Тема 5. Правовое положение жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья

Устно ответить на вопросы:

1. Понятие, отличительные признаки и виды жилищных кооперативов.

2. Правовое положение членов жилищных кооперативов: права, обязанности, возникновение и прекращение членства.

3. Понятие и отличительные признаки товарищества собственников жилья.

4. Правовое положение членов товарищества собственников жилья: права, обязанности, возникновение и прекращение членства.

Решить задачи:

1. В многоквартирном доме, построенном в 1990 г. ЖСК "Стройматериалы", было проведено внеочередное общее собрание пайщиков по вопросу о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды. Ко дню проведения указанного собрания все пайщики внесли паевые взносы, несколько собственников квартир в этом многоквартирном доме приобрели их у пайщиков, но сами в ЖСК "Стройматериалы" не вступили. Пайщик ЖСК Петров выступил против реконструкции и заявил о неправомочности данного собрания, т.к. на нем не присутствуют собственники квартир, не являющиеся пайщиками ЖСК "Стройматериалы". Кроме того, он обратил внимание общего собрания на несоответствие, по его мнению, некоторых положений устава ЖСК "Стройматериалы" с действующим Жилищным кодексом РФ. В соответствии с п. 32 Устава каждый член кооператива имеет один голос при принятии решений общим собранием, в то время как Жилищный кодекс устанавливает, что количество голосов у пайщиков-собственников квартир неодинаково, и зависит от размера занимаемого помещения. В этой связи Петров потребовал изменить порядок распределения голосов пайщиков. Несмотря на это, общее собрание большинством голосов присутствующих пайщиков приняло решение о реконструкции. Подсчет большинства осуществлялся исходя из положений п. 32 Устава.

Ваше мнение о принятом решении.

2. Сергеев проживает в квартире в многоквартирном доме ЖСК "Весна". Указанная квартира принадлежит на праве собственности ЖСК.

Поскольку за период с 1 ноября 2005 года по 1 февраля 2007 года Сергеев не производил оплату за обслуживание жилья, УК «Титан» обратилась с иском к Сергееву о взыскании задолженности по оплате жилья.

Было установлено, что согласно договору на обслуживание домов, заключенному между ЖСК "Весна" и УК «Титан», дом, в котором находится квартира С., принят на обслуживание УК.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что он не заключал никакого договора с истцом и вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания его квартиры.

Прав ли Сергеев? Изменится ли решение, если Сергеев полностью оплатил паевой взнос и является собственником квартиры?

3. После смерти члена жилищного кооператива "Дружба" Ивановой к правлению кооператива с просьбой о принятии в члены кооператива обратились: ее сыновья и гр-н Михайлов. Сыновья являлись наследниками по закону и получили свидетельства о праве наследования оплаченной Ивановой части паевого взноса (по 1/2 - каждый). Михайлов - на протяжении последних 5 лет проживал совместно с Ивановой, вел общее хозяйство, поддерживал с ней фактические семейные отношения. По его мнению, членом кооператива должен стать именно он, т.к. он постоянно проживал в квартире и участвовал своими денежными средствами в оплате паевого взноса, а также в оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Сыновья Ивановой не проживали в кооперативной квартире и не нуждаются в ней. Михайлов выразил готовность выплатить им сумму, равную паенакоплению Ивановой.

Ваше мнение о том, кто из указанных лиц имеет право быть принятым в члены ЖСК "Дружба"?

4. В учредительном собрании ТСЖ приняли участие все 100 собственников квартир пятиэтажного панельного дома (т.н. хрущёвки) (всего 5000 кв.м. жилплощади) и двое из десяти приглашённых собственников находящегося впритык элитного дома (всего 1000 кв.м.). По вопросу о создании ТСЖ «Слободка» в составе обоих домов проголосовали все жители пятиэтажки, а оба жителя элитного дома высказались категорически против. Участники собрания сочли ТСЖ созданным и направили документы в налоговую инспекцию.

