Право пользования жилыми помещениями

Тема №8 Изменение и прекращение жилищных правоотношений

План

Право пользования жилыми помещениями

Изменение жилищных правоотношений

Расторжение и прекращение жилищных правоотношений

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма

Право пользования жилыми помещениями

Все субъекты, имеющие жилье, обладают правомочиями владе­ния и пользования, и только собственник жилья обладает пра­вомочием распоряжения. Наиболее часто в жилищном законо­дательстве употребляется правомочие пользования жильем. Поэтому на нем следует остановиться особо.

Под «пользованием» понимают извлечение полезных свойств из объекта. Это правомочие присуще как нанима­телю, так и собственнику жилья. Правомочие это относится к вещному праву и возникает на основании закона и договора. Особенность пользования жильем состоит в том, что объек­том пользования является недвижимость, а объем правомо­чия ограничен законом и договором. Субъектами пользова­ния жилым помещением являются наниматель и собственник жилого помещения.

Одним из благ для человека является стабильность жилищ­ных условий, в том числе политических, экономических, социальных, бытовых. Особо важна стабильность в обла­дании и пользовании жильем. Именно поэтому она должна

быть предусмотрена законом, и фактически это имеет место: Конституция РФ гарантирует гражданам бессрочное пользова­ние жильем, которым они обладают на праве собственности или на праве социального найма. Право на бессрочное пользо­вание жилыми помещениями опирается на другие гарантии, предусмотренные ЖК РФ и ГК РФ. К таким гарантиям можно отнести:

— одностороннее прекращение жилищных правоотноше­ний только по инициативе нанимателя (ст. 83 ЖК РФ);

— сохранение прав гражданина на занимаемое жилое помещение в случае его временного отсутствия (ст. 71 ЖКРФ);

— обязанность предоставления гражданину другого жилого помещения в случаях, указанных в законе (так, в ст. 85—88 ЖК РФ говорится о необходимости предо­ставления жилого помещения при сносе дома либо его переоборудовании, когда дом грозит обвалом, либо при капитальном ремонте дома);

— ограниченный перечень оснований, по которым гражда­нин может быть лишен права пользования жилым поме­щением (ст. 91 ЖК РФ);

— выселение граждан из занимаемых жилых помеще­ний, как правило, только в судебном порядке (ст. 84 ЖКРФ).

В отношении пользования чужим жилым помещением по договору коммерческого найма закон не может гаранти­ровать бессрочность пользования жилым помещением, но он гарантирует длительность пользования им. Так, в отношении договора коммерческого найма ГК РФ предусматривает сле­дующие гарантии:

— преимущественное право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, кото­рый, так же как и старый, может быть равен пяти годам (ст. 684 ГК РФ);

— сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675 ГК РФ).

Правомочия пользования жильем разных категорий поль­зователей имеют много общего и некоторые различия. Так, все пользователи жилыми помещениями обязаны:

— использовать жилые помещения только по своему назна­чению;

— при пользовании жилыми помещениями не нарушать интересы других лиц;

— своевременно и полностью оплачивать пользование жилым помещением и коммунальными услугами;

— бережно относиться к жилым помещениям и сохранять их и др.

Пользователи жилья по найму (как социальному, так и ком­мерческому) имеют следующие права:

— вселять в занимаемое ими жилое помещение временных жильцов либо поднанимателей только с согласия осталь­ных членов семьи;

— сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем. Однако нанимателям жилого помещения по договору соци­ального найма присущи следующие правомочия:

— получение жилого помещения связано с очередностью лиц, поставленных на учет для улучшения жилищных условий;

— размер жилой площади, на который может претендо­вать наниматель при ее получении, зависит от размера нормы жилой площади, установленной в данном насе­ленном пункте, и от числа членов его семьи;

— жилищные права нанимателя одинаковы с жилищными правами членов его семьи;

— наниматели имеют право бесплатного получения жилой площади;

— наниматели имеют право на приватизацию занима­емого жилого помещения;

— оплата за жилое помещение и коммунальные услуги осу­ществляются по установленным тарифам;

— наниматели обязаны проводить текущий ремонт;

— наниматели имеют право на получение жилищной суб­сидии для оплаты жилого помещения в случае нужда­емости нанимателя;

— нанима^ли имеют право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия;

— все совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по условиям договора социального найма жилого помещения.

Нанимателям жилого помещения по договору коммерче­ского найма присущи следующие правомочия, отличающие их от других пользователей:

1) получение ими жилого помещения не связано с очеред­ностью;

2) срок пользования жилым помещением ограничен пятью годами;

3) они имеют преимущественное право на заключение дого­вора найма жилого помещения на повторный срок;

4) в отношении снимаемого жилого помещения у них меньше ограничений: оно должно быть лишь пригод­ным для проживания (а не благоустроенным, как тре­буется при предоставлении жилого помещения по дого­вору социального найма), при этом размер жилой пло­щади может быть любым;

5) размер оплаты за пользование жилым помещением определяется по соглашению сторон;

6) нуждающийся наниматель не имеет права на получе­ние жилищной субсидии, а наймодатель, получавший ее, теряет право на нее;

7) вселение нанимателем несовершеннолетних детей про­исходит без согласия остальных проживающих с ним лиц (ст. 679 ГК РФ);

8) наниматель обязан проводить капитальный ремонт занимаемого жилого помещения;

9) перестройка занимаемого жилого помещения возможна лишь с согласия наймодателя (ст. 681 ГК РФ);

10) возможна замена нанимателя на одного из членов семьи нанимателя с согласия наймодателя;

11) ответственность по договору найма жилого помеще­ния несет только наниматель.

Поднаниматель по договору поднайма жилого помещения ограничен в своих правах:

— его права на жилое помещение не самостоятельны — основным субъектом права является наниматель этого жилого помещения по договору найма, заключенному с наймодателем;

— он не имеет преимущественного права на возобновле­ние договора поднайма после его окончания;

— поднаниматель может быть выселен после окончания срока договора поднайма без предоставления другого жилого помещения в судебном порядке.

Еще более ограничены в своих правах пользователи специ­ализированных жилых помещений. Так, лица, проживающие в общежитии, не могут приватизировать жилые помещения, обменять, разделить помещения, вселить кого-либо и т.д.

Временные жильцы — лица, проживающие безвозмездно на чужой жилой площади с согласия нанимателя и членов его семьи — также ограничены в жилищных правах:

— они могут быть поселены лишь при соответствии раз­мера жилой площади, приходящегося на одного чело­века, размером, установленным нормативами, при обя­зательном уведомлении наймодателя;

— срок проживания их ограничен шестью месяцами со дня вселения;

— они должны освободить жилое помещение в срок, опре­деленный соглашением с нанимателем при вселении, а в случае отсутствия такового — в течение семи дней со дня предъявления требования об отъезде со стороны нанимателя или любого члена его семьи;

— они не отвечают перед наймодателем за вред, нане­сенный жилому помещению (за них отвечает нани­матель).