Виды и порядок выселения из жилых помещений.

Выселение представляет собой не что иное, как принудительное изъятие жилой площади. Закон рассматривает его в качестве крайней меры, подлежащей применению только в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены законом.

Действующее законодательство устанавливает три вида выселения: а) судебное выселение с предоставлением другой площади; б) судебное выселение без предоставления другой площади; в-) административное выселение без предоставления другой площади или с предоставлением ее. При этом предоставляемое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, размером не меньше занимаемого или уменьшенным лишь в пределах излишков жилой площади, с тем же количеством комнат, а если выселяемый проживает в отдельной квартире, то и в виде отдельной квартиры (ч. 2 ст. 331 ГК).

При судебном порядке решение о выселении выносит суд, а реализует его судебный исполнитель. Суд устанавливает срок выселения, который с учетом особых обстоятельств может быть впоследствии продлен. В случаях выселения с предоставлением" другой площади она должна быть точно определена (ч. 3 ст. 331 ГК).

При административном порядке выселение производится наймодателем с санкции прокурора. Прокурор, к которому ог наймодателя поступило соответствующее ходатайство, устанавливает путем изучения документов, вызова для личной беседы другой стороны и т. п., имеются ли законные основания для административного выселения. Давая санкцию, он определяет срок выселе-

ния, осуществляемого при содействии органов^ милиции, а если выселяемому должно быть предоставлено другое жилое помещение, прокурор проверяет, действительно ли оно предоставляется и соответствует ли предусмотренным законом требованиям. Действия прокурора могут быть обжалованы лишь вышестоящему прокурору, но не в суд. Однако отказ прокурора в санкции на административное выселение ввиду отсутствия необходимых для этого оснований не исключает выселения того же лица в судебном порядке по другим основаниям, дающим на это право.

Значение общего правила имеет суде.бное выселение с предоставлением другой жилой Площади (ст. 330, ч. 1 ст. 331 ГК). Прочие виды выселения допустимы, если они прямо предусмотрены законом. Методически, однако, к общему правилу целесообразно обратиться после ознакомления со специальными случаями, кроме тех, которые в другой связи уже были ранее рассмотрены.

Судебное выселение без предоставления другой площади. Этот вид выселения распространяегся на основания двоякого рода: злостное нарушение жилищных обязанностей пользователем или отпадение условий, при которых жилищное обязательство сохраняется.

Злостное нарушение жилищных обязанностей может выразиться, во-первых, в разрушении или порче жилого помещения. При этом, однако, предполагается, что раз-• рушение или порча произошли по вине пользователя, что они носят значительный характер, выражаясь, например, в разрушении стен, разборке полов, порче отопительной системы и т. п., и что они являются систематическими, т. е. допускались неоднократно, а принятые к нарушителю меры общественного воздействия оказались безрезультатными. Достаточно отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий, чтобы выселение уже не могло состояться. Так, суд отклонил иск о выселении, установив, что порча произошла не по вине ответчика, а вследствие неисправности крыши, не отремонтированной наймодателем. По другому делу суд, напротив, признал обоснованным выселение нанимателя, который без ведома наймодателя подключал дополнительные звенья к батареям центрального отопления, причем несколько раз в. течение двух недель хлынувшая вода разрушала пол и повреждала мебель, в квартире нижнего этажа.

Выселение по этому основанию применимо как к нанимателям, так и к членам ЖСК, а также к членам семей тех и других (ч. 1 ст. 333 ГК, п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 20 Примерного устава ЖСК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Но для выселения члена ЖСК необходимо, чтобы вначале он был исключен из кооператива, а иск о его выселении может быть предъявлен лишь самим ЖСК. Прочие лица выселяются соответственно по иску наймодателя, нанимателя, членов его семьи, других жильцов той же коммунальной квартиры, ЖСК или члена кооператива. Выселению подлежит только сам нарушитель, а при выселении пайщика ЖСК выселяются и члены его семьи.

Во-вторых, поводом к выселению служит поведение пользователя, делающее невозможным для других жиль-цов совместное с ним проживание в той же квартире или в том же доме. Имеется, естественно, в виду лишь виновное поведение, которое, нарушая распорядок в квартире или доме, выразилось в злостном несоблюдении правил социалистического общежития. Не может быть признано основанием к выселению инфекционное заболевание, так как при этом отсутствует вина нанимателя. Один из судов Ленинграда отклонил иск о выселении, предъявленный в связи с тем, что ответчик — студент консерватории, систематически решал задания по гармонии на рояле в своей комнате, ибо его действия не нарушали распорядка в квартире и не противоречили правилам социалистического общежития. В отличие от этого иск о выселении Н., которая стучала ночью палкой в двери соседей, нецензурно ругалась, систематически пьянствовала и устраивала дебоши, суд удовлетворил, указав, что объективные обстоятельства, на которые ссылалась ответчица, не освобождали ее от обязанности соблюдать общепринятые и обязательные для всех правила общежития. Но и в этом случае выселение осуществимо, лишь если примененные к нарушителю меры общественного воздействия не дали должного результата.

