Особенности прекращения жилищного обязательства.

В связи с характеристикой элементов жилищного обязательства в предыдущем параграфе были рассмотрены и возможные случаи его изменения. Как и всякое обяза< тельство вообще, оно не прекращается, а только изменяется, если продолжает существовать в качестве обяза< тельственного правоотношения того же типа, хотя бы изменились его отдельные элементы—субъекты, объект или содержание '. Однако, как правило, жилищное обязательство не может быть подвергнуто новации или каким-либо другим способом заменено обязательством иного типа, за исключением лишь замены договора жилищного найма продажей дома личным-собственником нанимателю жилого помещения. Ввиду бессрочности права на жилое помещение это обязательство не прекращается и его исполнением. Наоборот, чем добросовестней наниматель исполняет свои обязанности, тем больше у него оснований для сохранения своих жилищных прав.

Из сказанного следует, что жилищные обязательства прекращаются не в силу общих правил, а вследствие

См. Б. С. Л есин, указ. автореферат, стр. 5—6.

372

лишь предусмотренных законом специальных оснований.

Они могут прекратиться без необходимости выселять пользователей жилых помещений. В свою очередь и выселение либо вызывается тем, что обязательство прекратилось, либо выступает в качестве способа его прекращения, либо производится несмотря на то, что жилищное обязательство сохраняет силу. Поэтому выселение требует самостоятельного анализа. В рамках одного только прекращения жилищных обязательств должны быть рассмотрены лишь такие его основания, как одностороннее заявление № длительное непроживание пользователя в жилом помещении.

Одностороннее заявление пользователя. В жилищных обязательствах всех видов пользователь не связан ни их бессрочностью, ни установленным сроком. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор (ч. 1 ст. 329 ГК), а член ЖСК— в любое время выйти из состава кооператива (п. 19 Примерного устава ЖСК).

Однако для расторжения договора жилищного найма требуется согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи. Если выбывает только сам наниматель, действие договора сохраняется с заменой нанимателя другим совершеннолетним лицом, имеющим право на жилое помещение. Право на жилое помещение сохраняется также за остающимися проживать в нем членами семьи, когда оно было. предоставлено под условием сохранения трудовых отношений с наймодателем, а наниматель, не прервав этих отношений, переселяется в другое жилое помещение (вследствие вступления в брак или по иным причинам). Но в последнем случае исключена замена выбывшего нанимателя, а члены его семьи, если специальное обязательство не трансформируется в общее, сохраняют право на жилое помещение до тех пор, пока он не прекратит трудовых отношений с наймодателем.

Иначе обстоит дело с выбытием пайщика из состава ЖСК. Поскольку оно не требует согласия членов семьи, последние утрачивают право на проживание одновременно с тем, как состоялось выбытие пайщика. Однако с согласия общего собрания ЖСК выбывающий вправе передать пай любому, совершеннолетнему члену семьи,

373

который с ним постоянно проживает (п. 19 Примерного устава ЖСК). Тогда право на проживание сохранят и все члены семьи, пользовавшиеся тем же жилым помещением.

Иногда пользователь жилого помещения и его семья выезжают на постоянное жительство в другое место, не заявляя прямо о прекращении жилищного обязательства. В домах ЖСК это служит основанием к исключению пайщика из кооператива. Если он переехал для постоянного жительства в другой город, отпадает одно из условий, необходимых для пребывания в кооперативе (п. 6 Примерного устава ЖСК), а если в том же городе, то кооперативная квартира не может быть за ним сохранена, так как это противоречило б.ы назначению права членства в ЖСК (ст. 5 ГК). Но при всех обстоятельствах жилищное правоотношение не прекращается автоматически вслед за выездом из квартиры, а предполагает исключение пайщика из ЖСК. Напротив, в договорах жилищного найма сам факт выезда нанимателя и членов его.семьи в другое место на постоянное жительство прекращает жилищное обязательство (ч. 2 ст. 329 ГК). Возникший между сторонами спор о том, носил ли выезд постоянный или временный характер, разрешается судом. Если суд признает, что выезда на постоянное жительство в другое место не было, жилищное обязательство будет признано непрекращавшимся (при отсутствии оснований для его прекращения ввиду дли^ тельного непроживания на площади нанимателя и членов его семьи).

Когда для постоянного жительства в другое место выбывает не семья целиком, а только кто-либо из ее членов, выбывший утрачивает право на жилую площадь, но самое жилищное обязательство сохраняется, хотя и может измениться вследствие образования излишков по этой причине. В ЖСК выбытие члена семьи приводит к утрате им права на проживание в данной квартире, не затрагивая, однако, жилищных прав пайщика, так как правила об излишках на дома ЖСК не распространяются (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.).

