подходом | |
| - затратным подходом |
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурныеколебания.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта рассчитываются весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.
| Показатели | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации, % | |||
| Полнота информации, % | |||
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, % | |||
| Способность учитывать конъюнктуру рынка, % | |||
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, % | |||
| Весовые показатели достоверности подхода оценки, % |
Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:
V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3
где:
· V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,
· V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.
· Q1, Q2, Q3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.
Согласование результатов производится в табличной форме.
| Подход | Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб. | Весовой коэффициент | Скорректированная величина рыночной стоимости, руб. |
| Сравнительный | |||
| Доходный | |||
| Затратный | |||
| ИТОГО |
Заключение
11.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости.
На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данной курсовой работе необходимо сделать заключение о рыночной стоимости объекта оценки.
Пример выполнения практической части курсовой работы.
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Наименование объекта оценки
Объектом оценки является производственная база, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., ******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25.
В том числе:
- Основное строение дробильно-сортировочного завода. Площадь: общая 496,7 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: А. Этажность: 3. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25.
- Нежилое здание трансформаторной подстанции. Площадь: общая 50,7 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: Б. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25.
- Нежилое здание ремонтного участка. Площадь: общая 284,3 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: Д. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25.
- Нежилое здание теплой стоянки для механизмов. Площадь: общая 367,4 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: В. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25.
- Право аренды земельного участка, площадью 11426 кв. м, расположенный примерно в 5,8 км. По направлению на восток от ориентира с. Кабанка, расположенного за пределами участка.
Дата оценки
Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 11 июня 2009 г.
Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение оценки
Использование объекта в качестве залога при получении кредита
Вид стоимости
Рыночная стоимость
Форма отчета
Письменная.
График проведения оценки
11 июня 2009 г. – 15 июня 2009 г.
Сведения о заказчике оценки
Иванов Иван Иванович, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Миасс. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 18.03.1999 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 23-а, кв. 73.
Сведения об оценщике
Настоящий отчет выполнен следующими специалистами:
Оценщик – Архипов Александр Георгиевич, с 28 декабря 2007 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00969, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении квалификации «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 6 лет.
Оценщик – Хусамов Рустам Рафикович, с 28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в оценочной деятельности 2 года.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рынок производственной недвижимости в городе Челябинске один из самых больших в сегменте коммерческой недвижимости. Изначально индустриальный город формировался под строительство и работу многочисленных заводов – ЧМЗ, ЧТПЗ, ЧТЗ, ЧЦЗ, ЧКПЗ, ЧАМЗ и т.д. Но снижение объемов производства и курс на снижение издержек вследствие внедрения более компактных производств, передачи части производственных процессов на аутсорсинг и энергосбережения, привели к тому, что огромные площади просто пустуют и не задействованы в производственном процессе. К данным предприятиям можно отнести машиностроение, деревообработка, приборостроение. Но даже успешные предприятия, находящиеся в стабильном финансовом состоянии, зачастую располагают площадями, которые неэффективно эксплуатируются.
Основная тенденция на рынке производственной недвижимости – это ее перепрофилирование и/или ведение непроизводственной деятельности на объекте. В подтверждение данного факта можно привести достаточно примеров, когда производственные помещения в центре города и в прочих районах были диверсифицированы в торговые или складские помещения.
Многие производственные помещения используются также под:
- Складские комплексы;
- Пищевое производство;
- Мебельное производство;
- Метало-перерабатывающее производство;
Рынок производственной недвижимости чувствителен к общему состоянию экономики и к отдельным его сегментам. Поэтому мы видим рост числа мелких компаний работающих на литейном рынке и рынке металлообработки, что соответствует общей тенденции на рынках с превалирующим сырьевым сегментом. Пищевое производство развивается за счет повышения платежеспособного спроса и роста доходов населения. При организации складского комплекса на основе существующего объекта затраты на реконструкцию составят 3000 – 5000 руб. за 1 м.кв., на возведения нового здания соответственно 10000-15000 $ за 1 м.кв.
Спрос и предложение
Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично – часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 – 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторозаводской район.
Цены
Аналитики прогнозируют стабильный рост цен на производственную недвижимость на уровне 20-22 % в год, при возможно пиковой динамике в 2009 – 2010 году. Цена в пригороде 30-50 км. от Челябинска от 2 000 рублей за 1 м.кв. до 10 000 рублей за 1 м.кв.; пригород Челябинска от 10 – 30 км от 6 000 рублей до 15 000 рублей за 1 м.кв..; непосредственно в Челябинске и в ближнем пригороде (до 10 км.) от 10 000 до 70 000 рублей (в случае возможности организации торговли на этих площадях).
С точки зрения корректной оценки стоимости объекты промышленной недвижимости являются самыми сложными, т.к. их стоимость напрямую зависит от возможного их использования в случае перепрофилирования и стоимости аналогов, количество которых на рынке очень ограничено. Поэтому каждый объект требует особого внимательного изучения для его корректной оценки.
Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
· осмотр объекта оценки;
· интервью с собственником объекта оценки;
· анализ рынка, к которому относится объект оценки;
· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
· составление и передача Заказчику отчета об оценке.
Оценка совокупного износа
Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле
Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн.И / 100) ∙ (1 – Вн.И / 100),
где СЗ – стоимость замещения, руб.;
Cв.И – совокупный износ, %;
ФИ – физический износ, %;
Фн.И – функциональный износ, %;
Вн.И – внешний износ, %.
Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.
Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:
1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. – М. Стройиздат, 1965
3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.
ФИ = Тэф./ Тэк.
ФИ –накопленный физический износ здания или его элемента руб.
Тэф– эффективный возраст здания
Ттип. –срок экономической жизни здания.
Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению оценщика совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 70-175 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.
При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:
· Планировка помещения полностью соответствует его назначению.
· Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.
· По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.
В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.
Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.
Расчет стоимости
Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:
Сопоставимый объект 1. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Г. Танкограда. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1300. Цена: 19 800 тыс. руб. Тел. 233 26 88.
Сопоставимый объект 2. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1250. Цена: 21 000 тыс. руб. Тел. 235 48 46.
Сопоставимый объект 3.Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 450. Цена: 9 500 тыс. руб. Тел. 235 48 46.
Сопоставимый объект 4. Челябинская область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 400. Цена: 7 000 тыс. руб. Тел. 726 19 09.
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 13
Таблица 12
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30 %. |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась. |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги. |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Для расчета поправки применяется формула Мисовца: Кпл.объекта = (Площадь объекта – Площадь анало-га)*(-0,022356) |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в п. Рудный. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась. |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%. |
| 7. Назначение помещения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась. |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 | Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Таблица 13
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | |||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | |||
| Цена продажи | руб./м2 | 19 800 000 | 21 000 000 | 9 500 000 | 7 000 000 | |
| Общая площадь | м2 | 1 199,1 | 1 300,0 | 1 250 | 450,0 | |
| Цена 1 м2 площади | 15 231 | 16 800 | 21 111 | 17 500 | ||
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | ||
| Корректировка | % | -15 | -15 | -15 | -15 | |
| Скорректированная цена | руб./м2 | 12 946 | 14 280 | 17 944 | 14 875 | |
| Переданные имущественные права | полное | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | 12 946 | 14 280 | 17 944 | 14 875 | |
| Условия рынка (время предложения) | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | Июнь 2009 г. | |
| Корректировка | % | |||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | 12 946 | 14 280 | 17 944 | 14 875 | |
Поправка на площа Наши рекомендации |