Соответствуют ли их действия закону?

5. 1 февраля участник ТСЖ Петров подписал договор купли-продажи с Сидоровым и сдал его в Управление Федеральной регистрационной службы, а 10 февраля принял участие в собрании ТСЖ, где из-за его позиции было решено разрешить сдачу нежилого помещения на первом этаже под ночной клуб «Матрица». В начале марта в правление обратился покупатель Сидоров и, предъявив Свидетельство о праве собственности, потребовал аннулировать итоги голосования – он был категорически против наличия в доме сомнительного заведения.

Вправе ли был голосовать Петров? Правомерно ли требование Сидорова? Вправе ли он участвовать в собрании ТСЖ, считается ли он участником ТСЖ?

Выполнить задания:

1. Составьте схему: «Органы управления в жилищном кооперативе».

2. Составьте перечень прав и обязанностей члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива до выплаты им пая в полном объеме.

3. Составьте перечень прав и обязанностей товарищества собственников жилья (ТСЖ).

4. Составьте текст устава товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Тесты для самоконтроля:

1. Учредительным(и) документом(ами) жилищного кооператива являются:

А) устав;

Б) учредительный договор;

В) устав и учредительный договор;

Г) положение о нем.

2. Органами управления жилищного кооператива являются:

А) общее собрание членов;

Б) правление;

В) председатель правления;

Г) наблюдательный совет.

3. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем:

А) 2;

Б) 3;

В) 5.

Г) 50.

4. Право собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива у гражданина, полностью выплатившего сумму пая, возникает с момента:

А) выплаты пая;

Б) получения правоустанавливающего документа – справки правления кооператива;

В) государственной регистрации права собственности;

Г) с иного момента.

5. Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

А) выхода члена кооператива;

Б) исключения члена кооператива;

В) ликвидации юридического лица или смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива;

Г) сноса или разрушения кооперативного дома;

Д) ликвидации жилищного кооператива.

6. Может ли товарищество собственников жилья быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках:

А) да;

Б) нет;

В) да, при получении разрешения органа местного самоуправления.

7. Впишите в утверждение недостающие слова:

Высшим органом управления товарищества собственников жилья является ____________

8. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании:

А) заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;

Б) факта приобретения права собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья;

В) внесенного членского взноса.

9. Права члена товарищества собственников жилья:

А) принимать участие с правом голоса в общем собрании членов товарищества;

Б) быть избранным в правление товарищества;

В) требовать от товарищества обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

Г) получать часть прибыли товарищества по результатам года в соответствии с размером взноса;

Д) требовать предоставления жилого помещения в соответствии в размером внесенного взноса.

10. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента:

А) подачи заявления о выходе из членов товарищества;

Б) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме;

В) с момента одобрения решения о выходе общим собранием членов.

Рекомендуемые нормативные акты и литература:

1. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят 29.12.2004 г., в ред. от 30.11.2010 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - №1 (ч.1). -Ст.14; 2010. - №49. - Ст.6424 (разд.V, VI).

2. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей [Текст] : закон: [от 08.08.2001 №129-ФЗ, ред. от 23.12.2010] // СЗ РФ. - 2001. - №33 (ч.1). - Ст.4331; 2010. - №52 (ч.1). - Ст.7002.

3. Аллямов Р.Р. Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия [Текст] / Р.Р. Алямов // Жилищное право. - 2007. - N 2. - С. 6-10.

4. Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова Л.С. Жилищное право Российской Федерации [Текст] / В.А. Баранов, В.В. Гущин, Л.С. Курганова. - М.: НОРМА, 2006. - С. 245-260, 308-315.

5. Бобровская О.Н. Наследственное правопреемство в жилищных кооперативах: обзор судебной практики [Текст] / О.Н. Бобровская // Современное право. - 2010. - N 4. - С. 127 - 131.

6. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Уступка пая в жилищном кооперативе [Текст] / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. - 2009. - N 12. - С. 75 - 80.

7. Вишневская И.С. Роль жилищных кооперативов в решении жилищной проблемы [Текст] / И.С. Вишневская // Журнал российского права. - 2009. - №7. - С. 68-75.

8. Голикова Е.И. Товарищество собственников жилья: правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты управления [Текст] / Е.И. Голикова. – М.: ООО «Международная Медиа Группа», 2010. – 48 с.

9. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» [Текст] / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2009. – С. 230-242.

10. Иванова Л.А., Субботина Е.В. ТСЖ: проблемы законодательства и жилищной культуры [Текст] / Л.А. Иванова, Е.В. Субботина // Семейное и жилищное право. - 2009. - N 6. - С. 31 - 37.

11. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник [Текст] / И.Л. Корнеева. – М.: Изд-во Юрайт, 2011. – С. 252-389.

12. Коряковцев В.Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом [Текст] / В.Г. Коряковцев. - М.: ГроссМедиа, 2006. – 224 с.

13. Крашенинников П.В. Жилищное право [Текст] / П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2008. - С. 163-204, 281-313.

14. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] / В.Н. Литовкин. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. – С. 188-235.

15. Макаренко Г.Н. Товарищество собственников жилья - проблемы и перспективы развития [Текст] / Г.Н. Макаренко // Юрист. - 2006. - N12. - С. 36-39.

16. Михайлов В.К. Выводы Конституционного Суда: их влияние на развитие ТСЖ в России [Текст] / В.К. Михайлов // Юрист. - 2008. - №5.- С. 5-8.

17. Поваров Ю.С. Прекращение членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативах [Текст] / Ю.С. Поваров // Жилищное право. -2006. - N 2. - С. 2-6.

18. Свердлык Г.А. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов [Текст] / Г.А. Свердлык // Жилищное право. - 2008. - N 6. - С. 25-31.

19. Сергеев А.П. Жилищное право: Учебник [Текст] / А.П. Сергеев. – М.: Кнорус, 2008. – С.45-48.

20. Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом [Текст] / С.В. Стрембелев // Закон. – 2006. - №8 (август). – С. 61-71.

21. Тимофеева К.В. Товарищества собственников жилья [Текст] / К.В. Тимофеева. - Спб.: Питер Пресс, 2007. - 208 с.

22. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / А.А. Титов. – М.: Изд-во Юрайт, 2009. – С. 228-244, 253-260.

23. Толстой Ю.К. Жилищное право: учебник [Текст] / Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – С. 58-70.

24. Токарева Е.В. Вопросы участия товарищества собственников жилья в хозяйственной деятельности [Текст] / Е.В. Токарева // Современное право. - 2010. - N 4. - С. 105 - 109.

25. Тужилова-Орданская Е.М., Гимадрисламова О.Р. Жилищный кооператив как способ приобретения гражданами права на жилое помещение [Текст] / Е.М. Тужилова-Орданская, О.Р. Гимадрисламова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - N 4. - С. 60-64.

26. Управление многоквартирным домом: учебно-методическое пособие [Текст] / И.В. Генцлер [и др.] – Новосибирск: Сибирское соглашение, 2006. – С.61-103.

27. Шахов С.Ю. Особенности правоотношений товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся его членами [Текст] / С.Ю. Шахов // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. - №4 (апрель). – С. 65-70.

28. Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие [Текст] / Г.Ф. Шешко. – М.: АСТ, 2007. – С. 224-231.

29. Щур Д.Л. Товарищества собственников жилья: практическое пособие [Текст] / Д.Л. Щур. – М.: Дело и Сервис, 2008. – 288 с.

30. Юридические аспекты деятельности товарищества собственников жилья [Текст] / под ред. В.В. Васильевой. – М.: ГроссМедиа, 2008. – 128 с.