Выезжая совместно с семьей для постоянного проживания в другое место без сдачи жилого помещения по акту и без прямого заявления об отказе от него, на-

374

ниматель допускает правонарушение. Но и в этом случае жилищное обязательство прекращается, хотя и не прямыми, а конклюдентными действиями. Вместе с тем оно может быть прекращено прямым выражением воли, поставленным, однако, в зависимость от определенных условий, а именно получения другого жилого помещения. Когда нанимателю, проживающему в доме местного Совета или ведомства, предоставляется новая площадь, члены его семьи, изъявившие согласие на переезд и потому включенные в ордер, обязаны вместе с ним переехать в новое помещение. Гражданин, вступающий в ЖСК, должен указать, кто из членов его семьи будет вселен в дом кооператива, и тогда на них возлагается обязанность при получении квартиры освободить государственную площадь (пп. 6, 16 Примерного устава ЖСК). Нуждающийся в улучшении жилищных условий член кооператива может быть в виде исключения принят в другой ЖСК. Но в момент предоставления ему квартиры в этом ЖСК он исключается из состава членов кооператива по прежнему месту жительства, а оставшийся там проживать член семьи имеет обеспеченное судебной защитой право требовать принятия его в кооператив (п. 18 Примерного устава ЖСК, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.).

Длительное непроживание. Лица, занимающие по договору найма жилые помещения, могут в результаге отъезда пли по каким-либо иным причинам временно а них не проживать. Это обстоятельство само по себе не приводит к утрате права на жилую площадь. Нельзя, однако, в течение неопределенно длительного времени сохранять жилую площадь за отсутствующими, и потому нормы жилищного законодательства определяют момент и порядок утраты права на жилое помещение вследствие непроживания в нем (ст. ст. 306—311 ГК, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

По общему правилу, за временно отсутствующим право на жилое помещение сохраняется в течение 6 месяцев, что, однако, не освобождает его от выполнения всех вытекающих из договора жилищного найма обязанностей. По истечении этого срока он свое право утрачивает. При отсутствии нанимателя и всех членов семьи

375

жилищное обязательство прекращается, а если кто-либо из них продолжает пользоваться жилым помещением, у пользователя могут образоваться излишки жилой площади вследствие утраты отсутствующими права на нее. Споры по поводу утраты права на жилую площадь ввиду длительного непроживания разрешаются судом по иску наймодателя или других членов семьи, продолжающих проживать в том же помещении. Однако при на-.личии уважительных причин 6-месячный срок может быть продлен наймодателем. Если он не соглашается на продление срока или если. против этого возражают другие проживающие в том же помещении члены семьи, вопрос также решается в судебном порядке, но уже по иску длительно отсутствовавшего. В судебной практике, например, причины длительного непроживания всегда признаются уважительными, если это вызвано разладом в семье и усилия по обмену жилого помещения не увенчиваются успехом.

В некоторых случаях сам закон (ст. 306 ГК)' называет те причины длительного непроживания, которые признаются уважительными. Тогда право на жилую площадь -за отсутствующим сохраняется в течение всего времени, пока действуют эти причины, и в продолжение 6 месяцев после того, как их действие прекратится.

Так, граждане, призванные на срочную военную службу, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени прохождения службы с освобождением их от основанных на договоре жилищного найма обязанностей. Жилое помещение военнослужащего, если в нем не проживают другие члены семьи, по истечении 3 месяцев со дня призыва нанимателя в армию • может быть сдано внаем другим лицам. Но после возвращения нанимателя с военной службы эти лица должны по его требованию немедленно освободить помещение. В противном случае они выселяются в судебном порядке независимо от предоставления им другого помещения.

Право на жилую площадь сохраняется также за лицами, временно выехавшими из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи, судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) или для лечения в лечебном учреж

дении. В перечисленных случаях площадь сохраняется до тех пор, пока длится выполнение данной работы, обучение или пребывание в лечебном учреждении.

Дети, помещенные на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, сохраняют право на жилое помещение в течение всего времени пребывания в этом учреждении, у родственникоз или опекунов. Понятно, однако, что указанное время длится лишь до достижения детьми совершеннолетия. Кроме того, право на жилое помещение сохраняется за детьми лишь при условии дальнейшего проживания в нем других членов семьи, а если в помещении никто не проживает, то при условии, что оно не Предоставлено другим лицам. В противном случае по окончании названного срока исполком местного Совета должен обеспечить детей жилой площадью.

Наконец, жилищные права лиц, заключенных под стражу, сохраняются за ними в течение всего времени нахождения под следствием и судом. Договор жилищного найма с ними считается расторгнутым, а право на жилое помещение утраченным только с момента приведения в исполнение приговора, которым они осуждены к лишению свободы, ссылке или высылке на срок свыше 6 месяцев, и лишь при условии, что в том же жилом помещении не остались проживать члены семьи осужденного. Если кто-либо из членов его семьи продолжает пользоваться жилым помещением, жилищные права осужденного в соответствии с общим правилом ст. 306 ГК сохраняются за ним в течение 6 месяцев после приведения приговора в исполнение'.