Правила о выселении за невозможностью совместного проживания закреплены теми же нормативными актами, что и правила о выселении в связи с порчей или разрушением жилого помещения. Они отличаются лишь

той особенностью, что иск о выселении может быть предъявлен и жильцами другой квартиры одного дома, а в случае исключения по рассматриваемому основанию пайщика из ЖСК совместно проживавшие с ним члены семьи сохраняют право пользования жилым помещением, если один из них вступит в кооператив. Кроме того, в отношениях по жилищному найму допускается и иной способ улаживания возникшего конфликта: суд обязывает нарушителя к обмену по иску предлагающих его заинтересованных лиц, и тогда нарушитель может быть выселен только при отказе от обмена.

Судебное выселение пользоваюля без предоставления другой площади ввиду того, что отпали условия, необходимые для сохранения жилищного обязательства, закон связывает с различными фактами.

Во-первых, специальные жилищные обязательства в ведомственных домах прекращаются, если наниматель прекратил трудовые отношения с наймодателем, будучи уволенным по собственному желанию либо в связи с нарушением трудовой дисциплины или совершением преступления. Выселению по этому основанию подлежит как сам наниматель, так и члены его семьи (ч. 1 ст. 334 ГК) независимо от того, проживают ли они в доме, принадлежащем учреждению или предприятию, арендуемом ими, либо находящемся на балансе комбинатов и иных хозяйственных объединений, в состав которых предприятие входит, когда соответствующее указание содержится в постановлении правительства союзной республики. Однако согласно ч. 2 ст. 334 ГК, а также постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 18 марта 1963 г. при определенных условиях судебное выселение без предоставления другой площади не допускается даже в случае разрыва нанимателем трудовых отношений с наймодателем по одной из перечислявшихся причин. К этим условиям относятся:

а) наличие в составе проживающих на данной площади, включая самого нанимателя, инвалидов войны, инвалидов труда I и II групп, пенсионеров по старости, персональных пенсионеров, членов семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или исполнении иных обязанностей военной службы;

б) согласие работника, уволенного после 1 январ;

1962 г, возвратиться на работу к наймодателю, который, однако, отказывает ему в этом или не предос1авляет работы по специальности, а также появление особых обстоятельств {например, заболевания), препятствующих возвращению нанимателя на работу,

в) наличие в семье, проживающей с нанимателем, лиц, которые состоят в трудовых отношениях с наймода-телем ', либо пребывание членов семьи или самого нанимателя в трудовых отношениях с ведомсшами, работники которых согласно постановлениям Правительства СССР не подлежат выселению независимо от ведомственной принадлежности дома;

г) прекращение нанимателем трудовых отношений с наймодателем до того, как последний был включен в список предприятий, учреждений и организаций, имеющих право выселить нанимателя ввиду разрыва трудовых отношений с ним;

д) передача наймодателю не принадлежавшей ему площади, которую ранее занимал наниматель, одновременно с предоставлением последнему новой площади наймодателем в связи с установлением между сторонами трудовых отношений,

е) расторжение трудового договора хотя и по инициативе работника, но в связи с состоянием здоровья, препятствующим продолжению данной работы, переводом мужа или жены на работу в другую местность, зч-числением с отрывом от производства в высшее, среднее специальное учебное заведение или в аспирантуру и по другим уважительным причинам, а также если трудовой договор расторгнут по соглашению сторон;

ж) истечение трехгодичного давностного срока со времени, когда трудовые отношения с нанимателем были прекращены

Во-вторых, отпадение оснований к сохранению жилищного обязательства, а значит, и судебное выселение пользователя вместе с семьей из жилого помещения без предоставления другой площади вызываются также наличием у пользователя собственного жилого дома.

' В этом случае исключено и судебное выселение с предоставлением другой жилой площади.

384

Собственный дом должен находиться в том же населенном пункте, что и помещение, занимаемое по дого« вору жилищного найма. При этом речь идет именно о населенном пункте, а не административном подчинении одного населенного пункта городскому Совету другою (например, г. Сестрорецка—Ленсовету), Кроме того, необходимо, чтобы дом был пригоден для постоянного проживания, т. е. представлял собой жилое строение капитального типа, а не используемое в летнее время дачное помещение. Требуется также, чтобы наниматель имел возможность поселиться в собственном доме со своей семьей (ч. 2 ст. 333 ГК, п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если хотя ,бы одно из названных условий отсутствует (дапример, 'собственный дом по размеру не соответствует жилищным потребностям нанимателя и его многочисленной семьи), то нет и основания к выселению.

