Описание результатов анализа многофункционального комплекса недвижимости по адресу: Тетеринский пер.

Настоящий проект носит прикладной характер и способствует решению вышеописанных проблем в соответствии с представленной концепцией управления недвижимостью. Поставленная задача по выводу объекта из убыточного состояния и эффективному использованию площадей объекта была решена разработкой нескольких вариантов развития многофункционального комплекса с учетом рисков, конъюнктуры рынка.

Рассмотрев три варианта концепции с точки зрения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка, а также анализа дисконтирования потока доходов, было выявлено, что наиболее привлекательным для инвестирования является третий сценарий: строительство офисного здания класса А с парковкой. Этот вариант соотнесен с наименьшим фактором риска. Не исключен и первый вариант использования, однако он значительно уступает эффективности третьего сценария и не соответствует всем критериям ННЭВИ.

Согласно анализу дисконтирования потока доходов, инвестиционная стоимость объекта в результате осуществления третьего сценария составит 16 022 379 дол.

Предложенная схема управления объектом недвижимости позволяет рассмотреть недвижимость как объект управления и управляющую компанию как профессиональный субъект управления коммерческой недвижимостью. Управление недвижимостью должно осуществляться на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости и зиждется исключительно на экономических показателях, выявленных управляющей компанией, а не на умозрительных заключениях собственника. Рассмотренный пример использования предлагаемого подхода описывает процесс анализа, разработки тактики и стратегии управления недвижимостью, оценки финансово-экономических показателей и принятия управленческого решения в отношении дальнейшего развития недвижимости.

Рекомендация:

Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе

¹ Обзор рынка недвижимости. Отчет компании Noble Gibbons. 2004.

Приложение 1

Классификация коммерческой недвижимости

оглавление

Ø ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ (МОСКОВСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ФОРУМ)

Ø ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

Ø КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ (КОМПАНИЯ KNIGHT FRANK)

Ø КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ (URBAN LAND INSTITUTE)

ОФИСНЫЕ ЗДАНИЯ (МОСКОВСКИЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ФОРУМ)

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев.

Офисное здание класса В должно соответствовать не менее чем 10 из 20 приведенных критериев.

Офисное здание класса С соответствует менее чем 8 из 20 приведенных критериев.

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования не ниже 2-трубной, либо соответствующий ей аналог.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м.

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение.

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400–450 кг на 1 кв. м.

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.

В начало

ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

Из всего объема жилого фонда Москвы выделяют по качеству (без учета местоположения и цены) четыре класса зданий:

1) дома, не соответствующие современным требованиям качества;

2) эконом-класс;

3) бизнес-класс;

4) люкс-класс.

При разделении объектов на классы рассматривались следующие признаки по качеству:

— экологичность ограждающих конструкций;

— остекление;

— наружное инженерное обеспечение;

— инфраструктура и сервис;

— прилегающая территория;

— парковка;

— проработка архитектурного проекта.

В начало

Классификация складских помещений (компания Knight Frank)

Складские помещения класса А

1. Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м.

2. Площадь застройки — 45–55%.

3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли.

4. Высокие потолки не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5. Регулируемый температурный режим.

6. Система вентиляции.

7. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 700 кв. м).

10. Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12. Наличие офисных помещений при складе.

13. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14. Оптико-волоконные телекоммуникации.

15. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16. Расположение вблизи центральных магистралей.

17. Профессиональная система управления.

Желательно:

18. Опытный девелопер.

19. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21. Железнодорожные подъездные пути.

Складские помещения класса В

1. Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

2. В случае двухэтажного строения — наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 т (не менее 1 на 2000 кв. м).

3. Высота потолков от 6 м.

4. Пол — асфальт или бетон без покрытия.

5. Система отопления.

6. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7. Пандус для разгрузки автотранспорта.

8. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9. Охрана по периметру территории.

10. Телекоммуникации.

11. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Желательно:

13. Система вентиляции.

14. Офисные помещения при складе.

15. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17. Железнодорожные подъездные пути.

Складские помещения класса С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2. Высота потолков от 4 м.

3. Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательно:

4. В случае многоэтажного строения — наличие грузовых лифтов/подъемников.

5. Ворота на нулевой отметке.

6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7. Система вентиляции.

8. Система отопления.

9. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10. Офисные помещения при складе.

11. Железнодорожные подъездные пути.

12. Пандус для разгрузки автотранспорта.

13. Охрана по периметру территории.

14. Телекоммуникации.

15. Наличие вспомогательных помещений при складе.

Складские помещения класса D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательно:

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4. Система отопления.

5. Система вентиляции.

6. Офисные помещения при складе.

7. Железнодорожные подъездные пути.

8. Телекоммуникации.

9. Охрана по периметру территории.

В начало

Классификация торговых центров (Urban Land Institute)

Микрорайонный торговый центр (Convenience center)

Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагает услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5–10 минут пешеходной доступности, количество покупателей — до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и пр.).

Районный торговый центр (Neighborhood center)

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т. д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь районных ТЦ в основном составляет 5600 кв. м, на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10 000 кв. м. Первичная торговая зона районного ТЦ включает в себя от 3000 до 40 000 человек, проживающих в 5–10 минутах езды на личном или общественном транспорте. Примером районного ТЦ является «Европа», «ГУМ-Прага», «Магнит».

Окружной торговый центр (Community center)

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для этой категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него может быть сильный специализированный магазин (ы). Типичный размер арендной площади — 14 000 кв. м, может занимать от 9500 до 47 000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10–20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек. Типичными примерами окружного ТЦ являются «Глобал Сити», «Золотой Вавилон».

Суперокружной торговый центр (Super community center)

Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23 000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м. В результате, суперокружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует разновидность суперокружного торгового центра — Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, четыре якоря, специфичных для этой категории, площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются «жесткие» товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85% общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр (Regional center)

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг одного-двух универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для этой категории общая арендная площадь — 45 000 кв. м, на практике она варьируется от 23 000 до 85 000 кв. м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30–40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра — 150 000 человек и более. Типичным примером регионального ТЦ является «Рамстор-Сити».

Суперрегиональный центр (Super regional center)

Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг трех и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь 93 000 кв. м. На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального ТЦ может располагаться в пределах 1,5 часов транспортной доступности; количество посетителей центра — 300 000 и более человек. Типичным примером суперрегионального ТЦ является «МЕГА».

Специализированные торговые центры (Specialty centers)

Существует множество вариантов названных основных категорий, которые можно объединить словом «специализированные», т. е. это подтипы других, более или менее традиционных видов ТЦ. Специализированные ТЦ в широком смысле — это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов — гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел — как заменитель супермаркета может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как, спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь статус специализированного. Специализированные торговые центры часто разделяют по темам:

— развлечение (Entertainment);

— торговля и развлечение (Retail-Entertainment);

— скидки (Off-price);

— товары для дома (Home improvement);

— Стрип-центр (Strip Center);

— исторический (Historic);

— Мегамолл (Megamall);

— Стиль жизни (Lifestyle).

Также выделяют несколько типов:

— фестивал-центр (Festival Center) — якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд»;

— торгово-общественный центр — якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров. Примером такого центра может служить Центр Международной торговли на Красной Пресне;

— торговый центр Моды (Fashion Center) — якорем в этом центре является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах. Типичным центрами моды являются «Петровский Пассаж», «Галерея Актер»;

— аутлет-центр (Outlet Center) — в данных центрах торговлю осуществляют предприятия—производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в спальных и удаленных районах города.