' Ю. К. Толстой (см. Ю. К. Толстой, указ. соч., стр. 146—148) иначе толкует соответствующее правило, считая, что право на жилую площадь утрачивается с момента приведения приговора в исполнение независимо от проживания в том же помещении других членов семьи, и только для расторжения договора необходимо, чтобы никто из членов семьи в этом помещении не проживал, ибо. в противном случае договор все же сохраняется, но не с осужденным, а с членами его семьи. Очевидно, однако, что сохранение договорных отношений с продолжающими проживать в помещении членами семьи распространяется на любые случаи длительного отсутствия нанимателя, а не только на его отсутствие, вызванное лишением свободы, ссылкой или высылкой. И если бы дело сводилось лишь к тому, о чем говорит Ю. К. Толстой, указанную оговорку применительно к одним только осужденным вовсе не нужно было бы делать. Ее смысл в том именно

Длительное отсутствие в предусмотренных законом случаях может сочетаться с бронированием жилого помещения как за самим отсутствующим, так и за выезжающими вместе с ним членами его семьи.

К числу лиц, имеющих право на бронирование площади, относятся: а) граждане, выезжающие на работу за границу; б) работники, переведенные, направленные или приглашенные на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности ', при условии заключения ими трудовых договоров о работе в этих районах на срок 5 лет, а на остравах Ледовитого океана—на 2 года; лица, приехавшие в перечисленные районы по собственной инициативе и заключившие в этих районах срочные трудовые договоры; члены семей указанных лиц, переехавшие для постоянного проживания с ними в те же районы (Указ Президиума Верховного Совета СССР от 10 февраля 1960 г.²); в) работники других организаций, не связанные с пребыванием в районах Крайнего Севера, если такое право признано за ними законодательством Союза ССР или постановлениями правительства союзной республики. Например, постановлением Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г.³ предусмотрено бронирование площади работников Союз-госцирка, находящихся в постоянных гастрольных разъездах.

Срок действия брони зависит от того, за кем бронируется жилая площадь. За командируемыми для работы за границу жилые помещения бронируются на все время их пребывания за границей; за выехавшими в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности—'на время действия трудового договора, а если это предусмотрено законодательством Союза ССР,—то

и состоит, что, если в помещении продолжают проживать другие члены семьи, действует уже не исключительное правило (утрата жилищных прав с момента приведения приговора в исполнение), а общее правило ст. 306 ГК: за осужденным сохраняется право на жилую площадь в течение шести месяцев по истечении времени пребывания под следствием и судом.

' Перечень районов Крайнего Севера и приравненных к ним ме-стностей утвержден постановлением Совета Министров СССР от 10 ноября 1967 г. (СП СССР 1967 г. № 29, ст. 203).

² См. «Ведомости Верховного Совета СССР» 1960 г. № 7, ст. 45.

³ СП РСФСР 1959 г. № 4, ст. 42.

на все время пребывания в таких районах. Когда право на броню устанавливается правительством союзной республики, то им же определяется и срок действия брони. В частности, приведенное постановление Совета Министров РСФСР от 8 мая 1959 г. предусматривает бронирование жилой площади артистов Союзгосцирка на весь срок их пребывания в гастрольных разъездах,

Как установлено Инструкцией МКХ РСФСР от 8 октября 1965 г.', бронирование жилой площади в домах любого фонда оформляется сохранным свидетельством, выдаваемым жилищными органами исполкома местного Совета. Отказ в выдаче брони может быть оспорен в суде. В судебном порядке рассматриваются также требования об аннулировании выданной брони. Если броня не была получена в течение 6 месяцев после выезда лиц, имеющих на нее право, суд может в исключительных случаях, учтя другие письменные доказательства, восстановить право на жилую площадь за отсутствовавшими лицами (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.).

На время действия брони наниматель вправе сдать жилое помещение в поднаем или предоставить его в пользование временным жильцам, тогда как наймода-телю право заселения даже неиспользуемого, но забронированного жилого помещения не предоставляется. Однако при возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать, чтобы проживающие в забронированном помещении лица немедленно освободили его. В противном случае эти лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Изложенные правила о сохранении и бронировании жилой площади за временно отсутствующими ее пользователями относятся к жилищным обязательствам всех видов, за следующими исключениями: а) служебные жилые помещения вообще не бронируются; б) наниматели, проживающие в доме личного собственника, не вправе сдавать забронированное помещение в поднаем без согласия наймодателя; в) длительное непроживание в коо-

' См. «Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве», т. I, стр. 673.

перативном доме приводит к утрате жилищных прав членами семьи пайщика, но не самим пайщиком (пп. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.), кроме случаев, когда лишение его членства в ЖСК обусловливается основаниями, предусмотренными ст. 5 ГК.

Выселение