Анализ рынка обьекта оценки, а так же анализ других внешних факторов,не относящихся непосредственно к обьекту,но влияющих на его стоимость

Приобретение земли рассматривается покупателями как вариант выгодной инвестиции. Земельные участки покупались с различной целью: девелоперы и инвесторы приобретали их с целью получения дохода от денежного потока будущего объекта, спекулянты – с целью дальнейшей перепродажи, что оказало влияние на увеличение рыночной стоимости земли в последние годы.

В 2010 г земля в значительной степени потеряла свою инвестиционную привлекательность. Это объясняется рядом факторов.

Земля, как и любой другой объект инвестирования, обладает такими свойствами, как ликвидность, реализуемость, доходность и подверженность рискам. На сегодня земля является низколиквидным активом, т.к. в сложившихся условиях рынка недвижимости любой земельный участок не может быть продан в короткое время.

Также одной из причин низкой ликвидности земельных участков в условиях кризиса на рынке недвижимости является тот факт, что зачастую они приобретались без анализа наилучшего использования и наличия коммуникаций. Многие участки были приобретены со спекулятивными целями, без детальной проверки физических ограничений, и как результат, такая земля является непригодной для девелопмента.

Не облегчают процесс продажи земли и риски, как политические, так и экономические, с которыми может столкнуться любой инвестор. В результате страдает реализуемость, как одна из характеристик инвестиции, поскольку в нынешних условиях крайне тяжело преобразовать земельный участок как актив в наличные средства.

Рыночную стоимость земельного участка также достаточно сложно определить в момент продажи, особенно в условиях нестабильной экономической и политической ситуации. Это усложняется массой факторов, таких как отсутствие статистических данных о реальных, а не запрашиваемых ценах при продаже аналогичных участков. Если участок находится в краткосрочной аренде, а не в собственности, тяжело оценить, будет ли реализован на нем проект в течение длительности действия договора аренды. Определить рыночную стоимость земельного участка методом дисконтирования будущих потоков от реализованного объекта сегодня также сложно, поскольку в нынешних условиях при прогнозировании арендных ставок можно сделать неоднозначные выводы.

Также на формирование стоимости земли влияет ряд характеристик участка: форма участка, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, окружение.

Одним из наиболее важных факторов, оказывающих влияние на стоимость земельного участка, является его месторасположение, а именно район расположения участка. Даже в пределах одного района стоимость земли может быть разной: цена участка тесно связана с понятием престижности места (социально-демографическими и экономическими показателями района, планами администрации по развитию соседних территорий и дорожной сети, количеством и спецификой окружающей застройки (жилая, коммерческая недвижимость)).

Земельный фонд в административных границах Пензенской области по состоянию на 1 января 2010 года составляет 4335,2 тыс.га. Распределение земель области по категориям и их динамика представлена в таблице 1

Таблица 2. Распределение земель Пензенской области по категориям

	Площадь тыс. га.
Категории земель	2009 г.	2010 г.	2010 г. к 2009г.
1. Земли сельскохозяйственного назначения	3074,2	3074.1	- 0,1
2. Земли населенных пунктов	227,5	227.7	+ 0,2
3. Земли промышленности, энергетики транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения	42,7	42.8	+0,1
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов	9,1	9,1	-
5. Земли лесного фонда	964,5	964,5	-
6. Земли водного фонда	14,8	14,8	-
7. Земли запаса	2,4	2.2	-0,2
Итого земель:	4335,2	4335,2	-

В целом на рынке земельных участков существуют тенденции, характерные для всего рынка недвижимости – при срочной продаже цены снижаются, в остальных случаях – держатся на прежнем уровне, или снижаются значительно медленнее. Возможны два варианта развития рынка:

1. Рынок пойдет по пути продавца и цены останутся на прежнем уровне, а покупатели будут к ним приспосабливаться

2. Рынок пойдет по пути покупателя и цены начнут снижение.

Основную массу предложений рынка земельных участков в 2010 года составляли земельные участки под ИЖС, на втором месте - земельные отводы больших площадей, основная масса которых сельскохозяйственного назначения (доля в структуре предложения - 25%). Наибольшую потенциальную доходность приносила покупка больших сельскохозяйственных угодий площадью от 2 га. (200 соток) с хорошей транспортной доступностью для последующего изменения категории земли или вида разрешенного использования, межевания на участки 10 – 20 соток, и продажи размежеванных участков.

Следует отметить, что процесс скупки земель (в основном земельных паёв сельскохозяйственного назначения) частными инвесторами самостоятельно или через специализированные фирмы, зачастую без каких-либо чётких представлений о возможном использовании этих земель кроме последующей перепродажи, то есть с инвестиционными целями. О ценах этих сделок в открытой информации нет. В этот период сельхозугодия скупались у частников в среднем в пределах от 2,5тыс до 5,0тыс. за 1 га. земли.

За 2010 предложения о продаже сельхоз земель составляют менее 5% от всех предложений на рынке недвижимости, 50% из них это участки под строительство. Обзор рынка земельных участков подтверждает тот факт, что такие предложения, как земельный участок размером десять-двадцать соток, расположенный на территории с утвержденным проектом планировки, с подведенными коммуникациями и дорогами, были весьма востребованы. Цена на земельный участок колеблелись от размера участка, места расположения и наличия коммуникаций. В районах области цена за одну сотку земли (с наличием коммуникаций на участке) колеблется от 15,0тыс. руб. до 36,0тыс рублей . По городу цена земли за 1 сотку (с наличием коммуникаций на участке) находилась в диапазоне 50,0тыс. руб. до 300,0 тыс рублей.

Ценообразующие факторы:

Стоимость земельных участков в большинстве случаев определяется исходя из таких факторов, как транспортная доступность, наличие коммуникаций, площадь земельного массива.

Таблица 3. Ценообразующие факторы

№ п/п	Ценообразующие факторы	Обоснование и диапазон фактора
	Площадь	1.Крупные земельные участки(от 10 га и более) продаются по меньшей цене, чем небольшие земельные участки (диапазон корректировки на данные фактор 20-50%).
	Местоположение	2.Чем дальше расположен земельный участок от центра населенного пункта, тем ниже стоимость земельных участков. Диапазон корректировки на данные фактор 5-15%.
	Функциональное назначение	3.Стоимость земельных участков имеющих разрешенное использование под коммерческую застройку выше стоимости земельных участков под застройку жилыми и промышленными объектами. Диапазон корректировки на данный фактор до 10%.
	Наличие железнодорожной станции на расстоянии до 20 км	4.Наиболее привлекательными являются земельные участки, имеющие хорошую доступность общественного и железнодорожного транспорта. Диапазон корректировки на данные фактор до 5%.
	Наличие автомагистрали на расстоянии до 10 км	5.Наличие автомагистралей оказывает влияние на стоимость участка при транспортировке продукции до места реализации и складирования (10%-20%)
	Наличие коммуникаций (водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение, отопление),(да/нет)	6.Наличие подведенных коммуникаций является предпочтительным. Чем больше улучшений на земельном участке (наличий того или иного вида коммуникаций), тем больше цена предложения за земельный участок. Характеризует уровень развития инженерной инфраструктуры земельного участка. Диапазон корректировки на данные фактор до 25%.
	Наличие хороших подъездных путей (да/нет)	7.Более привлекательны земельные участки с хорошими подъездными путями, диапазон корректировки на данные фактор до 5-10%.

*Анализ оценщика