Иные правила применяются к имеющему собственный жилой дом члену ЖСК. Одновременное обладание кварчирой в ЖСК и собственным жилым домом, где бы он ни находился, запрещено (ст. 108 ГК). Если пайщик ЖСК, его супруг или проживающие с ним несовершеннолетние дети имеют собственный дом (часть дома), необходимо выйти из состава ЖСК либо продать дом в сроки и порядке, которые установлены для продажи личным собственником имеющихся у него жилых строений сверх одного (ст. 108 ГК). В противном случае пайщик не исключается из ЖСК, но дом продается с публичных торгов, а при невозможности продажи безвозмездно зачисляется в фонд местного Совета.

Административное выселение. Если дом находится под угрозой обвала, административное выселение сочетается с предоставлением выселяемому другого жилого помещения. В ст. 337 ГК, предусматривающей этот случай, говорится о выселении нанимателя (разумеется, вместе с семьей), которому по решению исполкома местного Совета должна быть предоставлена площадь за счет жилого фонда местного Совета или соответствую' щей организации (т. е. ведомства). Отсюда вытекает, что, если обвал угрожает дому ЖСК или личного собственника, выселение производится в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Когда же применяется административное выселение, прокурор,

13 Зак. 645 385

прежде чем санкционировать его, проверяет, действительно ли дом находится под угрозой обвала и предоставляется ли выселяемому другое благоустроенное жилое помещение.

В остальных случаях'административного выселения другое жилое помещение не предоставляется. К этим случаям относятся:

а) выселение граждан, самоуправно занявших как' жилые, так и нежилые помещения (ст. 338 ГК). Под самоуправным понимается занятие помещения без всяких на то оснований. Если лицо вселяется на основе существующего или хотя бы предполагаемого права, отсутствует самоуправство. Так, не считается самоуправным занятие освободившейся проходной комнаты нанимателем, проживающим в смежной комнате и ошибочно предполагавшим, что проходная комната не является для него излишней и не может быть превращена в изолированную, а потому должна перейти в его пользование. Поскольку вселение не рассматривается как самоуправное, возникший жилищный спор может быть решен только судом. Напротив, лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления другой площади с санкции прокурора по заявлению заинтересованных организаций или граждан;

б) выселение из служебных жилых помещений (ст. 339 ГК). Основанием к такому выселению является прекращение работником трудовых отношений, в связи с которыми ему было предоставлено помещение. Выселение .производится в принудительном порядке, если наниматель и члены его семьи не освободили помещение в пределах месяца после предупреждения наймодателя. Однако выселение по этому основанию исключено, когда трудовые отношения прекращаются вследствие смерти работника или когда работник, освобожденный от должности, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, сохраняет трудовые отношения с наймодателем. Не допускается также административное выселение без предоставления другого жилого помещения, если наниматель или проживающие с ним члени семьи являются ийвалидами войны, инвалидами труда I и II групп, пенсионерами по старости, персональными пенсионерами, членами семей лиц, находящихся на службе в Вооруженных Силах СССР, либо военнослу-

жащих и партизан, погибших или пропавших без веста при защите СССР или при исполнении других обязанностей военной службы;

в) выселение из общежитии (ст. 340 ГК). Из общежития через месяц после предупреждения выселяются;' сезонные и временные работники — ввиду прекращения сезонной или временной работы, в связи с которой об-щежитиг им предоставлено; поселенные в связи с работой в общежитие государственной, кооперативной или общественной организации—в случае увольнения по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления; проживающие в об-щежитиях учебных заведений—в случае выбытия из данного учебного заведения. Однако административное выселение (кроме сезонных и временных, работников) не применяется, если наниматель или кто-либо из членов его семьи относятся к категории тех лиц, наличие которых исключает административное выселение из служебных помещений;

г) выселение из гостиниц (ст. 341 ГК). Оно допускается в отношении граждан, которые либо проживают. в гостинице сверх установленного МКХ союзной республики предельного срока, либо не вносят плату за пользование помещением, либо нарушают установленные в гостинице правила внутреннего распорядка.

Судебное выселение с предоставлением жилой площади. Как отмечалось, этот вид выселения имеет общее значение. Отсюда, однако, не следует, что к нему можно прибегнуть во всех случаях, когда наймодатель пожелает выселить нанимателя. Если бы дело обстояло таким образом, право на жилую площадь утратило бы свойство устойчивости, являющееся одним из его основных качеств. Это качество обусловливает совершенно иной принцип: по общему правилу, выселение вообще невозможно, даже и с предоставлением другой площади. Исключения из него установлены законом. Но если закон, предоставляя право на выселение, не определяет его порядка, должен применяться общий порядок—выселение по суду с предоставлением другого жилого помещения. Обычно же соответствующая оговорка содержится в самом законе.

