Анализ наилучшего и наиболее эфффективного использования

Наиболее эффективное использование отражает мнение Исполнителя, исходящего из анализа господствующих рыночных условий. Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности финансовой оправданности такого рода действий.

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки выделяются четыре основных критерия анализа.

Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

Физическая возможность (осуществимость) – возможность возведения зданий с целью их наиболее эффективного использования на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая целесообразность (выгодность) – рассмотрение тех разрешенных законом и физически осуществимых вариантов использования, которые будет приносить чистый доход собственнику.

Максимальная продуктивность (эффективность) – кроме получения чистого дохода, наиболее эффективное использование подразумевает максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от эксплуатации либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Как правило, проводится в два этапа:

Категория оцениваемого земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения.

Разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством:

- Закон РФ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ»;

- Земельный кодекс РФ от 05.10.2001 г. № 136-ФЗ

- Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ

Юридическая правомочность

Под рассматриваемыми земельными участками понимаются земельные участки в границах определенных кадастровыми планами.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование для сельскохозяйственного использования.

Физическая возможность. Рельеф рассматриваемых участков ровный, форма правильная. Расположение, благоустройство и физические характеристики территории, форма и топография земельного участка, возможность подъезда к району расположения объекта недвижимости позволяют определить возможный вариант использования в качестве земельного участка пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другим)а так же для осуществления крестьянских (фермерских) хозяйств, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства

Экономическая целесообразность. Земельный участок расположен на окраине района, где располагаются земли сельскохозяйственного назначения.. С точки зрения экономической целесообразности наилучшим использованием земельного участка является размещение на нем пашни, сенокосов, пастбищ, земель, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другим), а вот для размещения на нем фермерско-крестьянских хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, а так же садоводства, огородничества и дачного строительства не целесообразно, т.к участок расположен далек от населенного пункта.

С позиции максимальной продуктивности наилучшим использованием земельного участка является размещение на нем пашни, сенокосов, пастбищ в связи с местоположением и видом разрешенного использования земельного участка.

Итог вышеизложенного представлен в таблице 13.

Таблица 1. Определение ННЭИ

Вариант использования	Законодательная разрешенность	Физическая осуществимость	Экономическая целесообразность	Максимальная продуктивность
Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства	+	+	-	-
Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища.	+	+	+	+

Таким образом, можно сделать вывод, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является использование его для размещения на нем пашни, сенокосов и пастбищ.

Анализ земельного участка с существующими улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским законодательством, заключается в рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего использования объекта:

- Использование объекта в текущем состоянии;

- Использование объекта под личные нужды граждан: фермеров, садоводов, огородников.

На основании данных, представленных Заказчиком, было сделано заключение о рабочем состоянии улучшений, находящихся на оцениваемом земельном участке. В данном случае использование земельного участка под ведения личных нужд граждан, не является эффективным, т.к. на участке отсутствуют подведенные инженерные коммуникации.

ВЫВОД

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наиболее эффективного использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке земель сельскохозяйственного назначения Пензенской области, а так же учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка является его текущее использование, а именно для размещения пашни.