Иные документы, связанные с управлением МКД
1) Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.п. «а» п.26 ПП РФ № 491).
2) Выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся ОИ (п.п. «б» п.26 ПП РФ № 491).
3) Документы о содержании и сфере действия сервитута, иных обременений (при наличии) - п.п. «б» п.26 ПП РФ № 491.
К документам об обременении должен быть приложен план, на котором отмечены обременения части земельного участка, который необходимо заверить в организации по государственному учету объектов недвижимого имущества (Росреестре).
4)Заверенная уполномоченным органом МСУ копия градостроительного плана земельного участка (для МКД, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт которых проводили на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка).
Изначально форма градостроительного плана земельного участка была утверждена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005г. № 840. Приказом Минстроя России от 06.06.2016г. № 400/пр утверждена новая форма градостроительного плана земельного участка.
5)Оригинал или копия проектной документации на МКД, в соответствии с которой было проведено строительство или реконструкция МКД (при наличии) - п.п. «д» п.26 ПП РФ № 491.
6)Списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих ОИ на основании договоров, составленные с учетом требований о защите персональных данных (п.п. «д1» п.26 ПП РФ № 491).
7)Договоры об использовании ОИ в МКД(п.п. «д2» п.26 ПП РФ № 491).
8)Оригиналы решений и протоколов ОСС в МКД (п.п.«д3» п.26 ПП РФ № 491).
9)Иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением ОСС (п.п. «е» п.26 ПП РФ № 491).
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, которые управляют МКД, обязаны хранить, принимать, передавать, а при необходимости актуализировать и восстанавливать документацию, связанную с управлением МКД.
УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны заполнять электронный паспорт МКД в ГИС ЖКХ (ч.18 ст.7 и п.п.6,7 ч.1 ст.6 Федерального закона от 21июля 2014 №209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»).
Форма электронного паспорта МКД утверждена приказом Минкомсвязи России №53, Минстроя России №82/пр от 17 февраля 2016г.
Невозможно качественно управлять МКД, не имея технической документации!
Регистрационный учет
Регистрационный учет граждан РФ имеет уведомительный характер. Он отражает факты прибытия гражданина в место пребывания или место жительства, его нахождения в указанном месте и убытия гражданина из места пребывания или места жительства.
Регистрация по месту пребывания (временное проживание) и по месту жительства в органах регистрационного учета является обязанностью граждан. Гражданин обязан зарегистрироваться по месту пребывания не позднее 90 дней со дня прибытия.
Гражданин вправе не регистрироваться по месту пребывания, если он зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении в любом населенном пункте того же субъекта РФ (ст.5 Закона РФ № 5242-1).
Органами регистрационного учета являются территориальные органы Федеральной миграционной службы (п.2 ПП РФ №713).
Ведение регистрационного учета граждан является обязанностью УО, ТСЖ, кооператива. Организация, управляющая МКД, должна актуализировать и хранить документы регистрационного учета по форме №10 (поквартирная карточка) и форме №9 (карточка регистрации), предусмотренные Приказом ФМС № 288, которые относятся к инымдокументам, связанным с управлением МКД.
Справки, выдаваемые гражданам организациями, управляющими МКД, в отношении регистрационного учета содержат информацию о:
- собственниках и пользователях помещений в МКД, зарегистрированных в соответствующих помещениях;
- составе семьи;
- подтверждении места жительства;
- правоустанавливающих документах и т.д.
Эти сведения непосредственно затрагивают права и обязанности граждан и предоставляются бесплатно (п.2 ч.8 ст.8 Федерального закона от 27 июля 2006 г. №149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).
Гражданин может самостоятельно обратиться в орган ФМС для регистрации или снятия с учета по месту жительства через федеральную государственную информационную систему «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (http://www.gosuslugi.ru), если:
- управление МКД осуществляется непосредственно собственниками помещений;
- он является собственником жилого дома, не входящего в ТСЖ.
Хранение документации
Приказом Министерства культуры РФ от 25 августа 2010 г. № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов МСУ и организаций, независимо от формы собственности, с указанием сроков хранения указанных документов.
Сроки хранения документов по управлению МКД:
1) документы (заявления, протоколы собраний, справки, журналы регистрации заявлений по выбору УО) – 5 лет после перевыбора УО (при этом часть документов может быть отнесена к сроку хранения «постоянно»);
2) договоры управления МКД – 5 лет по окончаниисрока ДУ. Часть документов может быть отнесена к сроку хранения «постоянно»;
3) переписка о содержании зданий, прилегающихтерриторий в надлежащем техническом и санитарном состоянии – 3 года;
4) протоколы правления ТСЖ–постоянно (при ликвидации организации документы принимаются на постоянное хранение по принципу выборки организаций и документов);
5)копии материалов, размещаемых на информационных стендах в помещении УО (включая все обновления) - в течение 5 лет (п.15, 20 ПП РФ №731);
6)принятые в электронном виде запросы, а также полученные письменные запросы и копииответов потребителям ЖКУ - не менее 5 лет (п.15, п.20 ПП РФ №731).
Указаны сроки хранения документов на бумажных и электронных носителях, исчисление которых производится с 1 января года, следующего за годом окончания их делопроизводством.
Жилищным законодательством не определены сроки хранения технической и иной документации на МКД.
Храните всю имеющуюся документацию, связанную с управлением МКД, т.к. качество выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту ОИ, предоставления КУ зачастую может зависеть от наличия тех или иных документов.