Так, лица, выселение которых в административном порядке из служебных помещений, общежитии и любых

13* 387

ведомственных домов запрещено, несмотря на разрыв трудовых отношений, все же могут быть выселены, но лишь в судебном порядке и с предоставлением другого жилого помещения, если это прямо не исключено действующими правилами (ч. 2 ст. 334, ч. 3 ст. 339, ч. 3 ст. 340 ГК). Такой же порядок применяется при выселении из домов государственного, кооперативного и общественного фонда, если по решению компетентного органа жилое помещение предназначается для производственных или общественных надобностей. Так в связи с решением Ленгорисполкома о расширении Московской гостиницы в Ленинграде за счет переоборудования соседних домов были предъявлены иски о переселении постоянных жильцов из этих домов на другую площадь. Для удовлетворения подобных исков необходимо, чтобы состоялось решение компетентного органа власти не просто о новом, а о таком назначении дома, которое не связано с поселением в нем других лиц с правом на площадь и предполагает использование строения для каких-либо иных нужд (переоборудование его в клубное помещение, кино' театр и т. п.).

Особые правила установлены для выселения нанимателя на время капитального ремонта (ст. ст. 318—319 ГК). Выселение «на время» означает, что жилищное обязательство не прекращается: после того, как капитальный ремонт будет завершен, наниматель впразе занять прежнее помещение. Но и выселение, и возврат прежнего помещения закон связывает с определенными условиями.

Для выселения необходимо, чтобы дом действительно нуждался в капитальном ремонте. Споры по этому поводу практически могут возникнуть лишь с личным собственником дома, так как постановка на ремонт государственных, кооперативных и общественных домов предопределяется решениями компетентных органов, управляющих жилым фондом. В тех же отношениях практически применяется и указание ч. 3 ст. 318 ГК о том, что по требованию нанимателя суд должен определить срок возврата ему прежнего помещения. Бывает, однако что ставя дом на капитальный ремонт наймода-тель обращается к прокурору за санкцией на выселение нанимателя, утверждая, что дом находится под угрозой обвала. Органы прокуратуры должны решительно пресе-

388

кать такие действия, проводя четкое'различие между угрозой обвала и капитальным ремонтом, не связанным с такой угрозой.

В жилищных договорах всех видов, кроме заключенных с личным собственником, наймодатель обязан предоставить нанимателю на время ремонта за счет специально образуемого маневренного фонда другое жилое помещение пригодное для проживания, хотя обычно и неравноценное помещению, из которого наниматель временно выселяется. При этом, несмотря на сохранение прежнего договора, наниматель обязан вносить квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта, а если оно не предоставляется ввиду постановки на ремонт дома личного собственника, то квартирная плата вовсе не вносится.

После окончания ремонта нанимателю должно быть возвращено прежнее помещение. Однако когда ремонт сочетается с перепланировкой и переустройством, прежнее помещение может перестать существовать либо существенно уменьшиться. Тогда по требованию нанимателя наймодатель обязан предоставить ему другое благоустроенное жилое помещение. Устанавливая, существенно ли уменьшился размер помещения, нужно исходить из конкретных обстоятельств дела. Так, существенного уменьшения не будет, если оно затронуло только излишки жилой площади. Но если жилое помещение раньше соответствовало жилищной норме, а после ремонта не достигает ее, размер помещения должен считаться уменьшившимся существенно. И наоборот, при значительных масштабах увеличения размера жилого помещения уже наймодатель может поставить вопрос о том, что прежней площади больше нет, а потому наниматель вправе притязать лишь на предоставление ему другого благоусг-роенного помещения. Возникающие при этом споры разрешаются судом.

Имеется еще одно основание к выселению в судебном порядке с предоставлением другой площади—снос дома в связи с отводом земельного участка, на котором он расположен, для государственных или общественных надобностей (ст. 332 ГК). В таких случаях нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное помещение независимо от срока их проживания, а также от того, что они проживали на служебной пло-

389

щади или в ведомственном доме в силу специального жилищного обязательства. И только при сносе домов личных собственников право на предоставление другой площади имеют наниматели и члены их семьи, проживавшие в сносимом доме не менее года. Жилое помещение предоставляется той организацией, которой земельный участок отводится, а при сносе дома личного собственника — исполкомом местного Совета. Но если земельный участок, на котором находится подлежащий сносу дом личного собственника, отведен какой-либо организации и ей выделены средства для капитальных вложений на строительство жилых домов, другое жилое помещение предоставляется нанимателю этой организацией,

РАЗДЕЛ III