Расторжение и прекращение жилищных правоотношений

Основания расторжения и прекращения жилищных правоотношений связаны с особенностями возникновения прав и обязанностей у различных категорий субъектов жилищных правоотношений.

Так, жилищные права у нанимателя социального жилого помещения возникают из сложного юридического состава:

— решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения;

— заключения договора социального найма нанимателя жилого помещения с наймодателем;

— постановки на учет лиц, нуждающихся в получении жилья из жилищного фонда социального использова­ния (этот факт предшествует остальным элементам юри­дического состава в случае, если наниматель подлежит обеспечению жильем либо в общем, либо в первооче­редном порядке).

Жилищные права по договору коммерческого найма возни­кают с момента заключения этого договора и прекращаются с истечением срока договора.

Жилищные права лиц, проживающих в общежитии, возни­кают с'момента поселения их в эти помещения и прекраща­ются в момент окончания трудовых отношений, в связи с кото­рыми было предоставлено место в общежитии. Похожим обра­зом возникают и прекращаются права у лиц, проживающих в служебных помещениях. У лиц, проживающих в домах ЖК и ЖСК, возникают права пользователей с момента их приня­тия в члены общим собранием и трансформируются в права собственников занимаемого жилого помещения с момента полной выплаты пая. Жилищные права членов ЖК и ЖСК пре­кращаются либо смертью их, либо в результате передачи близ­ким лицам своего пая и права собственности на квартиру, либо в результате изменения статуса юридического лица, являюще­гося собственником занимаемого жилого помещения в резуль­тате преобразования ЖК и ЖСК в товарищество собственни­ков жилья.

Жилищные права собственников на жилые помещения возникают лишь в том случае, когда вместе с собственником проживают другие лица: члены его семьи, отказополучатели, получатели ренты, наниматели, временные жильцы и т.п., поскольку собственник находится в жилищных правоотноше­ниях с ними, т.е. у них возникают взаимные права и обязан­ности. В случае когда собственник проживает один, жилищ­ных правоотношений не возникает. Стало быть, основанием возникновения жилищных правоотношений с собственником жилого помещения могут служить:

а) семейные отношения с собственником;

б) сдача собственником своего помещения внаем;

в) исполнение завещательного отказа или рентных обяза­тельств;

г) поселение в жилом помещении временных жильцов.

Описанные основания возникновения жилищных правоот­ношений характерны для собственников, получивших жилье любым способом: в результате договора купли-продажи, мены, строительства жилья, приватизации жилого помещения.

Прекращение жилищных правоотношений является част­ным случаем прекращения гражданско-правового обязатель­ства. Под прекращением обязательства следует понимать погашение прав и обязанностей его участников, составля­ющих содержание обязательства. Прекращение гражданско-правовых обязательств происходит при наличии опреде­ленного основания — юридического факта, с наступлением которого закон или договор связывают прекращение дан­ного обязательства. Основания эти предусмотрены законами, иными правовыми актами или договорами (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Основания прекращения гражданско-правовых обяза­тельств разнообразны и поддаются определенной классифи­кации. Однако многие из них неприемлемы для прекращения жилищных обязательств. Речь идет, например, о таких осно­ваниях, как надлежащее исполнение (ст. 408 ГК РФ), зачет (ст. 410 ГК РФ), прощение долга (ст. 415 ГК РФ), отступное (ст. 409 ГК РФ), новация (ст. 414 ГК РФ), совпадение в одном лице должника и кредитора (ст. 413 ГК РФ) и др.

Основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения в любое время согласно ст. 83 ЖК РФ явля­ются:

а) соглашение сторон;

б) инициатива нанимателя при согласии членов семьи, проживающих совместно с ним, в письменной форме;

в) выезд нанимателя и членов его семьи в другое место для постоянного проживания. В этом случае договор счита­ется расторгнутым со дня выезда;

г) по инициативе наймодателя только в судебном порядке в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; — разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— систематическое нарушение прав и законных инте­ресов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использование жилого помещения не по назна­чению.

Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения являются (п. 5 ст. 83 ЖК РФ):

а) утрата (разрушение) жилого помещения;

б) смерть одиноко проживающего нанимателя. Жилищные правоотношения, вытекающие из договора

социального найма жилого помещения, могут быть пре­кращены выселением нанимателя по инициативе наймода­теля. Такое выселение может быть осуществлено в судебном порядке. Особенности выселения нанимателя будут рассмо­трены ниже.

Решая вопрос о прекращении жилищных правоотношений, следует руководствоваться следующими положениями:

а) право на жилище реализуется в двух видах:

— в виде права пользования жилым помещением;

— в виде права собственности на жилище;

б) основания прекращения права пользования были рас­смотрены выше¹. При рассмотрении оснований и спосо­бов прекращения права собственности на жилище необ­ходимо учитывать, что эти основания могут быть либо событиями, либо действиями, а действия могут совер­шаться добровольно или принудительно.

Примером прекращения права собственности в резуль­тате события, т.е. факта объективного и неустранимого, являются стихийные бедствия: землетрясение, сильное наводнение, оползни, сели, извержение вулкана, смерч, ура­ган, тайфун и т.п. Собственники жилых помещений, став­ших непригодными для проживания в результате стихийного бедствия, имеют право на внеочередное получение жилья, но при этом они утрачивают право собственности на погиб­шее жилище и приобретают право на жилье, предоставленное

им местными органами самоуправления (п. 5 ст. 83 и ст. 85 ЖКРФ)¹.

В г. Москве установлен определенный порядок возмещения утраченного жилья собственнику, предварительно его застра­ховавшему. В случае если погибшее помещение было застра­ховано, собственник вправе выбрать любой из двух вариан­тов: получить в течение трех дней другое жилое помещение, передаваемое ему в собственность, либо получить в течение 10 дней денежную компенсацию стоимости своего жилого помещения.

Прекращает право собственности на жилое помещение и другое событие — смерть собственника.

Примером прекращения права собственности на жилое помещение в результате действий, совершенных добровольно, является совершение собственником гражданско-правовой сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания своего иму­щества и т.д.

Иначе решается законодательством вопрос о принудитель­ном лишении права собственности гражданина на принадле­жащее ему жилое помещение. В основе принудительного лише­ния права собственности на жилое помещение лежат два поло­жения:

а) никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имуще­ства для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмеще­ния (ст. 35 Конституции РФ);

б) особенности прекращения права собственности в отно­шении гражданина и других субъектов гражданских правоотношений могут устанавливаться лишь законом (п. Зет. 212ГКРФ).

Случаи принудительного изъятия имущества у собственника предусмотрены ст. 235 ГК РФ. Такими случаями являются:

— обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);

— реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

— конфискация (ст. 243 ГК РФ и ст. 52 УК РФ);

— выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

— изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помеще­ния (ст. 293 ГК РФ);

— изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ);

— отчуждение недвижимого имущества в связи с изъяти­ями земельного участка (ст. 239 ГК РФ).

Перечисленные основания принудительного прекращения права собственности изучаются студентами в рамках учеб­ного курса «Гражданское право». Все они относятся и к жилью, а, стало быть, и к жилищному праву¹.