ПЕРЕДАЧА ТЕХДОКУМЕНТАЦИИ
УО, ТСЖ, ЖК и ЖСК обязаны передать техническую и иную документацию на дом, если (п.18 ПП РФ №416):
- общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о смене способа управления;
- истек срок договора управления МКД;
- договор управления МКД расторгнут досрочно.
Порядок передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением МКД при смене УО или изменении способа управления определен разделом VПП РФ №416.
Указанная документация подлежит передаче в составе, предусмотренном ПП РФ №491, и содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии ОИ (п.20 ПП РФ №416).
Алгоритм передачи техдокументации:
1)Направить Уведомление о смене способа управления МКД (п.18 ПП РФ №416):
- в организацию, которая ранее управляла таким домом;
- в орган государственного (или муниципального) жилищного контроля.
Уведомление направляетсяв течение пяти рабочих дней со дня, когда ОСС принялорешение сменить способ управления домом или расторгнуть договор управления.
Уведомление направляет:
- уполномоченный собственник по решению ОСС;
- орган управления ТСЖ, кооператива (при смене способа управления МКД на ТСЖ либо кооператив).
Уведомление должносодержать:
- наименование и адрес организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
- сведения об одном из собственников, указанном в решении ОСС (при выборе непосредственного способа управления);
- требование о передаче технической и иной документации на МКД в соответствии с законодательством.
Обязательно приложите копию протокола общего собрания, на котором принято решение о смене способа управления МКД или управляющей организации.
2)Организация, которая ранее управляла МКД, обязана сообщить лицу, направившему в ее адрес Уведомление, дату, время и место предстоящей передачи документации.
3) Оформить получение документов в установленный день и по указанному адресу.
Дата должна определяться с учетом того, что передать документы нужно:
- не ранее семи дней со дня направления сообщения (п.22 ПП РФ № 416),
- не позднее 30 дней до прекращения договора управления МКД (ч.10 ст.162 ЖК РФ, п.19 ПП РФ № 416).
Получение документации оформляют актом приема-передачи, в котором указывается (абз.2 п.22 ПП РФ № 416):
- дата и место его составления;
- перечень передаваемых документов в соответствии с ПП РФ №491.
Если между сторонами есть разногласия по количеству и качеству состава документации, необходимо отразить их в акте.
Копия акта направляется в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.
Документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД (п.20 ПП РФ № 416).
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п.27 ПП РФ №491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности установленной п.27 ПП РФ №491. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09.
Содержащееся в указанном документе толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
При отсутствии необходимых документов у организации, ранее управляющей домом, она обязана в течение 3 месяцев со дняполучения Уведомления принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема- передачи лицу, направившему Уведомление о передаче документации на МКД (п.21 ПП РФ №416).
Организация, ранее управлявшая МКД и получившая Уведомление, обязана также передать актуальную информацию о собственниках инанимателях помещений, о лицах, использующих ОИ на основании договоров (по решению ОСС) в электронном виде и (или) на бумажных носителях (п.19 ПП РФ №416).
Передавать документы регистрационного учета граждан необходимо:
- новой организации, управляющей МКД, если она уполномочена собственниками на прием и передачу таких документов в органы регистрационного учета;
- собственникам жилых домов или помещений в МКД при непосредственном управлении;
- лицу, которое осуществляет функции по приему и передаче регистрационных документов в органы регистрационного учета на территории муниципального образования (п.4 ПП РФ №713).
Если собственники помещений не уполномочили организацию, управляющую МКД, на прием и передачу регистрационных документов в органы регистрационного учета, документы передаются лицу, которое наделенотакими функциями на территории муниципального образования (МФЦ). Ему же передаются регистрационные документы, если при непосредственном управлении МКД собственники помещений не приняли эту функцию на себя.
В случае отказа от передачи данной документации, вновь выбранная УО вправе:
1) обратиться в органы ГЖН с заявлением о нарушении предыдущей УО Правил содержания ОИ в части передачи технической документации и привлечении ее к административной ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ;
2) обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд об истребовании от предыдущей УО документов регистрационного учета граждан.
Суды удовлетворяют требования о передачедокументов регистрационного учета граждан (постановления ФАС Московского округа от 17 сентября 2013г. по делу № А41-53549/12 и от 21 сентября 2011г. по делу № А40-73182/08-19-483; апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013г. № 33-2614-2013.
Статьей 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению МКД, выразившееся в отказе от передачидокументации на МКД либо в нарушении порядка и сроков передачи указанных документов:
- на граждан от 2 000 до 5 000 руб.;
- на должностных лиц - от 30 000 до 40 000 руб.;
- на юридических лиц - от 150 000 до 200 000 руб.
СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД
Законодательством предусмотрены 3 способа управления МКД (ст.161 ЖК РФ):
1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления МКД выбирается на ОССи может быть выбран, а также изменен в любое время на основании его решения (ч.3 ст.161 ЖК РФ). Решение ОСС о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч.3 ст.161 ЖК РФ).
| Выбранный способ управления МКД | Основания для признания способа управления МКД реализованным | Нормативное обоснование |
| Непосредственный способ управления | Большинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности | ст. 164 ЖК РФ, абз. 2 подп. 2 п. 3 ПП РФ № 75 |
| Управление управляющей организацией | Собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления. В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в ДУ. | ч.1 ст.162 ЖК РФ, абз. 4 подп. 2 п. 3 ПП РФ № 75 |
| Управление ТСЖ, ЖК, ЖСК | Собственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖК | абз. 3 подп. 2 п. 3 ПП РФ № 75 |