Вопрос№ 64договор купли-продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

Вопрос№ 65Рента и пожизненное содержание с иждивением ( общие положения ).

Глава выражает, в основном, новый самостоятельный институт российского гражданского права. ГК 1964 регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома и на других условиях.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, что обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

В настоящей главе содержатся общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (_1) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты: постоянную (_2), пожизненную (_3) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное содержание с иждивением (_4). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными.

ГК регулирует эти отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются нормы о купле-продаже (гл.30) и о дарении (гл.32) субсидиарно, дополнительно (см. коммент. к ст.585).

_1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

Статья 584. Форма договора ренты

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

Комментарий к статьям 583, 584, 585 ГК РФ

1. Ст.583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получателя. Предмет договора - действия сторон по передаче имущества получателя ренты с целью получения рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим и длящимся действием договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.

Договор ренты - односторонний, у ее плательщика только обязанность систематически, в течение длительного времени выплачивать другой стороне определенную, обусловленную денежную сумму либо предоставлять в натуре эквивалентно средства на содержание получателя ренты в иной форме. При этом плательщик ренты обязан безусловно обеспечить исполнение своего обязательства, а равно и надлежащее его исполнение (см. коммент. к ст.587).

2. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Но наличие нескольких плательщиков может быть в отдельных разновидностях ренты не в интересах получателя ренты (см. коммент. к ст.593).

Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. к ст.589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. к ст.596). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателей ограничен: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации, и притом не все (см. _5 гл.4, а также Закон РФ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" - СЗ РФ, 1996, N 3, ст.145). Закон отказался от прежнего ограничения - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Поскольку введено лицензирование риэлтерской (совершение сделок с жилыми помещениями) деятельности (СЗ РФ, 1996, N 49, ст.5569) и деятельности по оказанию ритуальных услуг, то коммерческие структуры, занимающиеся указанными видами деятельности, должны иметь лицензию на такую деятельность. Установлена ответственность юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность, подлежащую лицензированию, без лицензирования или с нарушением лицензионных условий.

Также создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.

3. Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст.130 ГК) в отличие от ГК 1964, ограничивавшего объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, которым служат рентные платежи.

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. к ст.587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен. Требование о выплате рентных платежей заявляется лишь после передачи получателем принадлежащего ему имущества плательщику ренты в собственность (см. коммент. к ст.586).

4. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.